农村二层或多层房屋拆迁,合法面积怎样认定

第一，农房拆迁中合法面积的认定与房屋层数无直接关联，最主要的是依据房屋产权登记和修建时间进行认定，抢搭抢建的是典型的违法建筑。第二，在农房拆迁中对房屋产权登记以外的面积，只要不是抢搭抢建的，都会按规定进行补偿。

这是具体从事过农村房屋拆迁的笔者，结合当地政策和工作实际，给出的答案。

首先，分享一个房屋层数及面积与产权登记不一致的拆迁案例。

这是笔者经手的一个案例。该户的农房现状为4层，但房产证上登记的是3层，明显多了1层，面积也大了许多。但经走访调查和村社相关人员证实，该户的农房是一次性修建的，不属于抢搭抢建。最后在进行拆迁补偿时，就将比证上多的1层面积全部按合法的进行了补偿的。

其次，在农房拆迁中对于无产权登记的房屋，只要不是抢搭抢建的，都是进行补偿。

（一）抢搭抢建的认定比较容易。该区域已停止建房审批了，已明确不能再建房了，这个时候在无任何审批手续的情况下才开始建的，就是典型的抢搭抢建。

（二）实际之中大多的无证房都不属于抢搭抢建。这些房屋主要是群众生产生活需要，在主体房屋之外搭建的厕所、圈舍、厨房等辅助房屋，对这些修建已久、使用多年的房屋，在拆迁中称其为无证房，不属于抢搭抢建不能补偿的房屋。

（三）非抢搭抢建无证房的拆迁补偿政策。根据被拆迁农户有证房的面积按规定进行补偿，笔者这里是无证房面积未超过有证房面积的50%的，按有证房的补偿标准进行补偿；超过50%部分，按有证房补偿标准的80%进行补偿。

对被拆迁房屋性质和面积的认定是对被拆迁房屋进行估价的一个前置程序，按照建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》(以下称《指导意见》)第十二条第二款的规定，被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准;各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定;拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，从其协商结果。

行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

农村二层或多层房屋拆迁，合法面积怎样认定？

该《指导意见》第十二条第四款规定，对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。

房屋拆迁中，拆迁方一般会以房屋权属证书上（房产证、宅基地证等有效权属证明）的标注面积为准，以此作为拆迁面积的计算。对于没有登记在册的房屋，可依据相关建房批准的文件上面积为准。没有任何权属证明的，那就需要评估方入户实地进行测量。

农村二层或多层房屋拆迁，合法面积怎样认定？

在这里律师提醒，在实际的房屋拆迁过程中，对于无权属证明的房屋可能会被认定为违法建筑而无法取得赔偿，实际上无证建筑并不等同于违法建筑，对于无证、翻建、扩建等情况征收方都必须进行具体调查，比如房屋的建设年限，无证原因等。

另外在征地拆迁过程中，多层房屋的补偿，会根据各地方政策的不同而定，例如，根据当地法规规定，宅基地只允许建造4层，那么4层以上均为违建，所以在建房时需要注意层数是否合规合理，使用面积是否超过建筑面积等问题，才能在拆迁时获得尽可能多的补偿。

在实际拆迁过程中，被拆迁的房屋的补偿价值与房屋的面积、用途、性质等各方面因素相关，涉及的法律条款也很复杂，如果被拆迁人对于房屋价值评估有异议的，可以寻求专业律师的帮助

随着城镇化的脚步建设，许多城中村或者乡镇上的房子都迎来了拆迁，既然是拆迁那么就需要有一个补偿的标准。这个标准当中最关键的一点就是房屋的面积。那么这个房屋的面积到底该如何认定呢？

农村自建房一直以来都缺乏规范的管理。很多房子都是村民自己建设的。没有相关的手续，也没有批复。在面积认定方面来说其实是比较麻烦的。

在不动产登记开始之后，全国各地的农村自建房逐渐开始换证，当然这个换证工作并不是地毯式进行的，而是哪一户的村民需要抵押房产的时候才会换证，因为银行现在只认不动产证。而在换证的时候就要进行新的房产测绘。在新的房产测绘进行的时候，一般来说是有一个原则的，那就是以过去的房产证面积为准。也就是说过去房产证当中有的房子都可以算，没有的房子基本都是属于新搭建的，如果没有相关的手续，就不能算面积。所以说农村的自建房遇到拆迁的时候流程也是这样的。（当然各地政策会有偏差，但是大原则是不变的，灵活操作的话也会给与村民一些帮助，只要不是抢建的部分一般来说也能算进面积当中）

不过，现在的农村自建房拆迁的趋势是这样的，一旦村民听到有拆迁的消息，就开始疯狂的盖房子。这也是为了今后可以多获得赔偿。一般来说拆迁前期就会有人重新测绘核算每一户的面积。最晚按一定的时间节点将现有的房屋面积测定完毕。之后再抢建的面积就不能算进补偿的标准当中。也有一些村子虽然没有拆迁，但是在拆迁区域的周围，迟早也会拆迁。那么这一类区域的村民就会提前几年甚至十几年就开始陆续新建房屋。原本一层的平房等到拆迁的时候可能都变成五层的小楼房了。如果全村的房子都是这样的情况。那么法不责众最终只能按照一定的标准赔偿。因为房子众多以前的房子也面目全非，这些房子到底是什么时间节点新建的也无从考证。但如果只是个别村民加盖了自家的房子，那么就会被当作违建拆除。

所以说，只要不是违建和抢建的房子那么就按照原来的房产证确定拆迁补偿的面积。如果是抢建和新建的房子就要看当地的政策松紧程度了。但不论怎样都会有人重新测绘房屋，有评估公司现场评估各个部分的赔偿价值。

非在拆迁公告后建造，通常情形下应当以实际面积认定南京徐剑随笔，供公众参考

不超过当地宅基地建房的规定，都是合法的，如果是翻建的，增建的是，实践中各地判决有差异。

有的层数超过规定那就是不符合规定的，补偿很难拿到。

有的地区规定一个范围，多少平方米内的补偿，超过的话，补偿少。

在我们这房屋产权所有证面积加上2008年航拍航拍以前的没有房照。按照历史遗留问题解决。2010年航拍没有房照10米给8米2016年航拍没有房照一米800元。2019年今年航拍无房照一米200元。到明年开始航拍无房照的动迁一分钱不给尽量把规划许可证，施工许可证。等证件办齐了这样才能使你得到合理的赔偿。

我们这是按240平赔偿一套房，超出平方按一平方800左右算得

根据中华人民共和国物权法宅基地使用权人有权建地下，地上和地面

你家将原房拆除并加盖时有没有得到有关部门的批准，比如规划许可证、施工证等（如果当时没有，日后有无补办）？如果有，拆迁时将按规划许可证上的改（扩）建面积加原房屋所有权证面积予以补偿。如果你无法提供相关证明，即改扩建项目为违章建筑面积，拆迁补偿时将按原房屋所有权证所所标注面积予以补偿，违章部分将按照所在省级（意见)所规定给予补偿或不补偿。按你的情况看，其实是房屋实际面积缩小了，拆迁时将按原房屋所有权证所标注使用面积给予补偿。如果更名，视拆迁前还是拆迁后，拆迁前更名交纳各税费后将按原面积核发，（建议无此必要，因为马上动迁）如果拆迁后，视补偿办法而定：是领取放弃产权的费用还是扣除原面积后购买新的拆迁安置房。总之，拆迁补偿将严格按照原房屋所有权证标面积计算。如果拆迁单位以种种理由扣减面积，你就可以向所在市房屋管理局拆迁管理处申请重新计算安置面积。

近年由新农村，小城镇建设，不少村组村民宅地（住房）动迁，拆迁比较常见，新农村建设与小城镇建设少不了规划，重整等一系列动拆迁问题发生。

针对发问本我认为有两点要判明，说来与众友交流分享。

其一，众所皆知，“一户一宅”是农村居民占用，使用宅地的老规矩，这在全国广大农村地区是“老黄历”。

其二，农村居民占有，使用村集体土地做宅地，首先是所在村常住户，而且符合占有，使用农村宅地的资格与权利，其次必须是“一户一宅”，取得宅地还要符合所在村镇国土资源部门的核准，确认。

第三，农村居民有了合法取得宅地权利后，可依所在地村镇国土资源部门规划与部局要求自行筹建住房即可，相对而言，这方面各地农村居民建房虽有宏观要求和部署，但在一些地方农民在建房时各行其事，因此，一些村民以个人设想，规划破土动工，于时，一个村子，村民建房式样种多可谓“各具特色”。

由上：所问二层，多层拆迁怎么补偿，二层与多层是合法，还是不法，其补偿面积怎么划分，确认必然关乎村民利益。

上述问题估计在操做与执行上各有不同，我认为，是为农民个人建房自然要符合当地村镇，国土，规划部门的要求和规范，一般来讲只要符合当地规划与国土部门的规范，如遇拆迁理当补偿，反是，则不好说也说不准了。

由上述问题近年引发一些矛盾，扯皮，这当中自有方方面面的成因。

政府在居民因住房拆近等实务有相应规定，但是我们是人口，居民大国，牵扯到具体村民住房拆迁，补偿各地做法各异，建议这位网友到所在地城乡规划，国土资源部门做跟进了解了。

南京市江宁区规划和自然管理局批复危房翻建的要求

计划先行、分类治理。住宅类危房治理项目在列入计划后，针对维修加固、征收拆除、翻建等不同类型，采用相应的治理方式。其中属于翻建的，应当提前研究翻建的实施路径和规划条件。

政府主导、群众自愿。住宅类危房治理项目的改造应按委托代办的方式，由有关公房管理单位、区政府有关平台或街道作为项目实施单位，产权人应签订相关委托手续，方便项目办理。

依法审批、高效办理。住宅类危房治理有关手续的办理，应符合有关法律法规，避免后续矛盾纠纷。同时简化审批程序，并规范开展不动产登记的相关工作。

国有土地上房屋申请危房改建未批复翻建后如何补证

危房改建要做危房的评估以后到规划部门去报批然后才能改建。

1、土地证、房产证齐全的，将老房拍照，写出申请，持土地证、房产证、身份证、老房照片，到行政审批大厅规划局窗口报建。

2、没有房产证的，如土地证上四邻清楚，将老房拍照，写出申请，持土地证、身份证、老房照片到行政审批大厅规划局窗口报建。

3、没有房产证，且土地证四邻不清的（四邻均为本主外墙根），需土地部门对土地证认定后，写出申请，持土地证、身份证、老房照片，到行政审批大厅规划局窗口报建。

4、报建后，经现场勘查，用地性质符合城市总体规划的，可进入办理程序，并提供以下资料：现状图、布置图、施工图纸、立面效果图。

5、报建后，经现场勘查，用地性质与城市总体规划不相符合的，不允许翻建、改建、扩建。

翻建需审批,加盖属违法

翻建需审批，加盖属违法

大家都知道，现在国家对农村的用地监管越来越严了，批宅建房过程中每个步骤都需要提前审批，在得到批复后才可以往下进行。那么在自家老宅上搞建设，比如房屋翻建、翻修，由于老宅上以前建房已经走过用地审批了，而且已经合法使用多年了，再次翻建只是在以前的老宅上进行，因此再走用地审批是不是就显得多此一举了?

有这样的想法也可以理解，但事实是房屋翻建还是需要再次走审批的，只不过程序上要比新宅建房有所简化。也许有人会问:使用多年老宅上搞翻建为什么还需走审批?是的，因为老宅翻建也可能存在用地和规划问题。

翻建人是否符合资格条件根据我国土地管理相关法律法规精神，农村宅基地使用权是具有所在村集体经济组织成员身份的村民才能拥有的，没有这一身份，原则上是没有资格获得村内宅基地的使用资格的。

可是农村普遍存在这样情况:老宅原“户”已经消亡，比如举家进城落户、迁入外村，或部分进城落户，其他人员离世等等。

如果家庭“户”已经灭失，如果房屋还在，存在法定继承人(如进城落户的子女)的话，子女可以凭房继承农房进而获得房屋续存期间宅基地的使用资格。一旦房屋倒塌或存在安全隐患不再适合居住时，宅基地将被村集体收回。继承农房的子女并不能再在老宅上进行翻建或改扩建活动。

因此如果存在家庭村内销户的情况下，由于没有法定的宅基地使用主体，农房实际拥有者并没有资格再进行翻建或改扩建活动。对于这一点来说，对农房翻建主体资格审查显得很有必要。

是否符合用地要求用地要求

需要审查的因素也特别多，比如在村内是否符合一户一宅条件，一宅上使用面积是不是超标，建新房旧宅是否交回，宅基地具体使用是否存在邻里争议等等，都是已经纳入监管的范围，如果宅基地及房屋利用，存在一户多宅、面积超标、建新未交旧或存在邻里用地争议的情况下，也都是不符合用地条件的，需要在改正或问题得到解决后才能按要求办理翻建审批手续。

是否符合规划要求

这一点要求也是很多人不理解的地方，使用多年老宅，还能存在不符合规划吗?是的!而且出现风险的地方还不少。

首先，原本老宅用地就不符合规划的违建农宅这一点自不用解释，不管过了多少年，违法用地建房，即便是房屋使用过程中没有人或单位指出违规问题，但并不代表违规农宅就合法了，要知道违法建房违法行为是不受追溯限制的。

另外一个，就是合法农宅再次翻建也会面临不符合规划的情况，这也是很多村民不理解的地方。我国国土空间规划和农村村庄规划一直处于整体稳定，局部调整的状态，比如由于国家国土空间规划或村庄规划调整需要，将宅基地所在地块变更了用地性质，用于修路筑桥等公共设施以及根据规划，当地划入征迁区或生态保护区、水源保护区等，这些情况下再翻建农房将是不允许的。对于这类情况，国家一般也会有后续政策跟进，以满足村民的住房需求。比如目前已经在全国范围内开启的大型农村异地扶贫搬迁项目，那些生活在大山深处独居的农宅，国家给每家每户修建基础公共设施如农村道路.互联网、电力等代价是很大的，将这些符合条件的进行规划搬迁，利用安排到新的住处，再去经营扶持建设这个代价就很低了。因此，计划扶贫搬迁区的这些老宅上是不允许再翻建农房的

需警惕合法农宅被判定为违规占地的情况。这一点是种很具体很特别的情况，比如土地占用办理了合法的住宅用地手续，但是根据我国相关规定要求士地第二次调查(简称二调)该块地被认定、记录入库成了农用地，如果继续使用农房可能发现不了违规用地的事实，但是如果旦擅自翻建(卫片执法时由于房屋颜色和形态发生改变被发现)或去走审批手续时被告知属于农用地的事实，这种情况下也是不允许翻建的，除非将涉及的农用地通过办理农用地转用审批手续，变更用地性质后再进行。这里还需要注意一点，就是二调被认定为耕地的情况，如是一般耕地，办理农用地转用审批后需要进行划补，如果是基本农田将是不可以翻建的，需要退出占用的土地。

房屋具体翻建有要求对于农村翻建一般要求建设农房不能超过三层，如果超过规定层数，需要聘用有专业施工资质的建筑队进行施To

如果在现有房屋上改扩建，比如加盖，还需要经过相应结构安全性鉴定后，再委托具有资质的单位进行设计和施工，不然是不允许动工建设的。

另外，如福建省3月1日起《农村村民建房质量安全和建筑风貌管理规定》将正式实施，以后对农村村民自建房经批准后由乡镇组织乡镇专职管理人员、工程施工专业管理人员、属地村委会工作人员在内的监管责任人严格落实施工关键节点和竣工验收到场巡查指导制度，实施农房质量安全和建筑风貌管控，不但对农房建筑具体管控要具体要求，而且对农房设计和整体风貌样式也都有具体要求。

对农房建设加强管控，大家不必为此多有反感，虽然说监管本身要求严了，手续多了，程序复杂了，但是监管的初衷和目都是从服务于村民为根本的，村民依法建成的合法房屋无论是从权属上还是用地保障上，都有国家的承认和保护以后即便是遇到征迁补偿、赔偿等情况，也会得到相应保障，而非法或未经审批的农房这份保障就会大打折扣。