大家好，如果您还对一开间两层旧房改造不太了解，没有关系，今天就由本站为大家分享一开间两层旧房改造的知识，包括旧工业建筑加层改造结构设计的问题都会给大家分析到，还望可以解决大家的问题，下面我们就开始吧！

旧工业建筑加层改造结构设计

一、引言

旧工业厂房改造与再利用是面对产业结构调整和城市更新的需求，综合考虑经济和社会等诸多因素而采用的一种方法和策略。从经济效益、环境意义、历史意义和文化意义等方面综合考虑，旧建筑增层改造和扩建更新有着显著的意义。

二、当前加层改造建筑的技术方法

当前加层改造建筑的技术方法以是否改变建筑高度可分为两大类。

不改变原建筑高度的加层改造形式

（1）新旧建筑结构构件相连接的加层法新建建筑物与原结构相连接的加层设计是在挖掘原厂房排架结构柱的受力潜能的情况下，使之与新建柱共同承担新建建筑的加层方法。此加层方法是将原来的排架结构改变成为框架结构，改变了原厂房的结构受力体系。

（2）原建筑内部直接新建框架柱的增层、隔层法此加层方法是利用原建筑作为一个外围框体，新建的内部加层建筑和原结构柱之间无连接或者无传力链接，原工业厂房起一个“避风港”的作用。

（3）局部构件连接的加层法钢结构局部加层法是在原厂房内部局部进行加层设计，局部与原结构柱相连接，形成了错层的空间体系，有较强的空间层次感。

2.增加原建筑高度的加层改造方法

（1）挖潜直接加层法挖潜直接加层法是通过挖掘原建筑结构的剩余承载力，在地基变形、基础承载力、主体结构不需要加固或不需要做太多加固的情况下，在原建筑顶部直接新起建筑的加层改造方式。

（2）改变荷载传递加层法该加层改造是在原有建筑物基础承载力或承重结构不能满足加层后承载力的要求，或因加层改造后使用功能的改变，需要对原结构的平立面做较大的调整，以满足现使用功能的要求，此种加层方法需要对原构件进行一定的加固处理或增设传力构件，可以改善原建筑的受力体系。

（3）外套结构加层法外套结构加层法可使加层层数不受限制，充分满足平面布置上的使用要求。在加层施工过程中不影响旧房的正常使用，加固新建互不干扰。

三、旧工业建筑的加层改造实例调研分析

1.西安建筑科技大学华清学院教学楼

西安建筑科技大学华清学院的一号二号教学楼和图书馆均由旧厂房改建而成，原厂房为单层排架结构，两栋建筑对称布置，单栋占地面积约2500m2，其中跨度为18m，柱距为6m，排架柱高9m，现功能为学校的主要教学楼。原厂房沿高度方向分隔成两层的框架结构，层高分别为一层4.2m，二层3.6m，上部留有1.8m的建筑空间，二层楼面采用轻质材料，借助于原厂房屋架体系，不做屋面的保温处理，加层设计的主要方式是在原厂房内部进行建筑加层，内部沿跨度方向新增设两排柱子，新建轴心柱距为12m，两边各自外伸3m，外伸部分与原结构柱无受力连接，即新建梁为外伸梁，如图1所示。从建筑结构设计的角度分析，该加层改造体系有以下几个特点：

（1）主体结构的保持传承着旧工业建筑的历史文化。

（2）新旧结构体系的分工与共存。该厂房加层设计为厂房的内部增层设计（一变二），此加层方法是利用原建筑作为一个外围框体，借助原排架结构其大空间的特点，在排架内部实现加层、隔层。

（3）灵活方便的布置形式。教学楼沿结构纵向为外双廊式，如此设计是因为受到了原厂房跨度的影响和教学楼开间的需要，内部楼梯设计灵活，形式简单快捷。

2.北京“798”艺术区

“798”即原国营798电子工业的老厂区，位于北京东北方向大山子地区。其结构是由相似的单元简单重复排列而成，主要分为砌体结构单层厂房和钢筋混凝土结构单层厂房。跨度和纵向长度较现阶段的工业厂房要小，尤其是建筑长度很少能达到60m以上，厂房的建筑高度集中在6～9m之间。厂房内部改造分隔为两层，局部一层，内部结构多采用钢结构体系，以此减轻结构的自重，同时也便于构件的连接，每个单元通风采光条件的一致性和空间高度为改造提供了可能性。

从结构设计的角度分析，北京“798”艺术区的厂房改建工程具有几个共同的特点：改变使用功能而未改变受力结构；拆除原有一些附加结构，使竖向空间增大；内部做局部的分隔，形成了带有阁楼气息的建筑风格。有的加层改造工程是在原厂房内部局部添加钢结构体系。“798”艺术区由于厂房内部的加层改造形成一个复式结构体系，局部构件与原厂房柱子相连接，但对原结构受力无太大的影响。厂房的改造从整体上将原有厂房内部分隔成3个层高，受力体系联系到了原排架柱，新旧结构柱形成统一的受力体系。

3.内蒙古工业大学建筑馆

内蒙古工业大学的建筑馆，曾经属于该校机械厂的铸造车间。其加层改造将原来的废旧的单层排架结构厂房改造成局部为四层的框架结构建筑馆，内部层次错落，改造后构件的传力明确，受力合理，厂房原建筑面积为2746m2，改造后建筑面积为5960m2，改造中废旧材料占整体用材的90%以上，该厂房的加层改造获得了良好的经济效果，建筑造价仅为600元/m2左右，节约造价约1500元/m2。内蒙古工业大学建筑馆的成功改造塑造了典型具有人文记忆的建筑品质，营造了开放交流的空间氛围，挖掘了较多的潜在资源，突出了空间优先的设计过程。在结构设计方面突出特点：

（1）错层、隔层的空间阁楼体系。改造设计保留原有空间的前提下，采用局部加层、隔层的改造方式，形成了整个空间在竖向存在着错落层次感，加层改造后最高层数达到了四层，大厅的位置保留着原建筑高度，以最少的用功创造最大化的空间使用模式，如图5所示。

（2）新旧结构相连接的改造形式。此次厂房加层改造设计中通过挖掘原主体排架结构柱的承载力，新建钢梁与原排架柱相连接，使得新旧体系同时受力、传力，这不但减少了新建结构柱的造价，同时新旧结构的相连也更加统一了加层改造的整体性。

（3）加层加固相结合的处理方式。当对原结构进行加层改造后，由于某些构件因外加荷载的作用，承载力不满足要求，进行了对原结构进行加固处理。加层改造工程对原有的屋架体系进行钢结构的加固处理，如图7所示。同时在钢梁与柱的链接部位对原工字型截面柱作加大截面的加固处理，连接节点处将柱在上下500m距离加大截面形成矩形截面，这种加层与加固相配合进行，节约加层费用的同时整体性更加良好。

本文分析加层改造的可行性和合理性，以及探索其在结构设计上的突破是加层改造的核心问题，从促使旧工业建筑加层改造再利用的原因入手，在总结当前加层改造建筑的技术方法的基础上，通过对西安建筑科技大学华清学院教学楼、北京“798”艺术区以及内蒙古工业大学建筑馆加层改造实例的调研。

总结出旧工业建筑的加层改造在结构上呈现出以下特点：华清学院教学楼的加层改造工程属于在厂房内部新建混凝土框架结构的加层改造，新建的内部框架结构在节点上与原厂房完全分离，内部形成单跨的两端外伸的两层框架结构，原厂房的外围墙体全部拆除，构筑成双外廊的教学楼，其真正的使用面积率不高；而北京“798”艺术区大部分则是厂房内部局部新起钢构柱，形成夹层以满足艺术画展的需求，结构上无太大的突破。

内蒙古工业大学建筑馆的加层改造属于内部新建建筑局部构件节点与原厂房柱相连接，且对原厂房的排架柱和屋架都做了一定的加固处理，在空间的分割上更为灵活多变，同时挖掘了原厂房承载潜力，使得新旧体系更好的形成统一体。对旧工业建筑的加层改造，在建筑学的特点及改造的原因分析方面已有相对较多的研究，但在加层改造的结构特点分析方面相对欠缺。希望通过对已加层实例的特点分析，能够为我国旧工业建筑加层改造提供一定的参考价值。

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房地产入门基础知识

下面这份房地产基础知识是我从一个专业地产微博网站总结的希望能对您有所帮助：一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等)房地产按类型分为：1、住宅用(70年)；2、生产用(50年)；3、经营用(门头等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(学校，博物馆等)。二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。房地产产业的主要内容：1、土地的开发和再开发；2、房屋的开发和建设；（地产微博www.dcweibo.com）3、地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；4、房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；5、房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；6、房地产物业管理；7、房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。三、房地产的特性1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；3、房地产的高质耐久性；4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。※房地产的前景1、城市化水平走势稳步提高，形成对房屋越来越高的需求。2010年城市人口达6.1亿，每年需新建住宅3.27亿㎡；2、人口流动增加形成对住宅的需求；3、居民消费水平的提高；4、城市的旧城改造，增加居民对住宅的要求；5、深化改革与市场发展的促进对住宅的需求。政府改革深化内需1、取消福利分房，实行住宅货币化；2、开发二手房市场；3、下调存款利率，吸引大批投资性客户；4、下调税费，出台法律法规，激励住房需求。五证两书一、《建筑用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。二、《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。三、《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。四、《建设工程开工证》建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。五、《商品房销售(预售)许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件六、“两书”《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》名词解释一、基本参数※复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)；※错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅；※进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)；※开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适)；※层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m);※静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);※户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室；※建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。※三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。※七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。二、与产权有关的概念※房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。※房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。※房地产权登记：通常称“产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。※共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。※房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。※过户：即更换房屋承租人姓名。三、与面积有关的概念※建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积※公摊面积：1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%※商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积（地产微博www.dcweibo.com）※套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积※使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。※使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。※辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。※结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。※使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。※实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。※商品房销售面积=套内使用面积+分摊的功用建筑面积※套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积※套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。※公摊的公用建筑面积=套内面积×公用建筑面积分摊系数※公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷套内建筑面积总和※公用建筑面积=整栋楼的建筑面积–套内建筑面积–不应分摊的建筑面积※容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。※建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。※绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。※绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。四、与银行贷款有关概念※按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。※按揭所用材料：1、身份证复印件；2、户口本复印件；3、结婚证复印件；4、学历证复印件；5、收入证明；6、购房合同复印件；7、营业执照复印件；8、三个月的连续税单；9、固定资产的发票；10、借款申请表。※契税：指房屋所有权发布转移时，就当事人所定契约按房价一定比例向新的房屋产权人所征收的一次性税费。它是针对房地产产权变动的专门税种，也是购房过程中购房所承受的最大税额的一次税费，约为房价的1.5%五、与住宅相关的概念※公寓式住宅：相对于独门独院别墅，大多数为高层，每层有若干个可以单独使用的套房，里面一应俱全。※花园式住宅：一般带有花园、草坪、车库样式为二、三层，特点：建筑密度低，内部居住功能相当完备，装修华丽、富有变化。※双拼：连拼，叠拼。※商住住房(SOHO)：SmallOfficeHomeOffice是住宅观念的延伸，属于住宅。但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，能使居住的同时从事商业活动的居住形式。事业一些小公司，以及依赖网络进行社会活动的人群。※经济适用房：具有社会保障性质的商品住宅，它具有经济性和适用性。经济性：是指住房价格相对市场价格而言即比市场商品房价格低，能够适应中低收入家庭的承受能力，适用性指住房的设计和建筑标准上强调使用效果，而不是降低标准。六、经济适用房我国在1998年房改的同时就实行了经济适用房政策。※经济适用房享受哪些优惠政策免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增客费等各种税费。建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。另外，经济适用房建设管理费只限于1%~3%，市场利润被限在3%以下。※经济适用房价格构成?6?1住房建设的征地和拆迁补偿安置费；?6?1审查设计和前期工程费；?6?1住宅小区基础设施建设费；?6?1建设工程费；以上4项之和为基础的1%~3%的管理费。贷款利息、税金3%以下利润。商品房除以上8项外，还有行政事业性收费(如小区营业性配套公建费，人防建设费等)，土地出让金其利润不受限制，由市场决定。※经济适用房与商品房有什么不同?6?1获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金；?6?1成本结构不同；?6?1租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制；购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制；?6?1价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。※经济适用房是什么产权？与商品房有什么不同？居民个人购买的经济适用房产权归个人；房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。

房地产基础知识

房地产基本知识：

一、什么是房地产？

是房屋和土地的社会经济形态，是土地作为一种财产的总称。又称为“不动产”。

二、什么是房地产市场及其分类？

包括地产市场和房产市场。一级市场土地市场

二级市场增量市场

三级市场存量市场

三、房地产的基本概念？

商品房：商品房是指具有经营资格的房地产开发企业（包括外资）开发经营的住宅。包括住宅和非住宅两类。商品房的所有权包括四部分：房屋的使用权、所有权、处置权、收益权。

房改房：是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。哪些家许可凭证明购房？

（1）夫妇双方均为机关工作人员、教师、国有或集体企业职工的家庭；

（2）市政府批准的重点工程建设涉及被拆迁居民家庭和政府组织的危旧房改造项目涉及被拆迁居民家庭。

经济适用房和商品房一样吗?

（1）经济适用住的销售并不是向社会公开销售的低价商品房。

（2）经济适用住房的买卖、转让、出租手续也与商品房不同，实行专门的《经济适用住房产权证》，具体办法正在制定中。

唯一不同的是经济适用住房在出售时，购买人要按经济适用住房所在地标定地价的10%交纳土地出让金。

3、安居房：指实施国家“安居工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下的特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非盈利性住房。

4、集资房：集资房是改变住房建设由国家和单位揽的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

5、多层住宅：指四至六屋楼房住宅称为多层住宅。

6、小高层住宅：指七至十层的楼房住宅称为小高层住宅。

7、高层住宅：指十层以上的楼房住宅称为高层住宅

8、会所：以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施

9、跃层：跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层；一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间的设计空间等。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过光线弥补，通风好，户内居住面积和辅助面积，布局紧凑，功能明确，相互干扰小。

10、复式：复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济羡慕地住宅。是建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6）上层供休息，和储藏用其目的是在有限的窨里啬使用面积，提高住宅的利用率。

11、错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系，但没有完全分成两层，（适合大面积住宅，小户型会显得局促。

四、规划有关概念

1、层高：层的高度，对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的距离，层高减去楼板层的厚度为房间的净高。

2、户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室的数量和大小。

3、户室比：各种户型在总户数中所占的比例称为“户室比”

4、建筑系数：“建筑占地系数”的简称。指一定建筑用地范围内所有建筑物占地面积与用地总面积之比以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的窨要求，并保证足够的道路，绿化和户外活动场地。

五、与产权有关的概念

1、房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权能，是物权的一种。房屋产权指房产所有者，按国家法律规定所享有的权利。

2、房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

3、房地产权登记：房屋所有权登记，通常称为“产权登记”（包括房屋所有权登记和房屋法确认房屋所有权的法定手续。在规定登记范围内的房屋不论属谁所有，都必须按照所有权登记办法的规定，向房屋所在地房管机关申请所有权登记，经审查确认产权后，由房管机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理.

4、共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在又有按份共有权益，并承担相应义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享有同等的权利，并承担同等的义务。

5、房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款，按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只能按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契，抵押即告终结。

6、过户：即更换房屋产权人姓名。

六、房屋结构的基本知识

1、砖木结构：用砖墙，木柱（砖柱）和木屋架作为主要承重结构的建筑物

2、砖混结构：竖向承重结构用砖墙，水平承重构件用钢筋，混凝土楼板作为主要承重结构的建筑物

3、钢筋混凝土结构：房屋的主要承重结构构件全部采用钢筋混凝土制作的建筑物。

七、与面积有关的概念

1、建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用面积。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

2、公摊面积：1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用的建筑面积。

2、单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%

3、使用面积：建筑面积各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。使用面积大于等于地毯面积。

八、房地产开发及预售的相关概念。

五证与两书

1.《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。

《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。

《建设规划许可证》：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

<商品房销售（预售）许可证>：是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。

2、<住宅质量保证书>是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件。

<住宅使用说明>是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用说明。

3、房屋预售：房屋还未建成就预先出售，一般是先收取部分款项作为定金。这种形式有利于房地产开发公司加快资金周转，在房屋供不应求时，房屋出售往往采用这种形式。

契税：指房屋所有权发生转移时，就当事人所订契约，按房价的一定比例向亲的房屋产权人征收的一次性税收。它是针对房地产产权变的一个专门税种，也是购房过程中购房者所承付税额最大的一次税费。

一手楼交易流程

1、看房

2、洽谈

3、交订金

4、签约

5、交全款开三联收拒

6、交进户费

7、进户

8、换正规发票“黑龙江省商品房销售专用发票“

9、办产权所需材料：1发票

2合同

3买受人身份证原件及复印件

4名章

5商品房销售

10、出证

二手房交易指南

一、土地证过户须知

原房主产权证(复印两份)，原房主身份证复印件

现房主的身份证复印件

买卖协议书，原件复印件

二、二手房如何估价？

1、房屋每年折旧费，每年折旧2%

2、户型因素：房屋类型为小厅、小卫、小厨“三小”类型，扣减10%：

房子所在楼层不同价格不一样：2、6层是基准价，5---6层扣减3%，7层减5%，3---4层加3%，楼顶减5%；

3、朝向因素：如房子没朝南的门窗，减5%：

4、小区环境：没有物业管理，扣减5%，小区没有单独封闭减5%属于重点中小学区域的房子加15%

基准价为当地商品房的零售价。

三、什么样的二手房可以交易？

私产房，并且共有人同意出售：房改房，原售房单位允许出让的，无抵押、查封和其它权利问题记录的，没有私搭乱建性质的。

四、卖房者需提供什么证件？

产权证书

房主身份证

有共有权证的，需出具共有人同意出售的证明；

户口

土地使用权证

1、定金：定金是一种合同履行的担保，是指当事人约定由一方向对方给付的作为债权担保的一定货币，它属于一种法律上的担保方式，其目的在于促使债务人，履行债务保证债权人得以实现

2、订金：通常是在购房者与发展商就房屋买卖的意向，初步达成协议后，准备进一步协商签订的临时认购协议，通常做法是在约定的选房号，面积，房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同

六、什么样房产不能转让？

1、根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的

2、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的

3、共有房地产，未经其他共有人书面同意的

4、设定抵押权的房地产，未经抵押人同意的

5、权属有争议的

6、法律、法规或市政府规定其它情形

七、产权证，如何识真假？

在二手房交易中，房产证的作用也越来越重要。在我市日常从事二手房交易和房产租赁过程中，也发生过“假证行骗”的事情，在此市房地产专业人事，向您介绍如何识别房屋所有权证的真伪，不给骗子们可乘之机

1、封皮：材质为进口涂塑纸，封面上部印有中华人民共和国国徽，下部第一行字“中华人民共和国”是用圆体字印制，第二行字“房屋所有权证”为黑体字印制，全部为金黄色。

2、建房注册号：由建设部对每个能够发证的市、县级发证机关进行注册登记并予以编号，哈尔滨市统一建房注册号为23001

3、团花：在封面里页上有红色和绿色两色细纹组成的五瓣叠加团花图案，线条流畅，纹理清晰

4、水印：为宋体“房屋所有权证”底纹暗印

5、发证机关盖章：法定的发证机关是哈尔滨市房地产管理局，房产证上所盖的发证机关印章均是机器套印，印迹清晰，干净，印色均匀

6、用纸：浅粉色印钞纸

7、花边：在首页，有上下左右均等宽对称的咖啡色花纹边框，花纹清晰，细腻

8、填发单位：在第二页右下角为填发单位（盖章）：例如“哈尔滨市房地产产权临理处发证专章”即为房屋产权所在区、县房屋土地管理局印章。

9、编号：在封底“注意事项”右下欠，同一发证机关的权证号码是连续的8位数。以上特点为新房屋产权证所具备的，而假的一般为用纸粗糙，花纹，团花线条粗细不一，印刷不清，而证章多为私刻，大小不一，字体斜歪等，只要稍加注意，很容易区分，如您对交易方手中《房屋产权证》有疑虑，可到房产所在区房屋土地管理局核查，鉴定，制作再好的假产权证也会暴露无遗。

八、落户指南：

1、无公职人员凡在哈购买15万元以上商品住宅，二手商品住宅，贷款购商品住宅一次性交齐15万元以上，抵债，法院判决，经房地产部门评估达15万元以上的商品住宅均可给购房者本人、配偶，及未成年子女落户，（携带本人申请，产权证，商品房销售专用发票，完税证明，户口，身份证，结婚证，原籍派出所证明直接到市公安局申请落户）。

1、买2处商品住宅累积达20万以上

2、购买商品门市30万以上

九、二手房房价分析

1、地点直接影响房价

好地点在房价的构成中占绝对份额

房产地点优劣标准：较好地点表现为城市中心、交通便利、商业发达、配套设备齐全、物业管理现代化、有休闲场所、所属小学教学质量较好等。具有这些条件的二手房与本区域内新建商品房价格相差不大，并且保值增加的潜力很大。因此二手房与商品房的价格调整系数是0—2%

2、成新每五年降价10%

按规定的住宅用房可使用年限为20年，参照《房地产估价理论》中的年限折旧法：房产折旧一般按5—6年为一个成新（折减到最后剩余的10年为残值）。也就是建成5—6年的房产按9成新计算，相应的房产价格也要下调10%同时还应与现场作价法相结合：观察房产的主体是否有裂缝，墙体是否有大面积脱落，门窗是否有变弄等等来判断。二者综合来确定成新。

3、格局：

1、三小户型（小厅，小卫，小厨）承重墙过多，在确定价格时应相对新建商品房下调5%—10%

2、98年后的房产大多为大明厅，大厨，大卫，小卧，现代住宅

4、楼层差价与商品房相同

1、按市场定价标准2.6层是基准层，也就是房产的标准价格

2、3.5层相对基准层较好，在标准价格的基础上上调15%

4层上调20%

7层下调15%

1.8下调25%

注：（1）同时要考虑1.8层为底层最顶层，有渗水、漏雨可能，并且夏天太热，冬天冷，还应在原下调20%的基础上下调5—8%

5、针对不同群体购房，房价还要调查

对于年轻人，高层与低层的价格相差不大，同为爬楼对他们不是问题，反而认为空气好视野阔，安全。

对于上年纪的人，多愿意选择2—5层。所以根据不同的购房者可以随时调整房价，增价或减价率为2—3%

6、心理价格上调10%定价

卖房往往在定价时会提高房价，作为讲价余地

7、特殊需求影响价格：

因人而异给老百姓房产定价时，要仔细考虑其是否还有特殊需求

卖主急于将房产变现：工作调动，出国。购买别处房产、做生意等等。房价相对正常价要低5—15%

买主急于购房：为女子上学，落户口、结婚、低楼层等等可以上调5%

公式：房产价格=同一区域内商品房单价×(1±地点系数)×（1±成新系数）×（1±格局调整系数）×（1±楼层）×（1±心理）×（1±特需要求）

十、七种无效的房屋买卖合同

1、无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的规定，无民事行为能力的由其法定代理人实施民事行为，因此，无事行为房屋买卖应由其法定代理人签订合同，他们不能独立签订合同，否则，属无效合同。

2、限制行为未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。

3、以欺诈签订的房屋买卖合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。

4、以胁迫手段签订的房屋买卖合同。指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。

乘人之危签订的经济合同，是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。

5、双方当事人恶意串通、损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。是指双方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利益签订的房屋买卖合同。

6、当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。

十一、房屋三种产权的异同

目前市场上销售的房屋类型主要有商品房、经济适用住房、集资建房以及房改房、危旧房改造回迁房等。

1、产权的划分：一、从房屋产权来分主要有：按照商品房性质购买的房屋，其产权属于商品房产权，按照经济适用住房性质购买的房屋，其产权为经济适用住房产权；二：通过集资建房性质购买的房屋，其产权有两种：一种是经济适用住房产权，另一种是房改成本价产权；三、按照房改政策购买的房屋，其产权一般有三种形式：成本价、标准价以及标准价优惠；购买回迁房其产权为经济适用住房产权。

不同的产权之间存在共性

在这些不同性质的产权中，除了标准价产权和标准价优惠产权是部分产权外，其他产权在本质上是没有什么区别的，都是属于完全产权性质的房屋。产权人拥有房屋的使用权、占有权和处置权是相同的。

不同产权的房屋销售对象不同

由于房屋产权性质不同，所以决定了其销售对象不同。商品房产权的房屋其价格由于是受市场供需价格决定的，所以在销售对象上没有什么限制，任何人都可以购买。

而经济适用住房则不同，由于经济适用住房是政府为了解决中低收入家庭的住房问题，享受免交土地出让金以及减免相关税费等优惠政策，所以在销售对象方面，有一定的限制条件。首先本市城镇职工，其次是家庭年收入在6万元以下，第三个条件须是无房职工或住房没达标的职工。只有符合这三个条件才可购买经济适用住房。

由于集资建房也是为解决职工自身住房困难，在政府或单位的组织下，自愿建立的，不以赢利为目的建造的房屋，其土地是免交土地出让金的，所以在销售对象方面限定为本市行政区域内中、低收入的城镇居民。

而房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。

危旧房改造是由政府组织实施，根据本地区社会经济发展状况，以及破损程度和改造难易程度，通过开发带危改、市政工程带危改以及房改带危改的形式进行的危改。

商品房与经济适用房产权差异

商品房产权属于最完整的房屋产权，其所拥有的权利除了处置权、使用权以及占有权三种权利外，还拥有完全的收益权。也就是说，拥有商品房产权的产权人在转让、出租或赠与、继承等交易时，不受任何单位或者个人的限制，并且其所取得的收益全部归个人所有。

经济适用住房产权也是属于完整的产权，但是由于经济适用住房的价格是由政府限定价格，土地属于划拔性质，所以再转让时不能办理房屋赠与。经济适用住房再上市时有两种方式：一种是通过直接上市交易。另外一种是产权人先按照市场评估价的3%补交土地出让金后，再凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续。

集资房根据价格分属房改房和经济适用房。

在这里需要说明的是，集资建房有两种产权：一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价，其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。危旧房改造回迁房，其产权按照经济适用住房产权管理。所以该产权性质可参照上述经济适用住房产权和房改成本价产权。

十二、贷款

1、按揭：按揭人将房产产权转让给按揭受益人（通常为提供贷款的银行）作为还款保证，按揭人在还清贷款后按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让按揭人，（简单说，按揭过程中，房子不是你的，直到按揭过程结束，房子才归你

2、人个住房贷款的方式分为三种：

住房公积金：是职工及其所在单位按规定缴存的具有保障性和互助性的职工长期住房储金

商业性人个住房贷款：是商业银行运用自身的本外币存款，自主发放的住房抵押贷款，通常住房按揭贷款

个人住房组合贷款：符合个人住房商业性贷款条件的人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款。

3、公积金贷款

我市职工申请公积金贷款必须具备下列条件：

具有本市区常住户口

具有完全民事行为能力的在职职工

具有稳定的职业和经济收及偿还贷款本息的能力

按规定在市资金管理中心连续足额（月平均工资总额的10—14%）缴存住房公积金一年以上

具有符合法律规定的购房合同或协议

具有所购住房总价30%以上的自筹资金

同意办理住房抵押或有价证券质押

其中最基本的个人条件是男职工60岁以下，女职工55岁以下：客观条件是所买二手房是否经市房改中心确认

2、贷款额度

1、可贷额度最高为所购住房评估价值的70%

2、贷款最高额度为20万元

款年限：最长20年

对质押房产年限的界定：1987年以后的房产方可办理公积金贷款

贷款利率：

个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限一年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

住房公积金个人贷款现行利率为：贷款期限1—5年（含5年），年利率为3.6%（月利率3‰）贷款期限5—20年（含15年），年利率为4.05%（月利率为3.375‰）

流程评估买卖双方交付款签协议

签订协议→办理贷款审批→签借款合同→产权交易过户→房产抵押→放款

交费标准：

中介服务费：600元

评估费：住宅100元，非住宅（按评估额0.25%）

产权交易过户：产权交易税（住宅）1.5%收税，建筑面积每平方6元收费，登记费80元

抵押签证费：住宅80元，非住宅25元

担保费：1—10万×1%×年限；10万元以上×0.8%×年限

4、商业个人住房贷款

办理的有关手续

本人户口、身份证、军官证或其它有效居留证件

借款人要有稳定职业，收入和偿还能力。并提交经济收入证明或偿还能力证明

有银行认可的资产作为抵押

按规定交齐所购住房总价的40%以上自筹资金证明

购房合同，协议书或其它证明材料

抵押物或质押财产清单，权属证明文件，有处分权人同意抵押或质押的证明及抵押物估价证明

2、贷款额度：可贷额度为所购住房评估价约40—60%

3、贷款年限:最长为15年

对质押房产年限界定：1988年以后的房产方可办理商业贷5款

4、利率：

1、个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息：贷款期限一年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

2、1—5年（含5年）利率4.77%，月利率3.975‰；5—15（含15年）利率为5.04%，月利率4.20‰

2、流程（1）如在担保公司办理商业贷款流程同公积金贷款

（2）建行：初评→贷前调查→签约交首付款→产权过户→二次评估→签借款合同、公证、保险→抵押→放款

3、交费标准

1、组合贷款申请条件

本人户口、身份证、军官证或其它有效居留证件

借款人要有稳定职业、收入和偿还能力，并提交经济收入证明或偿还能力的证明

具有购买住房合同或有关证明文件

有住房资金管理中心认可的资产作为抵押或质押：或借款人不能足额提供抵押或质押时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人

符合住房资金管理中心规定的其他条件

贷款额度：最高额度65万元：其中公积金最高额15万元，商业银行最高50万元

十三、应注意的问题

1、每期还款额度还款期限的认定

（1）根据借款人家庭收入与家庭月必须支出确定最高还款额度

每月还款额度不得低于家庭月收入的35%

2、农行贷款必须有土地使用证

办理一手土地证在规定米数内只需33元。超过规定部分另外按每平方米加收

办理二手房土地证变更按该房产所在地区的差别分为：黄金地段、一类、二类、三类、四类及城乡结合部分类计算

4、房产的贷款额度以评估价为准，不把装修计算在内，房改房与商品房还款有所差别，每年为一个折旧期，折掉该房产原价的10%

5、以房屋作商业贷款的，质押人须拥有该房屋的完全产权

OK，本文到此结束，希望对大家有所帮助。