回迁房墙壁开裂怎么维权

一、争议双方协商解决房地产争议双方直接协商是目前解决房地产争议的最常见途径

针对房产交易过程中自身权利受到侵害的情况，购房者可以以口头、书面等多种形式与房屋销售方直接沟通，指出问题并商议解决办法。

二、求助于消费者协会商品房购销产生争议

解决过程中单个购房者与开发商相比处于弱势，购房者可将商品房购销纠纷投诉于当地消费者协会，求助消费者协会对相关商品房购销纠纷的买卖双方进行调解、处理问题。

三、向政府主管部门申请申请调解处理

针对所购商品房存在的与购房合同不符、施工质量、延期交付、物业管理、虚假广告、收费等问题，购房者可向包括地方建设委员会、规划委员会、房管局、工商管理等相关政府主管部门投诉并申请调解、处理。

四、向仲裁委员会申请仲裁

房地产交易过程中出现的法律规定应由行政机关处理的行政争议之外的纠纷，如购房合同的履行等问题，购房者可依据购房合同的仲裁条款或双方另行签订的仲裁协议向约定的仲裁委员会申请，仲裁委员会的仲裁结果对双方当事人均具有法律约束力。

五、通过法院司法途径

购房者通过协商、调解无法解决的房地产争议问题，可通过司法途径，向地方法院提起诉讼解决相关问题。小贴士：购房者在选择解决房地产争议的途径时，应立足于解决问题，分清不同的法律、利害关系，而不要引起讼争。

为什么说买房千万不要买回迁房

从事房地产中介的朋友告诉我，千万不要购买回迁房，当时可能会省点钱，但是后面只有后悔的份儿。

前几年的时候，由于公司整个搬迁，所以工作的地方一下离家就很远，于是经过再三考虑，决定去公司附近买一套新房子，和我一样有此想法的就是我们的同事小张，于是我们两个人经常去那附近看房子，碰巧的事，那附近的小区还挺多的，房源也很多，所以还有很大的概率可以找到合适的房子。

后来我们转了很多个小区，觉得两个小区还挺好，都是这两年新盖的小区，很多房子才刚刚两年，虽然是二手房，但是却和新房没有什么区别，唯一的区别就是两个小区不太一样，一个是商品房小区，另一个是回迁房小区，两个小区是紧挨着的，所以到公司的方便程度是差不多，而且户型也差不多，都是比较紧凑的小户型，100平米左右的三居室。

另外就是价格，同样的面积，回迁房小区这价格要比商品房小区的价格低了不少，虽然回迁房小区想要买卖，需要额外缴纳税款，但是即便这样算下来，价格依然比商品房小区要低不少，于是我便和家里人商量，看看不然就买回迁房的小区，面积都差不多，看了看环境也还行。妻子让我去问问朋友，因为他知道我有一个从事房地产中介的朋友，有没有什么办法能够再便宜点，妻子的话点醒了我，于是我便去找那个朋友咨询，看看怎么买比较合适。

找到那个朋友，那个朋友却对我说，千万不要买回迁房的小区，虽然看起来是要比商品房小区便宜不少，但那只是当时便宜一点，但是后来住进去，慢慢的全是麻烦事，因为回迁房小区的质量实在是不敢恭维，仅仅也就是达到了最低标准而已，所以住的一旦时间长了，回迁房就会变得非常破败。然后朋友又带我去了几个回迁楼的小区，那几个小区的时间比较长了，但是也不是很长，也就建成了五六年左右的样子，但是房子的墙面已经出现了很严重的脱落，而且小区内的设施也已经破败不开，看起来环境也确实很差了。听完朋友的话，我还是决心要买商品房小区，尽管虽然贵了一些。

后来我和同时小张也说了这个事情，让他也不要买回迁房的小区，不然以后住的不舒心。但是小张却对我说，囊中羞涩，回迁房便宜的那些钱对他来说，也确实能解一下燃眉之急，所以他最终他决定还是买回迁房小区，而且他觉得，房地产中介朋友说的话有些过于武断了，所以最终小张还是买了回迁房，最终花的钱，也确实要比我花的少很多。

后来我和小张都搬进入住了，最开始我们聊天儿，小张告诉我，没感觉住回迁房和住商品房有什么区别，我也去过小张的小区看，也去过小张的家里，感觉也确实如此，我也有点觉得是当时朋友想的过于严重了，但是既然已经买了，也就这样。就这样几年过去了，两个小区的变化用肉眼都可以看得出来，我们这个商品房小区才刚刚6年，仍然和新房没有什么区别，设施什么的更换的也比较勤快，维修也好，绿化和服务也都挺好。

而小张的那个回迁房小区问题就比较大，外墙磨损的非常严重，更为关键的是，小区的秩序非常混乱，一个现代化的小区里面居然有很多的违建，让小区变得非常的拥挤，甚至还有人在小区里养鸡，而且由于小区的单元门常年不闭，还遭了小偷，小张也是很后悔当时买了回迁房，想要卖出去再重新买一套，但是没想到房子挂上了一年多，都没有卖出去，剩下的只有后悔了。所以说，不要购买回迁房这个说法还是很有道理的。

回迁房的概念其实很简单，就是在征收土地，拆迁的过程中，给原来的住户补偿性的住房，这种的房子就叫回迁房，当然有时候是给的住房，有的时候是给的补偿款，然后用补偿款来购买特定的住宅，这样的住宅也可以叫做回迁房，总之，回迁房的最重要的定义就是，供那些被拆迁被征用土地的人们居住，所以属于一种类似政策性的房子，因此和商品房还是有一定区别的。

如果是拆迁户的话，回前方的购买是不受到任何限制，所要履行的程序和购买普通的房子是一样的。但是如果要购买会签房二手房的话，就会有很大的差别，首先回迁房和商品房是有区别的，购买回迁房的话是要交纳土地出让金的，说白了也就是让会先发变成商品房的性质，然后再进行买卖过户。另外还有一种非常特殊的情况，很多回迁房是没有房产证的，住户的手中只有回签协议，要知道只有房产证才能够完成过户，所以购买那种有房产证的回迁房才有保障，如果是购买那种只有回签协议的回迁房，那就要十分慎重了。

对于一般的购房者来说，购买回迁房的好处其实也就只有一个，那就是回迁房小区要比同地段的商品房小区价格低上不少，而且回前方小区往往是比较紧凑的小户型，五六十平米的小两居，八九十平米的小三居都是有的，这也就意味着会有低单价低总价的情况出现，对于那些手头不太宽裕的人来说，尤其是刚工作不久的年轻人来说，也确实不失为一个好的选择，可以用更为低廉的价格，就可以买到一个家。

一是房屋质量问题。回迁房的房屋质量与商品房房屋质量相比，确实是差了一些，因为回迁房本质上是一种政策的房子，所以开发商在建筑的时候，没有足够的利润作为吸引，因此在用料的建筑的时候，并不会用最好的料子和最好的施工方式，因此这样建造出来的回迁房，质量是肯定不如商品房，这也就是为什么很多回迁房小区会出现外墙磨损严重的问题。不过也不用太担心，虽然说回迁房的质量不如商品房，但是也是达到验收标准的，所以用来正常居住，是不会有危险的。

二是管理混乱。一般来说，回迁房小区的物业管理都是比较混乱的，肯定相比起来商品房小区，服务质量要差得很远，所以很多回迁房的小区无论是从绿化还是设施的维护，都不是那么的及时，而且小区里的垃圾有时候清运的也不及时，经常还会有各种私搭乱建的现象，各种违章建筑，这就让小区显得更为混乱，秩序就不太好。

三是生活习惯不好。一般就是在回迁房小区的，都是被拆迁的拆迁户，而大部分拆迁户，都来自于农村，本身的生活习惯就和城市人的生活习惯不太一样，比如喜欢三五成群的聊天，比如喜欢门洞大开，比如喜欢将一些东西堆起来等等，很多回迁房小区都有业主私搭乱建，还有占用公共场所对方自己的东西，甚至还有人在小区内种菜养鸡之类的，而且由于说话声音很大，环境也就会比较嘈杂，这就让居住的体验感不是那么的友好。

四是卖出困难。一般来说，回迁房小区的房子想要出售，要比商品房小区出售困难一些，因为大家还都是愿意购买商品房的，所以如果想要出售的话，就没有那么多人关注，像是我的同事小张想要卖出自己的回迁房，花了一年都没有卖出去，而且像是小张的回迁房，还是已经缴纳过土地出让金的，价格应该是更低，依然没有卖出去，可想而知其他回迁房也是很难卖出的。

回迁房作为一种比较特殊的房屋性质，是有着自己本身的使命的，也解决了很多人的住房问题，但是回迁房的质量以及小区的环境也确实是个问题，但是回迁房本身价格也确实比较低廉一些，所以如果手头紧的话，也确实可以考虑，但是如果有足够的预算，还是购买比较踏实的商品房就好，起码以后住着舒心，毕竟还是要住很长时间的，如果总是因为住的事情窝火，那就不太好了。

近几年的拆迁主要有两种形式，一是地方政府根据城市建设规划，有计划的迁移一部分空间，建设政府需要的项目，在其它地方建设住房，安置拆迁户。二是中央政府的棚户区改造项目，中央的要求是先安置后拆迁，到了基层，好经就念歪了，成了先拆迁后安置。

这两类项目都是政府当业主，招标后由各公司承建。回迁房在设计和建设以前就已经签订完合同了，是已经交了定金的产品，并且大部分合同中没有退货或中止合同的条款，这些房子根本不担心销售。所以，房子质量全凭唯利是图的开发商们的良心。

因此，回迁房的质量一直饱受诟病，同样价格时，尽量别买。

回迁房装修,墙皮用铲吗如果铲要注意什么

在回迁房的装修过程中，是否需要铲墙皮主要取决于墙面的现状。如果墙面平整，无开裂、脱落现象，且你对现有的墙面颜色和质地满意，那么就无需铲墙皮。但如果墙面存在问题或你想改变墙面的颜色和质地，那么就需要铲墙皮。

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在铲墙皮时，需要注意以下几点。首先，选择合适的工具。一般来说，使用专业的墙皮铲刀效果最好。其次，铲墙皮的过程中要小心，避免对墙面造成损伤。再次，铲完墙皮后，需要对墙面进行清洁，以便后续的装修工作。最后，铲墙皮会产生大量的灰尘，因此在工作时需要做好防护，同时也要考虑到对周围环境的影响。

在当地市场，铲墙皮的价格通常根据工作量来计算。一般来说，每平方米的价格在20-50元之间。具体的价格需要根据墙面的面积和状况，以及你选择的装修公司来确定。

对于回迁房的装修，建议你在开始工作前先做好详细的规划，包括是否需要铲墙皮、选择哪家装修公司等。同时，也要考虑到装修的预算，以避免在装修过程中出现预算超支的情况。如果你对装修没有把握，可以寻求专业人士的帮助。

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回迁房墙面要重新刷漆吗

1、开发商交房时，一般墙面都是刮完腻子的，也就是看到的白色墙面。大部分开发商工程量比较大，加上是回迁房，都会控制材料的价格，一般都不会用很好的腻子。这个时候可以用手去摸一下，如果上面的白灰很大，或者用手摸会块状地往下掉，这样是肯定需要铲除的。质量差的腻子如果不铲除，时间长了会开裂、掉墙皮。2、反之，质量好的腻子则不需要铲除，直接联系师傅打磨好刷漆就可以。相关知识科普：1、粉刷墙时要注意天气情况，避免在雨雪天气来临前进行施工，这样会影响粉刷效果，可能会导致二次施工，增加施工成本。2、粉刷墙时一定要先检查好和修补好墙面。用腻子把墙面粉刷涂抹平整后再用砂纸打磨平整，然后再选择喜欢的乳胶漆。如果是旧墙面处理的话，必须要彻底去除霉斑、油污和掉墙皮的地方，孔洞也应该及时进行修补，一次性处理到位，避免二次返工。3、选择乳胶漆时一定要选择大品牌。因为大品牌有稳定的工厂，货源都很充足，将来要是补料或者补漆，都可以找到对应的色号，避免出现色差问题。也要选择净味的乳胶漆，这样会有效的减少一些甲醛，更有利于身体健康。