本篇文章给大家谈谈商品房价格过高是否合理，以及房产税会降低房价么对应的知识点，文章可能有点长，但是希望大家可以阅读完，增长自己的知识，最重要的是希望对各位有所帮助，可以解决了您的问题，不要忘了收藏本站喔。

房产税会降低房价么

国际以房产税为手段治理房价的行为完全是错误的。错到离谱！！

房产税的征收根部无法给购房者带来任何的实惠，因为大家都没找到中国房地产的病根。

中国房价之殇，其实保障房的缺失赋予了商品房这种金融商品一个硬性消费的强大支撑力，导致商品房价格过高。

如果听起来难懂，我就给你打个比方，车

一般人出行，通常是坐公交，租车，打的，或者电瓶车自行车等方式，只有有钱人才能自己买车，如果我是一个中产阶级，稍微有点宽裕，可能买辆差一点的车，几万块钱，加上每年养车1万5，大概5年的成本是三万多块钱，在一般的二三线城市，出行是比较方便的。如果我觉得买车不划算，每天打的的话，平均一次10元钱，一年可以打三千次的士。这样作为我本人来说，选择性比较强。

但是如果有一天，的士公交都被取缔了呢？要坐车只能买车了，后果会怎么样？后果肯定是汽车的售价水涨船高，因为你的出行是离不开汽车的，除非你提早1个小时出发上班，否则你就只能买车，那汽车的售价可不是调控就可以调住的哦。

我们的房地产市场就是那么一个原理。

住房分两种，第一种是保障性住房；第二种是商品房。

保障性住房是政府用国家的土地，建造的房屋，一般又分为经济适用房、廉租屋、公租屋、棚改房等等。居住人没有对房屋的所有权，居住价格也相对便宜，经济适用房的价格，一般国家设定为当地人均年收入的六倍，但是不能转卖，要卖也是能原价卖还给政府。保障房的建设，其目的是为了达到人人有房住的目标，这也是一个正常政府的基本义务（保证公民的衣食住行教育）。

商品房则是另外一种概念，商品房的所有人拥有房屋的所有权以及土地的所有权（在中国例外，是土地使用权），私人房屋及私人土地的升值后带来的财富也由个人拥有（产生财富后纳的税称之为房产税），所以，商品房是一种典型的金融产品（这里请注意，为什么炒大蒜是违法的，炒房子是合法的，就是因为大蒜不是金融产品，然而商品房是金融产品），是一种很正常的投资渠道。

那么搞清楚了商品房和保障房的差别，我们在来说说商品房和保障房之间的关联。

刚才我提到了房产税，没错房产税正是连接商品房和保障性住房之间的关键点。

政府为了达到居者有其所的目标，就必须为中、下产阶级的人建造保障房，（首先给你住的地方，然后再由你自己决定，是要多努力赚钱买商品房，还是赚多少花多少潇洒走一生，你自己决定）那么政府造保障房的资金怎么来？当然是房产税了！

那么什么是房产税呢？可以这么理解，商品房的所有者，因土地的增值，而得到的利润当中，缴纳部分的税。

而缴纳房产税本身不会对商品房的所有者带来任何不利的影响，因为土地增值了，有钱赚了才达到纳税的标准，所以商品房的所有者会很愿意纳税给政府，而政府索取了房产税后，就有这个资金去建造保障房。所以，在一般国家的一般情况下，保障房和商品房是个共生的关系，商品房的价格越高，保障房的建设就越完善，而且还不单单收益的是保障房的建设，房产税还被用于地方治安和教育事业。所以毫不夸张的说，合理的征收房产税，关系到一个城市的居住环境。

但是这是一般的情况，中国情况特殊，是不适合房产税的，我之后会详细解释

中国房地产的现状和形成原因。

刚才说道保障房和商品房是个共生关系，然而在中国则比较特殊。不同的国家，保障房和商品房的比例各有不同，有的是8：2的比例，有的是9：1，但是有个基本点，就是先有保障房的前提，然后有商品房的市场，但是中国却是相反的，保障房比例是1，商品房是9。

那么为什么我们国家的保障房会那么的少呢？

我们应该都记得，现在的80后，小时候和父母居住的房子，很多都是单位里分的。这个分的房子，就是保障房，在我们小时候，保障房的占比足有90%。但是现在基本上都没有了。为什么呢？

那要从98年说起！

中国在98年后，由于改革开放发展所带来的影响（这里可以详细查阅百度百科：下岗），下岗危机到达最高峰，失业率高，就业率低，当时政府想到的办法，就是停止保障性住房的建设，增加商品房的建设，然后让原本应该买保障性住房的老百姓自己掏钱去买商品房，政府拿了土地出让金后，再投资基础设施建设，把城市美化好后，再进行招商引资。而在建设的过程中，自然会产生众多就业岗位，就业问题得到缓解，就业率得到报障后，周边行业（比如钢筋水泥）就得到发展，就业人数多了，零售业生意就好做了，中国经济就得到了喘息的时间。然而这样，必然会产生住房问题。

由于保障房的建设停滞了，商品房的刚性需求则日益凸显，而商品房也是一个金融产品，将一个金融产品赋予强大的刚性需求，其结果是非常恐怖的。我刚才说过了，商品房本身就是一个金融产品，不同于炒绿豆，炒大蒜，绿豆大蒜属于民生食品，炒作这东西是犯法的，属于违反“反垄断法”，抓住要坐牢的。但是商品房本来就是金融产品，金融产品的作用本来就是包含了投资用途，炒房虽然不合情，但是却合理合法。恰好有正值80后年轻人到了成家立业的年纪，对于房屋的需求越发的大，故此在近年来，房价来了个大爆发。

商品房的价格高昂，其原因就是保障房的缺失，那些买不起商品房的老百姓，其实本该是应该有房住的，应该住的就是政府提供的经济适用房，或者廉租、公租屋，然后再通过他们的努力，存够钱后，再考虑是否改善居住环境，买上好的商品房，而不是让那些学生一走上社会就面临高额的商品房房价的压迫。

故此，我觉得现在大多数人都把概念弄错了，你去针对房价根本没有意义，那是等大家有钱了以后再去玩的东西，现在大家应该注意的是如何督促政府造保障性住房，这才是关键。而且，如果保障房的数量多了，商品房的刚性需求马上就会降低，改善居住环境的目标也不会太远了……至于西宁的房价，那也要看当地的保障房市场建设情况

在说中国房产税

世界银行曾经发表言论：征收房产税必将面对巨大的政治压力。

这根压力来源于房产税的独特性。

一般的税种，都是由纳税人先得到利润，再纳税，比如说个人所得税，我这个月赚了1000元钱，纳50元的税，这是应该的，因为我有了收入，应该和社会共享其中的部分；然而房产税完全不是这个概念。房子只要不出售，不出租，不会有任何的现金收入，既然没有收入，如何收税？在这样的情况下收税，无疑是从老百姓身上割肉。如何处理好这个矛盾，这是征收房产税的先提条件。

再看中国房产税。虽然我觉得房产税的征收对于房地产市场合理化是非常重要的，但是在此时此刻的中国，却不应该征收。就是连征收房产税的目的都搞错的！居然拿房产税来打压房价！我刚才说过房产税有很大的矛盾。而美国是这样处理的

打个比方，我的房子去年价值200万，今年升值了，210万了，而政府就在这10万当中抽取1.8%，也就是1800元，然后用这笔钱，用于本地区的教育、提高警察数量加强治安以及为穷人和买不起商品房的人建造保障性住房，地方政府的每一笔钱的支出，都可以通过网络详细查询，公开透明。而提高教育、加强治安后的地区，房价自然还会上涨，纳税人的资产会不断的提高，却只需要缴纳房价增长部分的1.8%，如此一来，美国老百姓自然愿意缴纳房产税了。

由此可见美国的房产税，目的不是为了打压房价，他是通过使得有钱的商品房拥有着更有钱，然后抽税图利穷人，建造保障性住房给穷人住，达到人人居者有其所的目标。值得一提的是，美国的官员在处理公务的时候是非常高效的，美国一个地方的公务员（镇）数量一般就是3人，这样就不会大量的三公支出。而评估房屋价值的人员通常是由多家有信托责任的单位，指派相互不认识的人员共同来评估，如果房屋所有人认为评估过高，或者过低，还可以上诉。

而中国的国情完全不同，而且房产税的征收目的不同！我们是为了打压房价，被征收人的利益完全得不到报障。他们根本无法从中得到任何的实惠。而且在行政过程中有诸多问题是解决不了的。如何评估房屋价值？谁来评估，是否会滋生腐败，房产税的用途，房产税是否和房屋交易税相冲突，这都是难以解决的问题。而且巨大的行政费用，是否会使得用于保障房的资金大幅度缩水呢？

房产税的征收从好的一面考虑，可以理解为，房产税是为政府建立保障房市场赢得时间和资金，避免在保障房市场建立之前，房地产市场泡沫破裂而导致金融危机。

从坏的一面考虑，就是某些现任官员，他们还梦想着过他们的前任一般土地财政的好日子，所以他们既不希望房价把老百姓压迫致死，也不希望房地产泡沫破裂房价地价崩盘，所以他们希望稍微控制一下，高了，压一压，低了，抬一抬。

我们可以想象，就算是房价跌了一半又能如何？就能人人有房住？不可能的，能让大部分有房住？也不可能的！要想解决中国的居住问题，除了建造保障房以外，别无他法，其他的任何偏离这个方向的政策都是错误的。

中国的房价为何迅速猛涨

您难道不觉得，我们对房价这个词本身就有理解上的偏差吗？

中国房价之殇，其实保障房的缺失赋予了商品房这种金融商品一个硬性消费的强大支撑力，导致商品房价格过高。

如果听起来难懂，我就给你打个比方，车

一般人出行，通常是坐公交，租车，打的，或者电瓶车自行车等方式，只有有钱人才能自己买车，如果我是一个中产阶级，稍微有点宽裕，可能买辆差一点的车，几万块钱，加上每年养车1万5，大概5年的成本是三万多块钱，在一般的二三线城市，出行是比较方便的。如果我觉得买车不划算，每天打的的话，平均一次10元钱，一年可以打三千次的士。这样作为我本人来说，选择性比较强。

但是如果有一天，的士公交都被取缔了呢？要坐车只能买车了，后果会怎么样？后果肯定是汽车的售价水涨船高，因为你的出行是离不开汽车的，除非你提早1个小时出发上班，否则你就只能买车，那汽车的售价可不是调控就可以调住的哦。

我们的房地产市场就是那么一个原理。

住房分两种，第一种是保障性住房；第二种是商品房。

保障性住房是政府用国家的土地，建造的房屋，一般又分为经济适用房、廉租屋、公租屋、棚改房等等。居住人没有对房屋的所有权，居住价格也相对便宜，经济适用房的价格，一般国家设定为当地人均年收入的六倍，但是不能转卖，要卖也是能原价卖还给政府。保障房的建设，其目的是为了达到人人有房住的目标，这也是一个正常政府的基本义务（保证公民的衣食住行教育）。

商品房则是另外一种概念，商品房的所有人拥有房屋的所有权以及土地的所有权（在中国例外，是土地使用权），私人房屋及私人土地的升值后带来的财富也由个人拥有（产生财富后纳的税称之为房产税），所以，商品房是一种典型的金融产品（这里请注意，为什么炒大蒜是违法的，炒房子是合法的，就是因为大蒜不是金融产品，然而商品房是金融产品），是一种很正常的投资渠道。

那么搞清楚了商品房和保障房的差别，我们在来说说商品房和保障房之间的关联。

刚才我提到了房产税，没错房产税正是连接商品房和保障性住房之间的关键点。

政府为了达到居者有其所的目标，就必须为中、下产阶级的人建造保障房，（首先给你住的地方，然后再由你自己决定，是要多努力赚钱买商品房，还是赚多少花多少潇洒走一生，你自己决定）那么政府造保障房的资金怎么来？当然是房产税了！

那么什么是房产税呢？可以这么理解，商品房的所有者，因土地的增值，而得到的利润当中，缴纳部分的税。

而缴纳房产税本身不会对商品房的所有者带来任何不利的影响，因为土地增值了，有钱赚了才达到纳税的标准，所以商品房的所有者会很愿意纳税给政府，而政府索取了房产税后，就有这个资金去建造保障房。所以，在一般国家的一般情况下，保障房和商品房是个共生的关系，商品房的价格越高，保障房的建设就越完善，而且还不单单收益的是保障房的建设，房产税还被用于地方治安和教育事业。所以毫不夸张的说，合理的征收房产税，关系到一个城市的居住环境。

但是这是一般的情况，中国情况特殊，是不适合房产税的，我之后会详细解释

中国房地产的现状和形成原因。

刚才说道保障房和商品房是个共生关系，然而在中国则比较特殊。不同的国家，保障房和商品房的比例各有不同，有的是8：2的比例，有的是9：1，但是有个基本点，就是先有保障房的前提，然后有商品房的市场，但是中国却是相反的，保障房比例是1，商品房是9。

那么为什么我们国家的保障房会那么的少呢？

我们应该都记得，现在的80后，小时候和父母居住的房子，很多都是单位里分的。这个分的房子，就是保障房，在我们小时候，保障房的占比足有90%。但是现在基本上都没有了。为什么呢？

那要从98年说起！

中国在98年后，由于改革开放发展所带来的影响（这里可以详细查阅百度百科：下岗），下岗危机到达最高峰，失业率高，就业率低，当时政府想到的办法，就是停止保障性住房的建设，增加商品房的建设，然后让原本应该买保障性住房的老百姓自己掏钱去买商品房，政府拿了土地出让金后，再投资基础设施建设，把城市美化好后，再进行招商引资。而在建设的过程中，自然会产生众多就业岗位，就业问题得到缓解，就业率得到报障后，周边行业（比如钢筋水泥）就得到发展，就业人数多了，零售业生意就好做了，中国经济就得到了喘息的时间。然而这样，必然会产生住房问题。

由于保障房的建设停滞了，商品房的刚性需求则日益凸显，而商品房也是一个金融产品，将一个金融产品赋予强大的刚性需求，其结果是非常恐怖的。我刚才说过了，商品房本身就是一个金融产品，不同于炒绿豆，炒大蒜，绿豆大蒜属于民生食品，炒作这东西是犯法的，属于违反“反垄断法”，抓住要坐牢的。但是商品房本来就是金融产品，金融产品的作用本来就是包含了投资用途，炒房虽然不合情，但是却合理合法。恰好有正值80后年轻人到了成家立业的年纪，对于房屋的需求越发的大，故此在近年来，房价来了个大爆发。

商品房的价格高昂，其原因就是保障房的缺失，那些买不起商品房的老百姓，其实本该是应该有房住的，应该住的就是政府提供的经济适用房，或者廉租、公租屋，然后再通过他们的努力，存够钱后，再考虑是否改善居住环境，买上好的商品房，而不是让那些学生一走上社会就面临高额的商品房房价的压迫。

故此，我觉得现在大多数人都把概念弄错了，你去针对房价根本没有意义，那是等大家有钱了以后再去玩的东西，现在大家应该注意的是如何督促政府造保障性住房，这才是关键。而且，如果保障房的数量多了，商品房的刚性需求马上就会降低，改善居住环境的目标也不会太远了……

时至我回答的时候，政府做出一个有争议的行为和一个正确的行为，有争议的行为是部分城市开征房产税了，虽然这个税我个人觉得争议很大，但是好歹他也明确了这个税种用于建造保障性住房，这表示中央政府和部分的地方政府已经找到了解决老百姓住房难这个大问题的钥匙，算是可喜可贺，另外一件正确的事情，是中央政府明确发出了2011年将兴建保障性住房1000万套，就算是地方政府百般阻挠，我觉得最少也会造500~700万套吧，如果能够坚持每年都那么搞，中国房地产一定能够走出这个灰暗的时代。

二手房公正是什么意思

问题一：二手房交易中公正是什么意思这个是必须公证的。

问题二：买二手房做公证是什么意思正常的二手房交易，在交易双方资料齐全时，可以直接办理交易过户。但有时为了合理避税，比如距离两年免税还有半年或者一年时间，交易双方协商届时再办理过户，因为时间较长，为了防止此时间段内发生违约事件，所以交易双方可办理公证，约定届时办理过户的相关事宜，特别是有关违约则条款十分详细。

问题三：二手房交易中，委托公证和买卖公证有什么区别？其实不论是那种公证，都不能回避这样一个风险：

也就是在法律上，公证并不能对抗善意第三人。

说的白点，如果房主将房子再卖给别人，而这个人不知道这个房子已经卖了，并先于你完成房屋过户，那这套房子就是这个人的，属于第三者善意取得。

如果房子大幅度升值的话，我不得不说，这种可能性可能达到99％

再说在这个等待过程中，国家是否会出台新的政策限制房改房过户不得而知。

营业税从2年改到5年，不已经使很多人白等了1年零11个月吗？

购买房屋，一定要规避风险，这可都是血汗钱啊！

问题四：二手房交易为什么要公证120分哦，你的担心是有必要的，不建议公正，国家有专门的机构用来公正，就是房管局的网签。交易建议用国家的资金监管中心。和支付宝一样，都有监管。也不要听信中介什么贷款或者买卖有难度，要掏钱操作之类的鬼话

你的房子手续齐全，满5年价格会比同小区，没抚手续的价格高每平米500元都不为过

公证这个真没有那个规定，就是我说的，先网签，首付款到资金监管中心在签合同

问题五：二手房买卖合同约定以公证形式交易此房是什么意思二手房合同签订注意事项一、注意交易主体从事二手房交易的资格是否符合。如卖方是否有房产证，产权是否清晰；还没有拿到产权证的现房不能买卖；若是期房出售则必须由开发商作出担保等。同时交易前，作为买方，可要求卖方提供房屋的权属证明文件、身份证明及相关证件，并到所属房地产交易中心查验房屋的权属登记情况。只有对交易主体的资格进行审查和判断，获得确认后，交易才可进行。二、注意交易房屋的评估价是否正确，真实。在这个环节中存在的风险，就是对房屋评估价偏高或偏低，有些评估价含的水分很多，就容易造成评估价的不真实。有些中介试图低价收入、高价卖出，是导致与房屋市场价值偏离的主因，而这必然将直接影响买卖双方的利益。这里介绍一个简单的估价办法，二手房价格应为周边区域新建商品房市价的2/3左右，过高价格买入者，将存在贬值的风险，反之，平价或低于此价买入者将有利可图。在交易过程中，交易双方应委托信誉良好、具有市房地局颁发的房地产评估资质证书的专业评估机构估价，必要时还可要求出具评估报告，作为实际售价的依据。三、二手房质量上的瑕疵。购房者应当在买房时注意检查住宅本身的质量，如是否存在漏水、墙面开裂、下水道堵塞、水压电压不足等情况。相邻关系也十分重要，应当询问一下邻里之间是否存有公用面积纠纷等矛盾。此外，原居住人如果存有过于复杂的社会关系也可能给购房者带来意想不到的麻烦。四、签订买卖合同的注意事项。现在还有为数不少的交易者因对交易合同的作用不予重视或不熟悉，导致交易合同双方的权利义务约定不明而引发了争议，甚至发生交易一方利用合同进行诈骗的情况。交易者应该懂得，二手房交易是一项专业性很强且颇为复杂的过程。交易双方在交易前及交易过程中，如自己觉得把握不大，最好是能得到房地产专业人士和律师的指导，也可委托具有良好声誉的、具有相应资质条件的房产中介机构进行交易，从而免去诸多不必要的烦恼和奔波。五、其他的一些限定因素。例如：①房产有承租人的，买房应注意到该承租人在同等条件下可优先购买该房屋的权利。②购买后准备用作营业或办公的，应注意房产权证上的房屋用途限定。③在房产证上除了买房者还有其他财产共有人的，应先确认买卖行为是否征得共有人的同意。④要注意二手房是否存在未缴清的公用事业费、物业管理费等其他费用。二手房安全交易注意第一阶段心理准备针对目前尚不规范的房地产中介市场，是自己成交还是找有资质、信誉好的房产中介公司？如果自己找客户，首先您要有闲暇的时间；其二，您要有比较专业的房产及法律知识；第三，要有较好的心态及耐性。因为讨价还价的过程可能漫长而艰难。不如找一家中国公司试一试。但是找中介公司要注意：有无资质、信誉是否良好、操作是否规范，可打中国咨询一下，看看报价及公司的服务态度，也可亲自上公司实地考察，或问问周围已卖房人对中介公司的评价，最后您再选一家公司中国。想卖中国钱？这是业主最关心的问题。如何确定房屋价格，应给自己的房产做个评估。第二阶段市场考察看看您的房产所在的区域，周边环境(包括文化、体育、医院)及生活配套设施是否完善，道路交通状况是否良好。房屋建成年代、小区环境、房屋结构、朝向、楼层，都是影响房价的原因。业主应了解自己房屋优劣势，才可达到自己理想的预期价值。第三阶段房屋交易卖房者均希望尽快将房子卖掉。故而往往找多家公司，各家公司都带客户看房，其间，有各公司业务员，有想甩掉中介的买房人，同时不乏别有用心的不法之徒。房主是天天陪同看房，讨价还价，中国不断，精神高度紧张。建议卖房人先考察一下公司的声誉，与中介公司签订好中国协议，然后中介公司会派专人负责......>>

问题六：二手房交易中介要公正是什么意思因为在二手房交易过程中通过公证，可以有效地解决风险承担。也就是说，公证处作为国家管理机构承担了各种潜在的风险。保护卖房者和购房者各自的切身利益。公证能起到督促房屋买卖双方按约履行合同的担保作用，同时，也为房屋买卖双方解决了产权证下发前的付款安全问题。

公证书，是指公证处根据当事人申请，依照事实和法律，按照法定程序制作的具有特殊法律效力的司法证明书，是司法文书的一种。是法律界常用的应用写作文体之一。

问题七：买二手房公证需交什么费用？是按评估价的百分之二收取公证费的``但是不足10000元的公证就收取200元的公证费

问题八：买二手房需要怎么做公证？有房本直接过户就可以了，不用公证

问题九：买二手房需要产权公证吗房产公证是指公证机关根据当事人的申请，依法证明与房产有关的法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性的活动。房产公证虽然不是房产交易的必须环节，但经过公证处的审查，当事人可以避免很多风险，且经公证的购房合同或是协议可以直接向法院申请执行。

问题十：二手房通过公证有效吗？房层唯一的合法权利证明就是产权证。如楼上所说，房产证一般三个月办下来。你没有房产过户的话银行按揭也不好办。你应该等他房产证办下来后再交易。这样你减少风险，还可以避免过早承担资金利息等等费用负担。至于原业主在现有操作程序下没有还完贷款很难再抵押给别人。就算他出了房产证，很多地方也是把房产证放在银行的。

长沙商品房价格核定的争议:有楼盘核出价格比周边房价高四成

12月11日，湖南省长沙市发展和改革委员会发布的《关于明确长沙成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》正式生效，明确商品住房价格由成本+利润+税金构成，利润率在6%～8%。

业内分析人士指出，该《通知》的出台是对长沙此前相关政策的延续和具体说明。这种类似限制利润的做法，一方面有助于防范房企随意虚高报价、过度追求利润等做法；另一方面政策执行起来存在争议，很难落地执行。

今年年初，长沙就有楼盘因为核定价格高出周边同品质楼盘四成，而不断被购房者诟病。不论开发商个体管理项目的能力，定下了硬性6%～8%的利润区间，是有力降低商品房价格，还是助推了房价上涨，是否切合房地产市场发展规律、实际情况，一直是这场争议所在。

与此相伴的长沙房价可谓稳如泰山。这个2018年GDP达到11003.4亿元，经济总量在全国34个重点城市（直辖市、副省级城市和省会城市，不含南宁和拉萨）中排名第12的城市，新建商品房平均单价在万元左右，如果带有较好的学区，二手房均价近2万元/平方米。与周围的武汉、贵阳、广州、南昌等省会城市房价相比，堪称价格洼地。

“对于财务和营销等费用过高的企业，利润难以做高”

《通知》详细列明了成本的构成，包含楼面地价，前期工程费（规划设计、三通一平等），房屋建筑安装工程费（住宅土建（含基础）工程费、安装工程费等），小区内公共基础设施及附属公共配套设施费，管理费用，销售费用，财务费用，以及行政事业性收费和基金。

利润指的是商品住房开发经营企业按规定计提的利润。利润的提取以上述成本前四项之和为基数，乘以平均利润率（6%～8％）。

《关于明确长沙成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》的附表。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次长沙政策从成本管控的角度设定利润，是回归工程项目的成本定价法。一些科学管理的工程项目，可以获得更高的利润，而对于一些财务和营销等费用过高的企业来说，利润则难以做高，这会鞭策房企进行科学的项目投资和操盘。

“商品房售价背离市场经济”

《通知》表明，这是就《关于进一步完善我市新建商品住房销售明码标价监制有关事项的通知》（长发改价调〔2018〕241号）中商品住房价格采用成本法监制的价格构成的具体说明。

2018年10月23日生效的241号文件对价格监制适用范围和实施区域进行了明确。

凡长沙市范围内新建商品住房(不含保障性住房、经济适用住房、定向开发、单位自建房、拆迁安置房)均应按规定办理新建商品住房明码标价监制手续。

“限房价、竞地价”商品住房销售价格由国土部门报市土委会确定价格后按程序进行监制。个别无法按以上方式监制销售价格的，可采用价格会商形式确定销售价格。

对此，中原地产首席分析师张大伟指出，此次政策并非是全新的内容，长沙在2017年就发布过同类型的政策。当时，主要针对限房价的商品房，即上述“限房价、竞地价”商品住房中的限房价的商品房，也是长沙大量的供应的商品房住宅里的一类，而非政策保障房。

长沙市发改委2017年11月30日曾在官网发布《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》，其中对限价商品住房的解释是，按合理标准建设、政府限制销售价格的商品住房，不含住保部门建设和提供的保障性住房。

澎湃新闻记者看到，“第六条，限价商品住房基准价格的计算”内容与此次《通知》大体相同，包括利润率的区间同样为6%～8%。当时，长沙市发改委列明该《办法》有效期为2017年12月11日至2019年12月11日。

长沙市发改委2017年11月30日在官网发布《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》中，关于限价商品住房基准价格的计算，与此次明确的内容如出一辙。

张大伟分析认为，限利政策很难落地执行。他说，6%～8%的净利润不算低，但是按照项目计算，而不是看开发商投资额计算，只有拿地早的开发商能达到这个利润，随着地价上涨，很多企业已经很难达到这个区间的利润了。并且，各家企业成本不一样，简单的建安成本就可能有几千元的差距，资金成本从3%～20%都有分布。按这个简单的价格公式规定，会造成同一区域商品房售价背离市场经济规律。

助长“捂盘”？有楼盘核出价格高周边四成

今年3月，长沙湘江西岸洋湖新城的珠江颐德公馆（又名珠江柏悦湾）的住宅（毛坯）在拖延一年入市后，核出的单价14500元比周边房价高出了约四成，长沙住宅按成本法核价后，被市场认为反而助长了“捂盘”。

此前，按照长沙2017年6月29日联合印发的《长沙市商品房销售价格明码标价监制操作规程》（长发改〔2017〕236号）文件精神，项目申报预售许可，2016年10月无销售记录，但预售审批均价在长沙市房地产调控以后审批的，且申报业态、品质无显著差异，以预售部门或价格主管部门出具的已审批均价询价。

根据中国房地产报的报道，2018年7、8月间，在这个项目北侧，位置更接近市中心城区的中国电建地产·湘熙水郡项目，经长沙市商品房销售明码标价审核监制部门联合审批的90-144平方米刚需房源，销售均价为9540元/平方米，144平方米以上的非刚需房源均价也仅为10276元/平方米。

当时，珠江颐德公馆项目申报业态、品质与湘熙水郡项目无显著差异，询价单价（毛坯）或只能在12000元左右。

14500元的单价放之现在依然属于高端楼盘的价格。

作为GDP万亿俱乐部会员，排在长沙之前只有11个城市。但从房价来看，长沙周围省会城市，只有贵州省贵阳市略低一些，4个邻居就有3个的新房价格高出长沙不少。

易居房地产研究院的数据显示，今年前10个月，长沙新建商品住宅成交均价为9462.2元/平方米。而围绕其的相邻省会城市湖北武汉前10月新建商品房成交均价为12623元/平方米；近几年发展势头很足的贵州贵阳这一数据为8571元/平方米；一线城市广东广州则约26195元/平方米；江西南昌前10月新建商品房成交均价为12768元/平方米。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱指出，长沙自2018年6月25日楼市调控政策实施以来，二手房市场成交出现下滑局面，业主为吸引购房者成交积极下调价格，长沙年内挂牌价格持续下降，但降幅不大。今年前9月，长沙新增挂牌量526865套，同比上升4.1%，挂牌价格12458元/平方米，同比下降6.8%。目前的长沙房地产市场处于底部的平稳运行中，在当前整体市场严峻的背景下，短期难以会升。

事实上，自2018年6月25日，长沙发布非常严厉的楼市调控政策——不仅限购限售，符合资格的购房者首套房取得产权证满4年后方可买第2套，珍贵的房票限制了需求，也让长沙的房价很稳，甚至稳中有降。即使长沙近两个月开展的房交会，给出了一些优惠活动，长沙的成交依然波澜不惊。

争议不断

对商品房限制利润的做法，其他省市早有先例。

2012年5月24日，海南省海口市发布的《海口市限价商品住房管理暂行办法》指出，限价商品住房具体销售价格应当按项目用地土地出让价格及开发成本、建筑安装成本、税费和利润（不得超过6%）等完全成本因素确定。

同年9月29日，海南省三亚市发布《三亚市限价商品住房管理暂行办法》，同样要求限价商品房利润不超过建设成本的6%。限价商品住房销售价位（含最高限价）应当在土地出让前提出，并作为相关土地出让的前置条件。具体销售价格按土地出让价格和开发成本、建筑安装成本、税费和利润等完全成本因素确定。

2012年10月19日，陕西省住建厅与陕西省物价局联合下发《关于加强商品房价格成本利润测算进一步促进我省房地产市场平稳健康发展的通知》，要求“按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，全省房地产项目合理利润率应控制在10%左右。”

值得注意的是，2012年的限利政策相继发出后，市场的争议一直未有停歇。有的观点认为，房地产行业的高利润时代行将结束。也有观点表达了担忧，开发商为了利润会偷工减料，从而引发“房脆脆”。

时任中国房地产业协会副会长顾云昌认为要控制房价首先要控制地价，而不是限制开发企业的利润率。开发商拿地的时间和拿地的价格不一样，即使相邻地块也有一定的差异，单纯用成本的方法来核算，一不合理，另外也不太容易操作。

顾云昌举例说，比如有的楼盘地价拿的很高，房价核算很高；有的底价拿的地，房价它就低，同样区域上的两个楼盘就产生了很大差异。开发商在开发过程中的成品控制和品质把握也不一样，如果成本控制的好，同样价格、品质做得好，却反而卖的便宜，也说不过去。

虽此一时非彼一时，除了长沙县推出了不限价的地块，长沙下辖范围内其他地块大都是双限地块，但关于不同项目如何公平落实成本核算法的争议仍在继续。

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