大家好，今天小编来为大家解答土地增值税中装修费用是否对象化这个问题，土地增值税常见问题包括哪些很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！

如何加强房地产企业的土地增值税纳税筹划

一、房地产企业的经营特征及土地增值税筹划的重要意义

纳税筹划是指企业在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规的前提下，通过对自身经营活动和投资等涉税事项作出事先安排，达到少缴税或递延缴纳以实现企业税后利益最大化目标的一系列活动。纳税筹划的形式有多种，本文的纳税筹划主要指企业利用税法规定不完善进行的非违法的税收筹划以及利用税法特例进行的节税筹划。与其他行业的企业相比，房地产企业具有如下经营特征：（1）开发产品的单件性及不可移动性；（2）开发建设周期长、投资数额大、经营风险高；（3）开发经营业务的复杂性。经营业务内容复杂、涉及面广，经济往来对象多，因此开发经营必须具有计划性。土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依据规定的四级超额累进税率征收的一种税。增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减去扣除项目金额后的余额。扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用等。近几年来，为控制地价过高、投资过热、房价疯涨等问题，国家陆续出台了对房地产业的宏观调控政策，使房地产开发企业的经营环境发生了不小变化。如何规避纳税风险，如何在有限的空间内尽可能降低企业的纳税成本，增加营业利润，实现利润最大化，对房地产开发企业而言具有更重要的现实意义。因此房地产企业通过合理合法的方式进行土地增值税纳税筹划变得迫在眉睫。

二、房地产企业土地增值税筹划现状

土地增值税自开征以来，总额虽不大，增长速度却很快。1994年～2006年全国土地增值税平均增长速度91.27％，2006年～2008年全国土地增值税收入从231亿增长到537亿元。虽然增长速度很快，但是与房价的增长、房地产销售收入对比，征税过程中存在的漏洞还非常巨大。清算工作障碍重重，不少地方政府出于政绩和效益考虑，在清算意愿和执行力度方面存在问题。再加上土地增值税存在征管难度大、税收成本高的问题，对过往楼盘土地增值税历史追缴的问题尚不明确，导致土地增值税征管效果不甚理想。从房地产企业角度看，随着房地产行业的快速发展，与之配套的税收法律法规日趋完善。近些年政府不断出台新的法律法规规范房地产行业的纳税行为，使许多原来合法的筹划方案成为违法行为，使纳税筹划的空间进一步缩小。

1．过去大多数房地产企业采用设立项目公司等方式经营，以房地产进行投资或联营来达到规避土地增值税的目的。然而，2006年3月颁布的《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）中明确规定，房地产开发企业以房地产进行投资或联营也要缴纳相应的土地增值税。

2．以前许多房地产企业将开发的部分房地产转为自用或用于商业地产，把该部分房产的产权办到自己名下，从而免交土地增值税。但根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）的规定，对转作自用部分的商品房应作为视同销售处理，计算缴纳土地增值税和企业所得税。

3．以前可利用借款费用资本化进行加计扣除，减少土地增值额。但根据《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）规定，公司不能将借款费用作为计算土地增值税时加计扣除的基数，应将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用，作为房地产开发费用扣除。

三、房地产企业土地增值税纳税筹划方法例释

（一）利用土地增值税征税范围进行节税筹划

1．利用合作建房节税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）中规定“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。”房地产开发企业可以充分利用此项政策进行纳税筹划。

2．利用代建房节税。房地产的代建行为是指房地产开发

企业代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言，此项收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。

（二）利用销售收入进行纳税筹划

1．分散营业收入筹划法。房地产企业所负担的税收主要是土地增值税和营业税，而土地增值税的征收实行超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高。因此，如果有可能分解房地产销售价格，降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，因此，可将装修作为单独业务独立核算，这样就可以通过两次销售房地产进行纳税筹划。例如：某房地产公司出售一栋总售价为1000万元的商品房，该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额为600万元。土地增值率为：600/400×100％=150％。应当缴纳土地增值税：600×50％－400×15％=240（万元）。如果进行纳税筹划，将该房屋的出售分为两个合同。房屋出售合同，不包括装修费用，房屋出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元；房屋装修合同，装修费用300万元，允许扣除的成本为100万元。则土地增值率为：400/300×100％=133％（其中装修费用属于劳务收入，应征营业税，不用缴纳土地增值税），应该缴纳土地增值税：400×50％－300×15％=155（万元）。

2．合理定价筹划法。税法规定：纳税人建造、出售普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额的20％，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额的20％，应就其全部增值额按规定计税。因此可以充分利用20％这一临界点的税负效应进行筹划。例如，某房地产公司建成并待售一栋商品房，同行业房价为1800～1900万元之间，已知为开发该商品房，支付的土地出让金为200万元，开发成本为900万元，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明，假设城建税税率为7％，教育费附加为3％，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的比例为10％。筹划过程如下：除销售税金及附加外的可扣除的项目金额为：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（万元）。第一，公司要享受起征点优惠，又想获得最佳利润，则最高售价应为：1430×1.2848=1837.264万元（设全部允许扣除的项目金额为A，销售的房价总额为X，相应的销售税金及附加为：5％X（1＋7％＋3％）＝5.5％X，处于征免临界点时X=1.2（A+5.5％X），解得X＝1.2848A），此时获利306.2万元（1837.264－1430－1837.264×5.5％）。当价格定在1800-1837.264万元之间时，获利将逐渐增加，但都要小于306.2万元。第二，公司要适当提高售价，则提高的价格至少要大于138.853万元（1430×0.0971）（设提高价格Y单位，企业欲使提价后带来的收益突破临界点时，必须满足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y，其中X为增值率为20％时的售价，可以解得Y＞0.0971A）。即总房价至少要超过1976.117万元，提价才会增加总收益，否则提价只会导致总收益的减少。所以，当同行业的房价在1800～1900万元之间时，公司应选择1837.264万元作为自己的销售价格，使自身的房价较低，增强竞争力，又能给公司带来较大的利润。当然，如果公司能以高于1976.117万元的价格出售该商品房的话，所获利润将会进一步增加。

通过以上案例进一步说明，在出售普通标准住宅问题上，企业是完全可以利用合理定价的方法，使自己保持较高的竞争力，又可使自己获得较佳利润，但不可盲目提价，有时较高的价格所带来的利润反而会低于较低价格所带来的利润。如在上述纳税筹划案例中，1830万元的售价能获利299.35万元（1830－1430－1830×5.5％），而1840万元的售价只能获利216.16万元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％），虽然售价提高了10万元，利润却减少了83.19万元。

3．不同增值率房产是否合并筹划法。由于土地增值税适用四档超率累进税率，其中最低税率为30％，最高税率为60％，如果对增值率不同的房地产合并核算，就有可能降低高增值率房地产的适用税率，使该部分房地产的税负下降，同时可能会提高低增值率房地产的适用税率，增加这部分房地产的税负。因而，纳税人需要具体测算分开核算与合并核算的相应税额，再选择低税负的核算方法，以达到节税的目的。

例如，某房地产开发企业同时开发A、B两幢商业用房，且处于同一片土地上，销售A房产取得收入300万元，允许扣除金额为200万元；销售B房产取得收入400万元，允许扣除项目金额为100万元。第一，分开核算时：A房产的增值率=（300－200）/200×100％=50％，适用税率30％；应纳土地增值税为：（300－200）×30％=30（万元）；B房产的增值率=（400－100）/100×100％=300％，适用税率60％；应纳土地增值税为：（400－100）×60%－100×35%＝145（万元）；共缴纳土地增值税175万元。第二，合并核算时：两幢房产的收入总额为：300＋400＝700（万元）；允许扣除的金额：200＋100＝300（万元）；增值率为：（700－300）/300×100％＝133.3％，适用税率50％；应纳土地增值税为：（700－300）×50％－300×15％=155（万元）。通过比较可以看出，合并核算对公司是有利的。从上例可以看出，由于两类房产增值率相差很大，只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发出售，并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算，一起申报纳税，就可以达到少缴税的目的。

（三）利用扣除项目进行纳税筹划

1．利息费用筹划法。房地产企业在开发业务中，一般都会发生大量借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法会对企业应纳土地增值税产生很大影响。根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除。第一，凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按银行同期利率计算的金额；其他房地产开发费用（房地产开发费用＝允许扣除的利息＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（5％以内）），按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5％以内计算扣除。第二，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出要并入房地产开发费用（房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（10％以内）），一并计算扣除。以上两类计算扣除的具体比例，由省级人民政府具体规定。这项规定为纳税人筹划提供了机会。房地产企业在进行房地产开发时，如果第一种情况利息支出大于第二种情况计算出的利息支出，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明，这样可以使扣除项目金额增加，土地增值税的计税依据减少。例如，某房地产公司开发一批商业用房，支付地价款600万元，开发成本1000万元，假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息100万元，如何为该公司利用利息扣除进行筹划？如果应扣除的利息支出为70万元时，又该如何筹划呢？设当地政府规定的两类扣除比例分别为5％和10％。筹划过程如下：首先，计算。（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（万元）其次，判断。当允许扣除的利息支出为100万元时，该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除；当允许扣除的利息支出为70万元时，应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除10万元利息支出。但要注意的是，税法中允许扣除的利息支出应严格按《企业会计准则———借款费用》规定的核算利息支出，不按规定核算一律不得扣除。

2．充分加计允许扣除项目筹划法。为了抑制对房地产的炒买炒卖行为，《土地增值税实施细则》规定，对从事房地产开发的企业，可按“合计数”的20％加计扣除项目金额，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。因此，当非房地产开发企业欲进入房地产行业时，应考虑新设一个独立从事房地产开发和交易的关联企业。这样，不仅可以在房地产开发业务中享受前述附加扣除，实现土地增值税的节税筹划，而且可以在今后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其他税收的筹划。

四、进一步加强房地产企业土地增值税纳税筹划的对策

（一）加快完善对房地产企业土地增值税的征收管理

1．要进一步完善房地产税制，科学设立税种，合理确立土地和房地产业税负。变“多税调节”为“主税调节”，彻底解决税种之间相互交叉和重复的问题。同时，要简化土地增值税的清算和征收方法，充分发挥土地增值税的特殊调节功能。

2．要健全房地产评估机构，完善房地产评估规程，及时为税务机关征税提供真实可靠的评估材料。税务部门要加大对房地产业税源管理和征收征管的力度，完善委托代征管理办法，落实土地增值税预征管理措施，理顺征收管理秩序。

（二）加大土地增值税清算工作力度

1．各地应强化房地产税收的一体化管理，强化相关政府部门对土地增值税征管工作的配合。

2．尽快建立一套简便易行的土地增值税清算实施办法，统一房地产土地增值税清算口径，明确清算时间、方法。

（三）房地产企业应树立正确的纳税筹划观

1．应坚持依法原则。在不违背国家的各项法律法规的前提下，结合房地产企业自身的实际情况进行筹划。

2．应注重战略筹划。房地产企业的纳税筹划过程更重要的是公司管理层的决策过程，企业在决策时要注重规范性、战略性的筹划，切不可为单纯追求节税收益的增加而导致开发或经营成本的上涨。因此在纳税筹划时，管理层和财务部门不仅要关注财务、税务方面的事项，也要关注企业经营和战略管理的各个方面。

土地增值税常见问题包括哪些

1.双方均不支付补价的土地置换中的土地增值税处理。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字（1995）6号）第二条规定：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。基于此规定，在土地置换中，如果换出的土地是国有土地，并且国有土地使用权发生了转让，是有偿转让房地产的行为，属于土地增值税应税行为，应该征收土地增值税，如果国有土地使用权没有发生转让，根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]第645号）的规定，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。则需要缴纳增值税。总之，双方均不支付补价的土地置换的行为，无论是否办理土地使用证的变更手续，都应该按缴纳土地增值税处理。

2.将国家无偿划拨的土地进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续的土地增值税处理。

根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]第645号）的规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者占有、享有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。因此，将国家无偿划拨的土地进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续，应当依法缴纳土地增值税。

3.未取得项目立项也未取得商品房预售许可证的房地产开发企业，在租赁土地上建造的房产销售的土地增值税处理。

《土地增值税宣传提纲》（国税函发（1995）110号）第四第规定：根据《条例》的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。二是只有转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。三是转让建筑物的附着物取得的收入也是要缴纳土地增值税的。

根据上述文件精神，房地产开发企业在租赁土地上开发的房地产进行“转让”的，不缴纳土地增值税。

4.房地产开发企业的建设工程，在工程项目登记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了项目分期建设，在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行清算？

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

因此，在土地增值税清算时，不能以企业自行划分的分期工程建设项目为单位进行清算。

5.房地产开发公司在土地拆迁中，拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿，在计算土地增值税如何处理，如果补偿面积超过拆迁合同确定的补偿面积，如何处理？

房地产开发公司在土地拆迁中，拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿，在拆迁时以合同约定的房屋拆补偿款作为土地征用及拆迁补偿费，并在新建房补偿拆迁房交付时，按合同约定的房屋拆补偿款计入转让收入。如果实际以新建房补偿的面积超过拆迁合同约定的补偿面积，超过部分的面积按企业销售同类房地产的市场价格计算销售收入。

6.房产转让合同上约定了房价，但不包含转让税金，约定转让税金由房产受让方承担，转让收入怎样确定？

房产转让合同上约定了房价，约定转让税金由房产受让方承担，先按以下方法计算转让收入：转让收入=合同约定转让价格÷（1－受让房替转让方承担应纳税收的税率之和）。以此方法计算的转让收入合理的，据以计算土地增值税，不合理的，由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

7.房地产开发企业用开发的商品房对外投资，没有取得货币收入，计算土地增值税时收入的确定。

根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）第十九条的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

8.一次性获取土地使用权，但是分期分批开发，在计算土地增值税时，如何确定扣除项目中获取土地使用权所支付的金额？

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第006号）第六条的规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第006号）第六条的规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

9.土地使用权评估增值是否可以作为成本扣除？

纳税人对其拥有的土地使用权进行评估，评估增值额无论会计上如何处里，在土地使用权转让计算土地增值税时，不应作为土地增值税扣除项目。

10.单位转让土地使用权时,土地部门收取的土地闲置费、土价评估费的土地增值税处理。

根据国家税务总局关于印发的《土地增值税宣传提纲》（国税函发（1995）110号）第五条第一款规定：取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。土地部门收取的土地闲置费不能作为取得土地使用权所支付的金额扣除。

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第四条规定：房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十二条规定：纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。因此土地估价费能否扣除应视具体情况而定。

11.纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地管理部门，而是作为政府部门对企业投资，可否作为计算土地增值税扣除项目？

纳税人取得土地的应上交的土地出让金不直接支付给土地部门，而是作为政府部门对企业投资，如果其金额与土地出让合同确定的土地出让金的金额一致，并且取得了土地出让金合法票据，在土地使用权转让计算土地增值税时，应当作为扣除项目。

12.对于以地补路（工程）的项目，其修路成本和承担工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？

土地增值税暂行条例实施细则（财法字（1995）6号）第七条第一款规定：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。考虑到一些房地产开发项目尽管看似无偿取得了土地，实际上取得的土地是承担了修建道路和政府工程成本而获得的补偿，房地产开发公司可以修建道路和政府工程成本作为取得土地所支付的金额，但是应当核实所发生修建道路和政府工程成本的真实性，并有相关的政府文件或者合同（协议）为依据。

13.房地产企业将一些工程尾款挂在应付账款上以保证工程质量，这些应付账款可否计入开发成本。

根据《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第二十一条第一款规定：在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。如果合同约定以部分工程款作为质量保证金，符合合同法规规定的比例要求，并且开具了发票，应当作为房地产开发成本按规定扣除。

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第二条规定：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

14.房地产开发企业在进行土地增值税清算时无法完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料，如何进行土地增值税的清算？

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（二）项规定：房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

如《江苏省地方税务局转发<国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知>的通知》（苏地税发[2007]75号）规定，对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，各省辖市地方税务局可参照当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

所以，如果不能完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料，可参照当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

15.房地产企业发生的编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费，是否可以扣除？

编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费等费用是与工程招标相关的费用，按国家财务会计制度的规定计入有关成本，并按土地增值税政策规定扣除。

16.房地产开发企业所建商品房装修后销售的，装修成本如何扣除？

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（四）项规定：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

房地产开发企业将所建商品房装修后销售的，如果在计算转让收入时，向购房方收取的装修费用计入计算土地增值税的转让收入的，装修成本可以计入房地产开发成本，按规定扣除，并可作为计算加计扣除金额的基数。如果向购房方收取的装修费用不计入房地产转让收入，则装修费用不可以作为土地增值税的扣除项目。

17.国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）规定，开发间接费包含项目营销设施建造费，在计算土地增值税时开发间接费是否包括项目营销设施建造费？

根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

因此，计算土地增值税时，项目营销设施建造费不能包含在开发间接费里。

18.纳税人缴纳的规费可不可以作为扣除利息和管理费用的基数？

房地产开发企业取得土地和房地产开发过程中发生的规费，如果按会计制度应当计入取得土地成本、房地产开发成本的，应当作为计算扣除利息和其他房地产开发费用的基数。

19.房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息支出在计算土地增值税时能否扣除（企业总机构统借统还的利息支出是否可以扣除？项目之间的利息费用划分不清，如果所发生的利息和管理费、销售费用总额低于10%，如何扣除？）《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第006号）第七条第三款规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业区银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息，无法取得金融机构证明，利息支出和其他房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的百分之十以内计算扣除。

20.纳税人购买土地和房产时所缴纳的契税，如何扣除？

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条规定：纳税人转让旧房及建筑物，对购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

从事房地产开发的企业取得土地所缴纳的契税，按财务制定计入有关的成本，可以作为计算加计扣除金额的基数。

21.违约金是否可以作为土地增值税扣除项目？

企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等，其性质是企业正常营业活动以外发生的支出。因此在会计处理上应计入营业外支出，企业发生的上述支出时，借记‘营业外支出’,贷记‘银行存款’等科目。

《土地增值税暂行条例实施细则》规定：开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据会计制度对违约金作为营业处支出处理的办法和土地增值税政策规定，违约金不属于土地增值税扣除项目。

22.房地产开发公司开发一幢综合楼，1～4层是商业用房，5～20层是住宅，现在进行土地增值税清算，经计算，住宅为负增值，商业用房为正增值且数额很大。住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值？

《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算；财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）十三条规定，对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额（财税[2006]21号及[国税发[2006]187号文对此也有规定），不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。

根据以上规定，除普通标准住宅外，同一清算单位中的不同类别的商品房不分别计算增值额和增值率。

23.已核定项目如何适用核定征收率？

已核定征收项目如果符合《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第十条第一款和第二款清算条件进了核定征收清算的，其未售部分继续销售的，按清算时确定的核定征收率核定征收。

24.房地产开发项目分期开发，前期项目已核定征收，后期项目如何进行清算？

《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第三十六条规定：对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。因此，前期项目已核定征收，后期项目也应该核定征收。

25.房地产企业进行土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预收款，是否要预征土地增值税？

房地产企业进行土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预收款，应根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算（单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积）。即纳税人已清算项目继续销售的，应在销售的当月进行清算，不再先预征后清算。

26.项目清算时未售部分的成本、费用、税金如何扣除？未售部分的将来的成本、费用、税金、预征税款的处理？

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第八条的规定：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

清算时未售部分预征的税款不得扣除。

未售部分在销售时按上述方法计算其成本、费用。未售部分销售时已预征的税款在计算土地增值税予以扣除。

27.土地增值税清算过程中，企业想享受增值额不超过20%增值额免税的普通标准住宅，需要提供哪些证明资料？

1）立项批准机关对经济适用房立项的批准文件；2）土地管理部门划拨土地的批准文件；3）物价部门核定的有关经济适用房销售价格的批件；4）住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明；5）列明该项目的政府经济适用房建设投资计划；6）经济适用房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；7）主管地税机关要求提供的其他资料。

28.销售经济适用房的车库等，是否可享受土地增值税的优惠政策？

房地产开发企业转让经济适用房车库等，其面积并入经济适用房面积，其合计数未超过经济适用房标准的，享受经济适用房政策，其合计数超过经济适用房标准的，所转让房产与车库等均不作为经济适用房，不应享受经济适用房优惠政策。

29.房地产企业用房地产投资的土地增值税处理。

据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第五条规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。因此，房地产企业用房地产投资的，需要缴纳土地增值税。

例如，母公司以土地进行投资给子公司进行资本增值，母公司购入土地时价值500万，按800万作价投资，在投资时母子公司都不是房地产开发企业，但子公司取得土地后向工商和建委申请房地产开发资质，土地用来建造科研大楼，大楼建成后用于自用或出租，是否交土地增值税？

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）的规定，母公司以土地向子公司投资时，子公司尚未取得房地产开发资质，子公司当时不是房地产开发企业，因此母公司以土地向子公司投资可以暂免土地增值税。子公司取得房地产开发资质后，以该土地进行房地产开发，今后如果转让房地产的，应按规定缴纳土地增值税。

30.企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使用，是否要缴土地增值税？单位将别墅赠送给某演艺明星的行为，是否需要缴纳土地增值税？个人将其拥有的房产赠与其子女，对其行为是否征收土地增值税？

根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）及《财政部国家税务总局关于土地增值税—些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）的规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第四条规定：细则所称的“赠与”是指如下情况：

（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

因此，企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使用，不要缴土地增值税，而单位将别墅赠送给某演艺明星的行为，是需要缴纳土地增值税。同样，个人将其拥有的房产赠与其子女，对其行为不征收土地增值税。

31.拆迁安置费的扣除。

国税函[2010]220号第五条规定：

（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

国税函[2010]220号第五条规定：

房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

国税函[2010]220号第五条规定：

（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

国税函[2010]220号第五条规定：

（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

此处的合法有效凭据是：由被拆迁方签字的收据和拆迁补偿协议。

32.土地增值税清算中利息费用的扣除技巧。

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条规定：

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

会计准则中关于借款费用资本化的原则不适用于土地增值税清算，对于已经计入房地产开发成本的利息支出，土地增值税清算时应调整至财务费用中计算扣除。土地增值税中利息支出处理原则与会计核算、企业所得税处理有很大区别。

33.多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，应按项目合理分摊。

根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的相关规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

34.关于对土地闲置费的处理。

国税函[2010]220号第四条规定：房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

计算土地增值税计入房产开发成本的有

法律主观：

房地产企业成本核算及土地增值税的会计处理正确确定房地产企业的成本核算对象是房地产企业经营成果公允表述的基础。一般来说，房地产企业的成本核算对象应结合项目的开发地点、规模、周期、功能设计、结构类型、装修档次、层高等因素确定，而且一个成本核算对象只能计算出一个单位成本，并据以结转销售成本。对单体开发项目来说，一般以独立编制概算或施工图预算的单项开发项目为成本核算对象。但对开发规模较大，工期较长的项目，尤其是同一项目有不同的功能区，成本核算对象如何确定?实务中存在以项目整体作为成本核算对象，待项目建成后再按一定的标准在各功能区分配的做法。比如，同一项目既有写字楼、又有公寓、裙楼等功能。不同的功能导致其设计不同从而建筑成本相差很大，这种情况下，如果不单独核算各功能区的成本而将项目整体作为成本核算对象，会导致成本在各功能区上的平均化，但各功能区销售价格和租金价格却相差很大，这样便导致成本和收入的不配比，不符合会计上的配比原则。实务中还有一种做法是先将整个项目作为成本核算对象归集各功能区成本，然后根据各功能区的情况估计一个比例来分割不同功能区的成本，即从一个成本核算对象计算出两个或多个单位成本，这种做法一方面会导致会计核算工作量的加大，另一方面，由于分割比例是事后确定的，容易导致企业对各功能区单位成本的人为的调节，不利于保证会计信息的可靠性。较合理的做法是按不同的功能区确定成本核算对象，从一个成本核算对象计算出一个单位成本。这样既能满足会计信息的可靠性要求，又能保证成本和收入的配比。房地产企业土地增值税的会计核算问题土地增值税是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人根据土地增值额及超额累进税率计算交纳的税种，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。一些房地产企业在实际核算时，简单套用财政部发布的《关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》，在销售一个项目的部分房地产时，根据一定的会计资料估计应交纳的土地增值税，并在“应交税金”帐做出记录。在项目全部销售完成时或原来基于估计的情况发生变化时，可能需要对先前记录的“应交税金”账户进行调整，如需要冲回原有账面记录的应交土地增值税。这种做法，一方面企业在没有相关外部法律文件的许可下自行调整应交税金账户不符合一般通行的做法，另一方面不利于税务机关的税收征管工作。由于土地增值税是以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。所以如果在房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象没有完成销售以前，为正确核算各期经营成果而计提相关土地增值税时应先记入预提费用账户，待最基本的核算项目或核算对象销售完成，满足土地增值税的计缴条件时，清理预提费用账户的相关明细科目，并将原计提的预提费用转入应交税金科目，并以应交税金科目有关明细账户核算的金额申报、计缴土地增值税。

法律客观：

土地增值税清算鉴证业务准则第四十条税务师事务所应按照税法规定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。审核程序通常包括：(一)审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。(二)审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。1.如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目;2.如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算;3.对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。(三)审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。(四)审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。

增值税知识

一、单项选择题

1下列各项中，表述正确的是（）。

A.税目是区分不同税种的主要标志

B.税率是衡量税负轻重的重要标志

C.纳税人就是履行纳税义务的法人和自然人

D.征税对象就是税收法律关系中征纳双方权利义务所指的物品

2关于税收实体法构成要素，下列说法不正确的有（）。

A.纳税人是税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人，是实际负担税款的单位和个人

B.征税对象是税法中规定的征税的目的物，是国家征税的依据

C.税率是对征税对象的征收比例或征收额度，是计算税额的尺度

D.税目是课税对象的具体化，反映具体征税项目

3.税收管理体制的核心内容是（）。

A．税权的划分B．事权的划分

C．财权的划分D．收入的划分

4按照现行规定，下列各项中必须被认定为小规模纳税人的是（）。

A.年不含税销售额在110万元以上的从事货物生产的纳税人

B.年不含税销售额200万元以上的从事货物批发的纳税人

C.年不含税销售额为150万元以下，会计核算制度健全的从事货物零售的纳税人

D.年不含税销售额为90万元以下，会计核算制度健全的从货物生产的纳税人

5下列情况中，允许从增值税销售额中扣除的有()。

A.商业给消费者的实物折扣B.企业给代销商的代销手续费

C.企业给购货方的购货回扣D.企业给购货方的销售折让

6.下列不得抵扣进项税的项目有（）

A．企业购入生产用电

B．企业购入生产用热力

C．企业购入准备发放给职工的福利品

D．企业购入准备赠送给客户的礼品

7纳税人采取分期收款方式销售货物，其增值税纳税义务发生时间为（）。

A．收到第一笔货款的当天B．收到最后一笔货款的当天

C．发出商品的当天D．合同约定的收款日期当天

二、多项选择题

1、下列税种，全部属于中央政府固定收入的有（）。

A.消费税B.增值税

C.车辆购置税D.资源税

2我国现行税制中采用的累进税率有（）。

A.超率累进税率B.超额累进税率

C.超倍累进税率D.全额累进税率

3下列税种中，税收管辖权限均属于地方税务机关的是（）

A.营业税B.土地增值税

C.消费税D.车船税

4.根据《增值税暂行条例》的规定，下列各项中，属于视同销售应缴纳增值税的有（）

A.将自产的货物抵偿债务

B.将购买的货物用于投资

C.将自建的厂房对外投资

D.将自产的货物用于集体福利

5.税法规定的增值税纳税义务发生时间有（）。

A．以预收款方式销售货物的，为收到货款当天

B．委托他人代销货物的，为货物发出当天

C．采用赊销方式销售货物的，为合同约定的收款日期的当天

D．销售应税劳务的，为提供劳务同时收到销售额或取得索取销售额凭证的当天

6下列项目中，可以从增值税计税销售额中扣除的有（）。

A.折扣额与销售额开在一张发票情形下的折扣额

B.销售折扣额

C.销售折让额

D.销售退货额

7.按照增值税专用发票等规定，以货物发出当天为增值税专用发票开具时限的结算方式包括

A.预收货款B.委托银行收款

C.分期付款D.将货物交付代人代销

8下列各项中，有权制定税收规章的税务主管机关有（）。

A．国家税务总局B．财政部

C．国务院办公厅D．海关总署

9纳税人销售自己使用过的、属于征收消费税的机动车，其增值税的征税规定有（）。

A．销售价格未超过原值的，免征增值税

B．销售价格超过原值的，按照4％的征收率计算征收增值税

C．销售价格超过原值的，按照4％的征收率计算税额后再减半征收增值税

D．销售价格未超过原值的，按照4％的征收率计算税额后再减半征收增值税

10增值税纳税人销售非酒类货物时另外收取的包装物押金，应计入货物销售额的具体时限有（）。

A.无合同约定的，在一年之内计入

B.有合同约定的，在不超过合同约定的时间内计入

C.有合同约定的，合同逾期的时候计入，但合同的期限必须在一年以内

D.无合同约定的，无论是否返还及会计上如何核算，和收取的货款一并计入

三、判断题

1我国中央税、中央与地方共享税的立法权在中央，地方税的立法权在地方。（）

2中央和地方分享企业所得税的收入和个人所得税的收入。（）

3中华人民共和国现行税法体系是由税收实体法构成的。（）

4只要小规模工商企业能准确核算销项税额、进项税额和应纳税额，并能按规定报送有关税务资料，年应税销售额不低于30万元的，可以认定为增值税一般纳税人。（）

5.增值税一般纳税人销售货物从购买方收取的价外费用，在征税时，应视为含税收入，计算税额时应换算为不含税收入。（）

6.计算增值税应纳税额时准予计算进项税额抵扣的货物运费金额是指在运输单位为货主开具的发票上注明的运费和政府收取的建设基金。（）

7.增值税6%或4%的征收率，仅适用于小规模纳税人，不适用于一般纳税人。()

一般纳税人销售旧货，及自己使用过固定资产等也用征收率。

8.已抵扣进项税额的购进货物，如果作为集体福利发放给职工个人的，发放时应视同销售计算增值税的销项税额。（）

9纳税人以代销方式销售货物，在收到代销清单前已收到全部或部分货款的，其纳税义务发生时间为收到代销单位代销清单的当天。（）

四、计算题

1、某进出口公司当月进口办公设备1000台，每台进口完税价格为1万元，关税为1500元。当月以每台2.5万元的含税价格售出600台，为全运会赠送10台。

请计算该公司当月应缴纳的增值税。

2某工业企业(增值税一般纳税人),2003年10月购销业务情况如下:

(1)购进生产原料一批,已验收入库,取得的增值税专用发票上注明的价.税款分别为23万元.3.91万元,另支付运费(取得发票)3万元;

(2)购进钢材20吨,已验收入库,取得的增值税专用发票上注明的价.税款分别为8万元.1.36万元;

(3)直接向农民收购用于生产加工的农产品一批,经税务机关批准的收购凭证上注明价款为44.1万元;

(4)销售产品一批,货已发出并办妥银行托收手续,但货款未到,向买方开具的专用发票注明销售额42万元;

(5)将本月外购20吨钢材及库存的同价钢材20吨移送本企业修建产品仓库工程使用;

(6)期初留抵进项税额0.5万元.

要求:计算该企业当期应纳增值税和期末留抵进项税额.

3某商店（增值税小规模纳税人）购进童装150套，“六一”儿童节之前以每套98元的含税价格全部零售出去。该商店当月销售这批童装应纳增值税。

4..某生产企业为增值税一般纳税人，2006年6月把资产盘点过程中不需用的部分资产进行处理：销售已经使用4年的机器设备，取得收入9200元（原值为9000元）；销售自己使用过的应交消费税的机动车2辆，分别取得收入11000元（原值为40000元）和64000元（原值为56000元）；销售给小规模纳税人库存末使用的钢材取得收入35000元，该企业上述业务应纳增值税。

5某高档瓷器批发企业,年应纳增值税销售额300万元,会计核算制度也比较健全,符合作为一般纳税人条件,适用17%增值税率,但准予从销项税额中抵扣的进项税额较少,年购进货物的金额为60万元，请判断该企业应选择一般纳税人还是小规模纳税人。如果将该企业进行"分劈",成为两个小规模纳税人分设为两个批发企业,则一分为二后的两个企业应税销售额分别为160万元和140万元，计算分劈后应纳的增值税和减少的税负。

6某装饰装修公司属于增值税一般纳税人,从事兼营业务,即销售各种装饰装修材料,公司又有自己的装修队,提供装修劳务。装修材料的销售和装修劳务的提供彼此没有从属关系,属于兼营业务。该公司某月销售装修装饰材料取得不含税销售额90万元,同时又为客户装饰办公室,取得劳务收入50万元,本月可扣除的进项税额共12万元。分别计算公司对兼营业务分别核算及未分别核算的应纳税款，并比较税负差异作出相应的纳税筹划。。

7建筑公司销售建筑材料,并代客户装潢。03年8月,该公司承包的一项装潢工程,该公司为装潢购进材料100万元(含增值税)。该公司销售建材增值税率17%,装潢的营业税率为3%。清分别计算(1)如果工程总收入为120万元(2)如果工程总收入为150万元时的混合销售行为应纳税额，作出相应的纳税筹划。

答案：

一、1B2A3A4C5D6C7D

二、1AC2AB3ABD4ABD5CD6ACD7AB8A,B,D9A,C10A,C

三、1错2对3错4错5对6对7错8错9错

四、

1、（1）该公司进口设备应缴纳的增值税（进项税额

增值税＝（10000＋1500）×1000×17％＝195.5（万元）

（2）为全运会赠送视同销售货物，应计算销项税额

销项税额＝（600＋10）×25000/（1＋17％）×17％＝221.58（万元）

（3）该公司当月应缴纳的增值税

应纳增值税＝221.58－195.5＝26.08（万元）

2、解（1）当期进项税额=3.91+3x7﹪+1.36+(44.1)x13﹪-1.36x2

=8.49（万元）

（2）当期销项税额=42x17﹪=7.14（万元）

（3）当期应纳税额=7.14-8.49–0.5=-1.85（万元）

期末留抵的进项税额为1.85万元。

3、（150×98÷1.04×4%＝565.38（元））

4、9200÷（1+4%）×4%÷2＝176.92（元）

64000÷（1+4%）×4%÷2＝1230.77（元）

35000÷（1+17%）×17%＝5085.47（元）

应纳增值税＝176.92+1230.77+5085.47＝6493.16（元）

销售自己使用过的应缴纳消费税的机动车售价未超过原值不纳税。

5、答案：进价只占销价的20%，购进金额占不含税销售额的20%，远远低于平衡点73.5%，

一般纳税人的税负较高：企业应纳增值税为300×17%-300×17%×20%=40.8万元

小规模纳税人应纳增值税为300×4%=12万元，所以应选择小规模纳税人。

如果将该企业进行"分劈",成为两个小规模纳税人分设为两个批发企业,则,

一分为二后的两个企业应税销售额分别为160万元和140万元,这就符合小规模纳税人的条件,可适用4%的征收率。

在这种情况下,只要分别缴增值税6.4万元(160×4%)和5.6万元(140×4%)。很明显,化小核算单位后,作为小规模纳税人,可较一般纳税人减轻税负28.8万元

6、①未分别核算:

应纳增值税=90×17%+50÷(1+17%)×17%-12=10.56

②分别核算:

应纳增值税=90×17%-12=3.3(万元)

应纳营业税=50×3%=1.5(万元)

共纳流转税税额=3.3+1.5=4.8(万元)

结论：缴纳税款的差异是:10.56一4.8=5.76(万元)

分别核算可以合理合法地为企业省税5.76万元.

7（1）含税销售额的增值率:

R=(S-P)/S=(120-100)/120=16.67%<20.65%,增值税可以达到节税的目的。

应纳增值税=120÷(1+17%)×17%-100÷(1+17%)×17%

=2.91(万元)

应纳营业税税额=120×3%=3.6(万元)

缴纳增值税可以节税=3.6-2.91=0.69(万元)

所以，如果该公司经常从事混合销售,而且混合销售的销售额增值率在大多数情况下都是小于增值税混合销售纳税平衡点的,就要努力使其年增值税应税销售额占其全部营业收入的50%以上。

(2)如果工程总收入为150万元,

含税销售额增值率为:

R=(150-100)÷150×100%=33.33%>20.65%,缴纳营业税可以达到省税的目的。

应纳增值税税额=150÷(1十17%)×17%-100÷(1+17%)×17%=7.26(万元)

应纳营业税税额=150×3%=4.5(万元)

缴纳营业税可以节税金额=126-4.5=2.76(万元)

所以,如果该公司经常从事混合销售,而且混合销售的销售额增值率在大多数情况下都是大于增值税混合销售纳税平衡点的,就要努力使其营业税应税销售额占其全部营业收入的50%以上。

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