现在一套房产动不动就上千万,那么实际成本究竟是多少钱

在过去的二三十年中，中国的房产市场成为众多资本市场拥趸的宠儿，在中国房市早年，闭着眼睛都能买到接近房子成本价的价格，以此来获得丰厚的回报，在房产不断升值期间，最重要的就是要买得起，那么，在当前，房产已经明显进入下行或者长期稳定的阶段，那么仔细想想房产的成本还是非常重要的。

如果按成本法计算，房价=建造成本+地价+房企利润，如果以市场法计算，房价=市面上可参照房地产的价格进行调整。显然，不管是从哪种方法来计算，房价上涨的事实都不是因为建造成本上涨造成的，而是由地价、房企利润、市场价格造成的。

就拿农村自己的宅基地修建的楼房来说，四套三居室的三层楼房的装修成本也就是15万。地价一般是由政府决定的，没有具体数据可以佐证，但是，我们应该知道，过去十年，随着城镇化的加快，城市地价，特别是一线、二线城市及周边城市地价一定是上涨了的。

但是对于城市买房人都投资来说，恐怕就不仅仅是居住的费用了。土地费用，建安工程费，市政设施配套费用，管理费用，贷款利息，税费，还有一些其他的费用大约会占总成本的10%。我们不需要掌握上述全部费用，一般我们只要知道楼面价（土地价格折算到建筑面积的价格）和建筑安装成本，就大致可以推算出房产成本价了。伙伴们，你们是怎么看待这个问题呢？

被鹤岗买房鼓励,我带上6万来到另一小城

低房价吸引客户跨越千里来看房，

北京小伙儿一口气买下三套房？

近日，我在网上看到《流浪到鹤岗，我五万块买了套房》这篇文章，文中的主角常年漂泊，想要有家的感觉，于是突发奇想跑到可能是全中国房价最低的鹤岗，花5万块钱买了一套房。

鹤岗位于黑龙江，临近俄罗斯，冬天气温低到零下26度，对于我这个广东潮汕人来说实在太冷了，而且一年光取暖费就要2、3千也比较贵，于是我寻思能不能找到一个房价跟鹤岗差不多的南方城市来圆我的买房梦。

鹤岗房价之所以低，源于它是一个煤炭的资源枯竭型城市，煤快挖完了，当地又没有其他产业支撑经济，人口一直外流，而当地房地产建设又过猛，一些居民手里2、3套房想卖又卖不出去，于是导致了房价的低迷。

国内截至目前，一共有51个城市被划入资源枯竭型城市，我抓取了这些城市2019年的二手房均价，其中房价最低的前十城市是：

除了第4位的合山市，其他9个城市都在北方，好吧合山我来了！

合山在广西的中部，离我所在的广州接近600公里。

去合山需要先坐高铁到来宾，再转大巴，高铁全程大概3个半小时。

高铁站口的建筑很有民族特色

姗姗来迟的大巴，在高铁站口乘坐大巴大概1个半小时到合山市区

到达合山市区是下午2点半左右，跟想象中煤炭城市空气污染严重不一样，合山的空气很好，天很蓝，阳光很毒地扎在身上让我有种来到了海南的错觉。

在酒店稍微安顿了下，我就迫不及待地上街解决午饭问题。

合山的面积很小，总面积只有350平方公里，是广西最小的城市，属于市区的地方只有从汽车站到合山市政府的一条大概2.7公里长的人民中路，其他就都是镇了。

在市区走了几步，我看到了肯德基爷爷的双胞胎兄弟-美味基爷爷

虽然对美味基爷爷的笑有点抗拒，耐不住肚子咕咕叫，我还是进去了

刚坐下，抬头看到价格，WC怎么跟广州的一样贵，瞬间击碎了我打算10块钱吃个汉堡的美梦，还是走吧。

最后我在沙县小吃和螺蛳粉中选了后者，花9元嗦了一碗没有肉的高汤螺狮粉。

一顿饱餐后，我继续在市区闲逛，一路看到不少售房广告，价格大多在10万以上，超出我的预算。

路过一间卖家电的，所有家电都贴着清仓价。

一路走到市政府附近，这里有个市中心广场，旁边一座煤矿工人的雕塑暗示着这座小城辉煌的过去。

合山在1905年开始以开采煤炭而名，1981年经国务院批准，设立合山市，这里曾是广西最大的能源生产基地，有“光热城”的美称。

合山矿务局1994年原煤产量达250多万吨，占整个广西煤炭总产量的1/4。

可惜再多的资源也有采光的一天，2009年合山被列为全国第二批资源枯竭型城市之一，意味着这座小城衰败的开始。

（所谓资源枯竭型城市，是指矿产资源累计开采储量已达当初测定总量70%以上，或当前开采能力仅能维持5年开采时间的城市）

道路两旁的花坛也很有特色，以前用来载煤，现在用来栽花。

中心广场再往前走就是里兰镇了，一条运煤的铁轨将市区和镇区分的明明白白。

我往回走，一路行人寥寥，年轻人尤其少见，偶见一些老人围坐在一起打牌。

走到住的宾馆附近，居然让我找到了这座城市唯一的一家房地产中介，之前路两旁张贴的售房广告都是他们贴的，应该是刚开张不久，店门口还摆放着花篮。

我眼睛扫过旁边的公告栏，惊喜地发现在我预算之内的房子。

一个25岁上下的年轻人冲出来招待我，把我接进屋，又是泡茶又是递糖，他的热情四射让我想到了太阳，这里暂且称呼他“小太阳”好了。

喝完小太阳泡的茶，我跟他说我想在这买一套房，总价10万以下，问他有什么好介绍。

他疑惑地打量我，问我是做什么的，为什么从广州跑来这里买房。

我坦承自己就是一写稿的，平常也不用上班，大城市房价贵没安全感，想找个南方房价低的地方安家落户。

他跟我说这个价格的房子有不少，但大多是以前煤矿工人们留下的宿舍楼，有房产证，不过房子较老，外观比较差，要看房也可以，不过只能约到明天早上，因为老人们经常不在家。

我说那现在有什么房子看，他回答我有一套很不错的，总价15万，70平方，是工商局的员工宿舍楼，位于市中心，将来小孩可以就读这里最好的小学-合山市实验小学。

我心动了，看房去！

坐上他的本田小车，引擎刚发动，不到10秒就到了，原来就在马路对面。

大院很气派，有狮子看门，隔壁就是公安局，警察经常来回巡逻，简直是整座城市最安全的房子。

这栋楼的三楼就是。

宽敞的客厅，家具空调一应俱全。

窗外是一个小花园，非常的安静

有2个房间，这是稍大的一个，看起来之前是小孩子住的

厕所很大，连着一个近4个平米的淋浴间

我对这套房子很满意，可惜总价15万几乎没有谈价的空间，只好作罢。

临走时我问小太阳这里晚上有什么好逛，小太阳说有个当地最大的超市-百姓超市，可以去逛逛。

作别后，我寻思怎么走过去，结果只是拐个弯，大概500米就到了。

在超市门口，我惊喜地发现了德克士的兄弟-德克基。

我不自量力地走进去，可惜价格依然让我高攀不起，一个套餐仅68元。

乘扶梯上到二楼的超市，逛了一圈，我突然发现偌大的超市竟然只有我一个客人。

这时是晚上6点左右，莫非人都回家吃饭去了？

离开超市我去了一家大排档打算解决晚饭问题，打开菜单一看，随便一个肉菜都是5、60的价格，这边稍微装修过的店价格都很贵，只得又去了中午的螺狮粉店

嗦完粉，回去酒店早早就睡了。

第二天，我8点半起床，拿着宾馆送的早餐券赶过去食堂打算美餐一顿，发现餐桌上一个装着白粥的大盆，盆边稀稀拉拉的几副碗筷，顿时没了食欲，于是走去沙县小吃花6块钱吃了一笼蒸饺。

9点多的街上，冷冷清清，莫非这里的年轻人都不用上班？还是这里压根就没有年轻人？

我赶紧打个电话给小太阳，证明这里还是有年轻人的，电话那头一副没睡醒的样子，答应我大概11点去看房。

还有一个多小时，我继续闲逛，走到百姓超市楼下的菜市场，空空荡荡

问了一些档口猪肉的价格，回答是瘦肉28一斤，还算公道。

我继续闲逛，这边的老人家已经起床了，开始了牌桌上的厮杀。

走到中心广场，我以为会跟大城市一样有跳广场舞的，结果还是一派冷清。

走到广场里边，发现这么冷清的地方居然有母婴室，看得出牌子是刚挂上去的，昭示着这座城市对小孩的渴望。

爬上广场后边的山，惊奇地发现山顶居然有人在高歌，可惜曲高和寡，整座山基本就他一个人。

好不容易熬到11点多，我跑过去小太阳那里，他才刚进店，热情地又是端茶又是递糖。

喝茶的间隙我问起合山的经济，他摇了摇头，说最近几年煤采不动了，原来的煤矿变成了矿山公园，周边的地建起了驾校，现在合山的经济就靠几个游客还有过来考驾照的人支撑着。这边的年轻人都去柳州还有南宁打工，极少愿意留在合山。

他问我是否还单身，我犹豫了一下回了一句是，他半认真地跟我说可以考虑市中心的奶茶妹，年轻又单纯，还跟我说他老婆之前就在市中心卖奶茶，说罢脸上露出幸福的笑容。

我脑子迅速回想在市区见过的奶茶店，嗯应该不超过3家，一家店一个奶茶妹，竞争应该比较激烈吧。

大概12点，一个60岁上下，煤矿职工打扮的大叔走进店，说带我们去看那套总价6万的房。

我激动地坐上汽车，大叔跟我说地方比较远，我正想问有多远，话还没说出口就到了。

房子在人民中路旁的一条坡道上。

是之前煤矿职工的宿舍楼，典型的红砖房。

走在楼道上，大叔跟我说之前有来自北京和安徽的老板，一下就要了几套。

楼的外表虽破，房子的门面却挺新

一房一厅，大概40平米，6万总价，折合一平米1500左右。

没有阳台，窗外的栏杆可以晾衣服

房间衣柜里贴着一张2004年湖南卫视《超级女声》季军张含韵的照片，原来15年前，我跟这个房间的住客粉着同一个人。

我跟大叔说房子太小，有没有那种稍大一点，有阳台可以晾衣服的，大叔说有，不过在里兰镇上，于是我们又驱车去了镇上。

里兰镇离市区很近，过去开车5分钟就到了，房子在里兰菜市场边上，要走一段坡路。

坡两旁都是煤矿职工的宿舍楼，每一套的总价都在10万以下。

大叔跟我说煤矿职工的小孩都去大城市读书和打工了，煤矿停了，职工们下岗后也跟着小孩去了大城市，住在这里的都是煤矿职工的父母。

哦还有周边村里的一些人，为了让小孩能在这里落户上学，也跑来这里花5、6万买房子。

广州市区的白领花5、600万买学位房，这边村里的人花5、6万给小孩买镇上的学位房，真是两个割裂的世界。

房子到了，一样的红砖墙，稀奇的是门口停着几辆车

好不容易到达目的地，可惜大叔钥匙拿错了，最后没能进去，只能从窗口拍了张照，房子是毛胚房，在1楼，2房，有70平米，总价7万。

房子的背后可以远眺横跨广西、贵州、云南三个地区的红水河，河对岸是曾经发电量占据广西1/4的火力发电厂，烟囱没有烟，貌似也停摆了。

回去路上，望见远处合山体育馆附近盖了几栋新楼盘，我问大叔这些新房多少钱，大叔说每平米3千左右。

经过里兰菜市场，我去小店买了瓶水想给大叔喝，买完一回头大叔就不见了，深藏功与名，哦对了车子也不见了，我只得自己走路回宾馆。

路上我经过合山最大的医院-合山市人民医院，有3栋楼，规模挺大，我反正闲着就走进去看看。

门口停着两辆车，一个人都没有。

走进门诊部，收费大厅也空无一人。

离开医院后，我回去酒店收拾了东西就退房，退完房一路走去合山东汽车站，准备坐下午3点的汽车赶去高铁站，结束2天的看房行程。

路上经过拉斯维加娱乐城，看起来已经荒废很久了。

回广州的高铁上，我抓拍了一张落日的照片，不知为何，我感觉很贴合这两天在小城的所见所感。

嗯，我应该是不会在这里买房的...

开发商拿地价格8000一平,房价大概卖多少

这是一般城市，差不多建安成本得三千，加上百分之二十的毛利，得一万五一平米。深圳北京上海的房子楼面价就要三万到五万，房价差不多得加上百分之三十，得四万到六万多一点了。

鹤岗房价高吗？白菜价。但为了孩子的教育医疗和自己的医疗养老等社会保障福利，不得不选择一线城市经济圈。这次肺炎可看出一个城市的社会保障福利和应急服务的功能，控制染病流行最好的还是北京上海香港这些国际大都市。

买房是买城市股票，内涵是就业、人文、市政配套、社会福利和各种商业服务。

农村小县城的房子数量占中国内地房子95％，太多了没人要。中国内地只有5％不到的房子有价值，面对现实，房价分化是趋势不可逆转