大家好，今天小编来为大家解答农家院改建全过程这个问题，农村修房办农家乐需要什么手续很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！

北京农家大棚里为何能建私家别墅庄园

500平米私家庄园，在北京只需十几万一套，不仅能住人，还能种菜、烧烤、垂钓，打造都市人的田园梦想，这样诱人的短信相信很多人都收到过，但这样实惠的房子真的有吗？所谓私家庄园又是怎样的呢？

网上搜索“北京农家院”，发现这样的信息比比皆是，北京昌平这边现在都是以这种大棚形式的农家院存在，园区占地300多亩，像这样大棚形式的农家院，目前共有200多套，在一套还未出售的所谓“毛坯房”前，开发商停了下来。交一个毛坯房，大棚一百多平米，然后院是一百六七十平米，一个小配房大概十七八平米。

一套这样的“毛坯房”20年的租赁价格为17万，签订合同后，租户可以根据自己的需求任意装修，如果嫌配房小，还可以在大棚里做文章。这国家是没有什么太大的硬性标准的，像棚里您搭一个简易的客厅，做一个卧室出来，这都可以。

园区内的大棚房水电煤齐全，并且有网络和电视信号覆盖。为了展示大棚改造的效果，开发商还专门带记者来到公司负责人自己装修的一套大棚房。可以在院中央做个柴锅，朋友来了炖个鱼。这个就看你后期怎么打造自己的田园梦想。

在天津和河北，这样的情况同样存在。在河北廊坊大厂回族自治县，记者被当地销售人员带到了一个叫做“玫瑰农庄”的园区。每套占地是650平米，48万8，房子100平米。那边有一个，我听说他们装修花了七八十万。屋里边游泳池啥都有。

所谓的100平米房子，其实就是用原来的大棚改建的，而在距离“玫瑰农庄”不远处的“百合谷”，原本的种菜大棚已经被改建成了一套套功能齐全的住宅，有的还十分豪华。

花上10余万元就能在繁华的城市边缘拥有一处“世外桃源”，听起来的确让人心动，但在看房过程中，各地的销售人员都一直在强调同一件事，不管怎么装修，大棚的外观不能改，棚顶外的材质也得是薄膜或者阳光板一类的材料，这又是为哪般呢？

园区销售人员：这土地性质就是农业用地，这里边建房子没事，只要你不把这个外观改变就没事，航拍能看见这个棚就行了。咱们说白了，航拍就是十天半个月一个月转一圈，国家不有这种政策吗，你以农业性质全盖上楼房了那能干吗？

2014年，《国土资源部、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》中明确：设施农业用地按农用地管理。设施农用地不得改变土地用途，禁止擅自或变相将设施农用地用于其他非农建设。

按照法律规定，这样在农业大棚内建设“大棚房”的行为，属于破坏耕地或非法占地等违法行为。它的最大的问题，就是大棚房违反了我们国家所执行的世界上最严格的土地用途管理制度，他把这样的农田，实际上是变成了一种带有农家乐生活的这么一种别墅，非经法定的程序批准，不能把农业用地变为其它的产业、娱乐的用地，所以是大棚房是违反农业方面的土地管理的法律法规的一种违法行为。

这叫阴阳合同，就是阳合同中间一般都不会出现直接违反法律法规的明文规定的那些条文，但是他的阴合同，双方当事人在心里面默认的那个合同，就是我说是给了你一个大棚，实际上我是给你带了一个农地的小别墅。因为事实上是违反了我们国家关于土地用途管制和这个农业承包管理的禁止性的、强制性的规定，所以这样的合同是得不到法律的保护的。将来一旦被查处，你的投资，你的合同中间交的钱，全打水漂了。

像这样以合法形式掩盖非法目的，违反法律、行政法规的强制性规定所签订的合同应属无效，承租人的权益不能得到法律保障。对于此类“大棚房”，依据规定，应退还被非法占用的土地，对违反土地利用总体规划的建筑物应拆除，恢复土地原状；违法破坏耕地情形严重的，应依法追究刑事责任。

据了解，近年来，北京、天津、河北都已经对违规“大棚房”进行了多次整顿和拆除，然而，这些被明令禁止的违规“大棚房”却并没有因此绝迹，屡禁不止的背后，主要在于强烈的利益驱动。与普通违规建房不同，“大棚房”是以建造正规农业大棚为掩护建设的违规项目。因此除了租金外，很多大棚还以设施农业的名义申请政府部门的政策补贴。

农村修房办农家乐需要什么手续

必须要经行政村、景区、乡镇同意后，到国土局办理相关建房手续。床位在30张以下的为农家乐，超过30张床位的按乡村宾馆办理相关手续。农家乐审批：卫生许可证，特种行业、消防、环保、工商等一系列证照。目前，旅游局正在开展以天目村农家乐为试点，联合部门上门为当地村民落实办证、办照事宜。

"农家乐"旅游的雏形来自于国内外的乡村旅游，并将国内特有的乡村景观、民风民俗等融为一体，因而具有鲜明的乡土烙印。同时，它也是人们旅游需求多样化、闲暇时间不断增多、生活水平逐渐提高和"文明病"、"城市病"加剧的必然产物，是旅游产品从观光层次向较高的度假休闲层次转化的典型例子。

1、发展

农家乐的发展，对促进农村旅游、调整产业结构、建设区域经济、加快农业市场化进程产生了良好的经济效益。有些地方依托本地农业资源，分片开发出"农家乐"品种系列，像湖南南岳衡山、昆明的团结乡等地的农家乐已逐渐形成了自己的品牌。

农家乐发展起来后，带来的不仅仅是消费收入，还有产品信息、项目信息和市场信息，为当地经济的发展提供了契机。农家乐成为农民了解市场的"窗口"，成为城市与乡村互动的桥梁。各地游客为农村带来了新思想、新观念，使农民及时了解到市场信息，生产经营与市场需求相接轨。开办农家乐的农民经常到旅客中间调查市场需求，然后有针对性地开展生产，有的建起了无公害蔬菜基地，有的则做起农产品深加工的生意。

乡村旅游虽是一个新兴的朝阳产业，但总体上还是一个尚未规范、管理滞后的市场。应加强进行监管和规范，促进市场的稳定、有序和健康发展。

1.组织推动。包括景区推动，以重点旅游景区为核心，带动、辐射和吸收周边乡村的农民参与旅游的接待和服务。

2.政府推动。由政府主导进行乡村旅游的规划设计，投入资金，开发核心景区景点，吸收社会资金投入，鼓励和引导农民参与旅游接待服务。

3.公司推动。即"公司+农户"的经营方式，出台优惠政策，引进有经济实力和市场经营能力的企业，改善基础设施建设和环境，指导、组织农民开展地方风情、渔耕文化、农耕文化等旅游活动。

4.精心规划，强化监管。注重整体性和连续性，充分考虑地方的自然风貌及特点和文化特性。同时监管好每一个乡村旅游、农家乐等的细枝末节，强化对旅游从业人员和乡村旅游集体的培训、教育，提高其服务素质和水平，提升服务品牌和形象。

5.突出特点和自身优势。比如突出乡村的地域风情、传统文化优势，挖掘古村、古镇、古迹、典故等文化内涵;突出体现地域特点，在建筑、饮食、生活、农耕乃至旅游活动的设计等方面，尽可能地体现出地域风情、风貌、生活习俗等特色。同时，还要着重考虑突出绿色、环保、休闲、娱乐等特点。

笔者认为"农家乐"旅游的发展要做好做足"农"、"家"、"乐"三字文章。

发展"农家乐"旅游不仅丰富了旅游活动内容，扩大了旅游容量;而且带动了农业产业结构调整和农民增收致富，促进农村经济社会的发展。因此，在全面建设小康社会的过程中，因地制宜发展"农家乐"，以旅助农，将对解决"三农"问题，促进社会主义新农村建设，发挥更加积极的作用，做出更大的贡献。

"农家乐"发展要以"农"为根。农民要通过自家的良田、果园、庭院、鱼塘、牧场等展示农村风貌、农业生产过程、农民生活场景，通过展示吸引旅游者;餐饮接待设施可利用自家的宅地和现有生活设施改建或改善而成，要充分体现农村、农业、农家、农民的乡土气息。由于"农家乐"已经成为品牌，很多城里人开设的或开设在城里的餐饮服务设施也大打"农家乐"品牌，实际上同真正的"农家乐"相去甚远。

"农家乐"发展要以"家"为形。"农家乐"应该以家庭为单位，不求全，不求大，其形应该体现出"家庭"的形态。既然是"家"，其规模就应该适度，不应贪大求洋;发展应该特色化，不应大众化。平江县盘石洲村"农家乐"就是以土、特、多而著名。所以，"家"是农家乐的载体，无家不以成"农家"。

"农家乐"发展要以"乐"为魂。"农家乐"以什么取乐?城里人戏言:换个地方打牌。其实，"乐"也要利用"三农"做文章，设计参与性强的项目，简单的农事、农活，如采摘、推磨、苗木盘扎等。以乐为魂就是要发扬光大"农家"的文化内涵，深入挖掘，突出特色，做出项目，如农民喜闻乐见的花灯、皮影戏、山歌、龙狮、地花鼓、踩高跷、讲故事等，使"农家乐"旅游充满魅力，实现可持续发展。

滦南县农村平改

平改方案补偿

唐山的农村是按土地使用面积1：1补偿，地面附着物用货币补偿

别处拆迁最少的也是房子1：1.9的比例，院子面积按亩给钱大概是40万/亩

现在唐山的改造分两种：一是震后危旧平房改造；二是城中村改造。

震后危旧平房改造政策其中一条是按比例置换，路南区、路北区、开平区、高新技术产业园区两证齐全的房屋置换面积标准为：原始设计住房内无厨房、卫生间的平房为产权登记面积的1.5倍,各自楼和原始设计住房内有厨房或卫生间的平房为产权登记面积的1.4倍。

城中村改造政策中产权置换标准为：置换楼房的面积标准，根据平改村庄可提供平改用地的面积、村址以外可征收的土地面积、土地区位、居民宅基地的土地面积、该区位新建楼房的市场价格，按被拆迁人宅基地土地使用证记载面积的0.85-1范围内置换。开平区的标准为：宅基地土地使用证记载面积以0.25亩为基准，0.25亩以内按1：1置换。算下来可以换167平米左右吧。

唐山南湖19村平改方案

（一）平房

1、按比例置换：按被拆迁人宅基地土地使用证记载的面积1：1置换楼房面积，互不找价。

批准建房为1间主正房，土地面积不足0.083亩的，按0.083亩计算，超过0.083亩的以实际面积计算；批准建房为2间主正房，土地面积不足0.167亩的，按0.167亩计算，超过0.167亩的以实际面积计算；批准建房为3间主正房，土地面积不足0.333亩，按0.333亩计算，超过0.333亩的以实际面积计算。

2002年以前批建的，以2002年农村宅基地清理确权发证为准，后因故分户的，仍按2002年农村宅基地清理确权发证面积计算。

2002年以后批建的，以初始批建宅基地面积为准，后因故分户的，仍按初始批建宅基地面积计算。

2、作价补偿；主正房每标准间建筑面积在21平方米以内房产不再作价补偿（其补偿价格已含在按比例置换中），21平方米意外的房产按重置价格结合成新评估作价予以补偿；厢房、倒座、附属物按重置价格结合成新评估作价予以补偿。

（三）按比例置换的相关规定

1、置换楼房的面积，因房屋设计和不可分割的因素，超出应置换面积5平方米以内部分按优惠价格（每平方米2600元）计算；超出5平方米以外10平方米以内部分按限定价格（每平方米4000元）计算；再超出部分按每平方米4500元计算。

2、安置用房时，按应置换面积最接近的户型面积予以安置

3、被拆迁人同意选择按比例置换方式，但愿意在本区域回迁安置地点之外的其他区位进行安置的，以被拆迁人应置换面积为标准，按每平方米4500元（不计算层次差价）补偿给被拆迁人，由其自行安置。

4、同一土地使用证和房屋所有权证范围内居住多户被拆迁人，按比例置换后，选择75平方米以下户型安置楼房仍不能满足分户条件的，不足部分可增加面积，就近户型安置，但所增加面积不超过40平方米；大龄子女（18周岁以上）可增加面积，但所增加面积不超过20平方米；增加面积按每平方米2600元购买，但须同时符合下列条件：

（1）所居住的多户被拆迁人是同一直系家庭成员；

（2）有本村糊口且是本村集体经济组织成员；

（3）在本村居住满1年以上（在读大中专学生、现役军人除外）；

（4）经村民代表会议讨论并公示确认。

附件一：房屋及附属物作价补偿价格参照标准

一、楼房的房地产市场价格

国有出让地

框架结构：5000-5500元/m3

砖混结构：4800-5300元/m3

二、平房的房地产市场价格

国有出让地

框架结构：5800-6300元/m3

砖混结构：5600-6100元/m3

砖木结构：5500-6000元/m3

三、正房重置成新价格（每间21平方米以外部分）

1、砖混结构37墙体：650-850元/m3

2、砖混结构24墙体：500-700元/m3

3、砖木结构37墙体：600-800元/m3

4、砖木结构24墙体：400-600元/m3

四、厢房、倒座重置成新价格

1、砖混结构37墙体：650-850元/m3

2、砖混结构24墙体：450-650元/m3

3、砖木结构37墙体：550-750元/m3

4、砖木结构24墙体：350-550元/m3

五、附属物

1、棚子：15-35元/m3

2、院墙：180-260元/m3

3、水泥地面（甬路）：30-50元/m3

4、厕所：50-300元/个

5、化粪池（渗水井）：100-160元/m3

6、沼气池：100-300元/m3

7、大门（每扇）：100-150元/扇

8、自安暖气：200元/间

9、防盗罩根据材质和规格：35-110元/m3

10院内民用水井：2000元/个

11、地下室（菜窖）：180-400元/m3

12、院内树木参照唐山市征收土地地上附属物补偿标准暂行规定（修订草案）唐政法办通【2009】1号予以补偿。

13、真空管太阳能拆卸费：300元/个

14、有线电视移机费：580元/末端

15、电话移机费：160元/部

16、空调拆装费：200元/台

丰南拆迁方案【5--八街、东西湖、白石庄】2010年3月10日发到村民手中

(一)居住平房

1、实行产权置换的补偿方法和标准分两种：

第一种是按照房屋和空地相结合进行置换（正房、厢房、倒房外的其它建筑物、附属物不另补偿）。标准如下：

①依据房屋产权证和土地证中登记的正房，按登记建筑面积每平方米置换1.2平方米楼房（建筑面积，下同）；厢房、倒房每平方米置换0.4平方米楼房；正房登记外增（扩）建的部分按实测建筑面积每平方米置换0.4平方米楼房。院内合法的未建筑空地，按每平方米置换0.3平方米楼房（院内空地不含院外散水）

②对于有≤房屋所有权证≥的厢房、倒房，也可按1：1的比例置换楼房，但院内空地和无证建筑不另外补偿。

以上两种计算方式不能相互套用，且一处宅基地只限一套正房。

第二种是依据宅基地面积进行置换（建筑物、附属物不另补偿）。标准是按土地证中登记的合法宅基地面积1：0.7置换楼房。

以上两种置换方法和标准，居民可自选一种，得出每处宅院的应置换楼房面积。

奖励：对积极配合拆迁的居民给予重奖，即在规定期限内签订协议的，给予应置换面积0.43倍的奖励，同时每处宅基地按正房的建筑面积每平方米奖励现金700元，逾期者不享受奖励。

2、实行货币补偿的，按市场评估价对被拆迁房屋进行评估补偿。在规定期限内签订协议的，每处宅基地按正房的建筑面积每平方米奖励想现金700元，逾期者不享受奖励

唐山市路南区市政设施管理处复兴路东侧区域非住宅拆迁补偿安置方案

小山拆迁指挥部

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1楼

按照我市城市建设改造规划，对复兴路东侧区域进行改造建设。为保障建设项目的顺利进行，维护拆迁当事人的合法权益，依据国务院、省、市城市房屋拆迁法规和政策的有关规定，制定如下方案：

一、拆迁范围

复兴路以东，南新道以南，花园南北街以西，南刘屯北街以北区域内的各类建筑物、构筑物（不包括路南医院、女织寨乡南刘屯村村民户）。非住宅总计83户，其中文北办事处境内51户，商业用房41户，企业生产、办公用房10户；小山办事处境内32户，商业用房26户，企业生产、办公用房6户。

二、拆迁补偿安置原则

（一）拆迁补偿对象

1、具有合法手续的房屋所有权人和土地使用权人；

2、租赁具有合法批建手续非住宅房地产的承租人。

（二）拆迁补偿范围

1、土地使用证、房屋所有权证登记范围内的房地产及其附属物；

2、承租人在合同约定的使用期限内，自己投资超出普通装修部分；

3、企业和个人依法取得国有土地使用权的土地。

（三）拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按照重置价格和剩余期限给予适当补偿。

（四）安置地点：在本拆迁区域内按市规划部门批准的建设位置回迁安置。

三、补偿安置方式及标准

商业用房、办公用房，实行货币补偿、产权调换和按比例置换方式，由被拆迁人自行选择其中之一。

工业企业实行货币补偿。

（一）货币补偿方式

1、商业用地的房地产：两证（房屋所有权证，土地使用证）齐全的，按被拆迁房屋的区位、用途、结构、建筑面积、建成年代等因素，以被拆迁房屋的市场评估价格确定补偿金额，以货币形式一次性补偿给被拆迁人，由被拆迁人自行安置。

2、工业用地的房地产：

①土地和房屋分别评估作价。

②土地参照土地区位等级和基准地价评估作价予以补偿。

③房屋确权为生产、办公用房的，有证房产或有建房批准文件的，按重置价格结合成新评估作价予以补偿；在土地使用证登记范围内，由于历史原因，未经批准建造的正式生产用房，按重置价格结合成新评估作价，按评估结果的50%予以补偿；未经批准建造的非生产用房不予补偿。

房屋确权为商业用房的，按重置价格结合成新评估作价时，应充分考虑区位、商业氛围和繁华程度等因素确定评估价格。

（二）产权调换方式

被拆迁房屋和安置房屋均由同一房地产评估机构按房地产市场价格进行评估，计算被拆迁房屋货币补偿金额和所调换房屋的市场价格，结清产权调换的差价。

（三）按比例置换方式

根据房屋类别分别确定置换标准。

1、商业用房

按产权登记建筑面积乘以相应补偿系数确定应置换面积。即应置换面积=被拆迁房屋产权登记建筑面积×补偿系数。

（1）补偿系数的确定：根据被拆迁房屋的坐落区位、土地性质、层次和店面宽度等因素确定，补偿系数为1至1.3倍。

（2）安置方式：根据安置用房的不同区位、层次和店面宽度评估确定不同区位的实际价格，对实际价格进行加权平均作为平均价格，计算安置用房实际价格与平均价格的差额，结算差价。因房屋设计和不可分割因素，安置用房面积超出应置换面积部分，按安置用房实际价格的70%结算；安置用房面积小于应置换面积部分，按安置用房实际价格退款；不计算层次调价。

2、行政事业单位办公用房

①办公用房，按被拆迁房屋产权登记建筑面积等面积置换安置用房。

②因房屋不可分割的因素，安置用房建筑面积不足或超出应置换面积部分，按每平方米5000元结算，多退少补。

四、其他补偿标准及发放办法

1、附属物补偿

（1）制式太阳能拆移费每台300元；

（2）有线电视移机费每末端510元；

（3）电话移机费每部160元；

（4）网络宽带服务费每套240元；

（5）空调拆装费每台200元。

除以上规定外，房屋普通装饰装修不另作评估，超过普通装修标准的部分及附属房屋、附属物，评估作价给予货币补偿。

2010-4-1217:50回复

小山拆迁指挥部

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2、搬迁补助费:

①商业、办公用房按被拆迁房屋的建筑面积每平方米每次15元计算，货币补偿的发放1次，实行产权调换和按比例置换的发放2次。

②工业办公及附属用房按被拆迁房屋建筑面积每平方米每次15元计算，发放1次；大型机器设备给予拆卸、吊装、运输、安装、调试、因拆迁造成的零部件损坏和人工补助费（按评估价给予补偿）；成品、半成品、货物、小型工具类的设备按吨/公里、人工给予补助费（按评估价给予补偿）。

3、临时安置补助费：

①商业用房回迁安置的，按被拆迁房屋产权登记建筑面积每平方米每月35元计算，发至安置用房达到交付使用条件止。

②办公用房回迁安置的，按被拆迁房屋产权登记建筑面积每平方米每月20元计算，发至安置用房达到交付使用条件止。货币补偿的，发放3个月。

③回迁安置用房达到交付使用条件，因被拆迁人原因不办理接收或入住手续的，停发临时安置补助费。

4、停产停业损失补偿费：

①商业用房按被拆迁房屋产权登记建筑面积每平方米每月60元计算，一次性发放6个月。

②企业生产用房或利用企业用房作商业用途的，按被拆迁房屋产权登记建筑面积每平方米每月40元计算，一次性发放3个月。

③利用场地作生产经营可按以下方法计算：停产停业损失补助费=（场地面积-建筑物附属物占地面积）×75%×补偿标准的35%×工业用地3个月（商业用地6个月）。

④拆迁已停产停业的企业，按企业上年度在社会保障机构登记的缴纳养老保险金的职工人数和金额，一次性补偿12个月。

5、非住宅房屋的搬迁补助费、装饰装修补偿费、停产停业损失补偿费发放办法：

①搬迁补助费和装饰装修补偿费由产权人与承租人凭协商一致的协议领取。

②停产停业损失补偿费可由双方协商，协商不成，由拆迁人将房地产有关事宜作证据保全，补偿费作公证提存，先行拆迁，待纠纷解决后发放。

③拆迁人发放停产停业损失补偿费只与产权人和现承租人签订补偿协议；非产权人再次转租的，停产停业损失补偿费由现承租人和转租人按合同约定自行解决。

唐山市路南区市政设施管理处

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