大家好，关于上海49平米旧房改造很多朋友都还不太明白，不过没关系，因为今天小编就来为大家分享关于5万亿老旧小区改造市场的知识点，相信应该可以解决大家的一些困惑和问题，如果碰巧可以解决您的问题，还望关注下本站哦，希望对各位有所帮助！

5万亿老旧小区改造市场

政府工作报告指出，今年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。

作为“接棒”棚改的一项重要工作，老旧小区改造被认为是今年“稳投资”“促民生”的重要抓手，同时也被看作房地产及相关上下游行业的新机会。

老旧小区改造也被简称为“旧改”，但与过去旧城拆迁改造的“旧改”，是两个不同的概念。老旧小区改造基本不涉及拆迁，而是以维修完善基础设施和公共设施为主，而旧城改造、城市更新涉及大量的拆迁重建。

清华大学建筑学院可持续住区研究中心主任孔鹏认为，老旧小区改造市场空间或可达5万亿元，可直接拉动传统房地产业上游的钢铁、建材、水泥、环保等行业，下游的家装、家电等行业。此外，以5G、人工智能、工业互联网、物联网等相关的基础设施也将被带动。

“改造后的老旧社区不应是分裂的孤岛，而应该是依托新基建，实现未来住区的联网化和数字化，使建筑空间形成拥有合力的组织。”孔鹏向21世纪经济报道表示。

分析人士指出，这一行业前景虽然广阔，但在实际操作中，仍然面临着盈利模式、社会资本积极性等方面的现实问题，未来需要在政策、企业、社会等各个层面共同努力推动。

核心区的“老破小”

老旧小区是指“2000年以前，公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区”。老旧小区通常在单位改制之前，由政府、单位出资建设，与1998年房改后建设成的居住区相比，公共设施落后，配套设施不齐。

根据住建部初步统计，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。

老旧小区改造的市场空间，主要存在于大中城市。

根据贝壳楼盘字典数据，重点20城市的记录小区数量为15.39万个，其中楼龄20年以上的老旧小区数量为5.96万个，老旧小区的占比近40%。

分城市来看，老旧小区数量最多的三个城市为上海、成都、北京，老旧小区的数量分别为14000个、5200个、5100个。从老旧小区在总体存量中的占比来看，上海、济南、北京三地最高，分别为61%、49%、47%。

老旧社区一般都集中在城市的老城区。以北京为例，逾八成老旧小区分布在寸土寸金的“城六区”，西城近六成是老旧小区。

老旧小区居住空间小，环境配套较差。从贝壳近五年的成交数据看，北京的老旧房源中，近半数面积在60平方米以下。北京的老旧社区中，超六成小区无电梯，16%的小区没有集中供暖，20%的小区绿化率不足（绿化率30%以下）。这些比例均高于全市的平均水平。

贝壳研究院认为，北京的老旧小区主要在核心区域，地段价值高，但是目前居住条件差，导致老旧小区在下行周期房价跌幅更大，造成了难以流通和资源被浪费的恶性循环。

老旧小区改造的市场空间，也恰恰存在于此。

住建部将老旧小区改造的内容初步分成三类：一是保基本的配套设施，包括水、电、气、路等市政基础设施的维修完善；垃圾分类设施的配套；加装电梯等。二是提升类的基础设施，可配建停车场、活动室、物业用房等。三是完善公共服务类的内容，如养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递等设施，完善基本公共服务和基本公共环境。

明源地产研究院的研究数据表明，保守估计，中国老旧小区改造至少需投入4.54万亿元。

国金证券指出，作为“接棒”棚改步入舞台中央的一项工作，旧改并不涉及房屋拆迁和安置补偿问题，更多的是对现有房屋进行修缮、改造小区水电气路及光纤等基础设施以及完善周边配套服务设施。虽然老旧小区改造对地产整体投资刺激作用较弱，但对相关领域需求的拉动作用仍然明显。

据该机构估算，在旧改的撬动下，消费建材领域中，防水材料获得的市场空间可达236亿元；涂料的市场空间为518亿元；管材的市场空间为273亿元。

“民生问题”的解决之道

近些年，老旧小区改造一直以财政资金为主导。从目前的实践来看，除中央财政补贴、地方政府专项债外，银行信贷也是旧改的重要资金来源。

今年4月14日，国务院常务会议要求建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制，中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营。

老旧小区改造，对于社会资本来说，最大的难题是盈利模式。由于它不会拆迁旧房重建，因而不存在通过卖新房获得盈利的可能；投入到新装电梯、新建医疗幼儿养老设施、修建道路等公共设施的资金，未来很多只能靠物业费、停车费来获得回报。

总体来看，目前社会资本参与老旧小区改造的热情并不高。在很多投资者看来，利润率低、投资回报周期长，是老旧小区改造面临的主要商业困境。孔鹏认为，主要原因是没有明确的商业模式，没有清晰的产品服务的供求关系和服务标准。

孔鹏表示，老旧小区改造属于民生问题，“民生问题要想出商业模式就一定要有低息的资金支持，它跟房地产开发的逻辑不完全相同。如果没有资金杠杆、没有低息的贷款，那老旧社区改造的回报就会十分困难。”

孔鹏说，推动旧改行业的发展，还需多方努力。业主需要了解，老旧社区改造不是一种政府补贴的福利行为，而是一种政府支持的商业行为，想要获得美好生活，必须进行参与和付出；作为参与改造的企业，一定要拥有足够的耐心，并能提供真正为终端用户创造价值的产品和服务；在政策端，政府除提供低息资金支持外，还应改变老旧小区粗放式的管理和收费方式，争取实现居民和企业价值共享。

以房企为代表的社会资本，更愿意投入到旧城改造、城市更新项目上去。

存量房时代的到来，和一二线城市土地资源的稀缺，促使房企通过旧改来加大土地储备。万科于2017年加大在“城市更新”上的布局，并积极向二三线城市进行扩展。碧桂园也在2017年表示，要加大旧改投入力度，并将旧改作为“在四个一线城市的主要发展方向之一”。

亿翰智库指出，目前参与旧城改造的企业主要以大型开发商和金融房企(地产基金)为主，这两类主要玩家各具优势。“房企依靠在地产上下产业链的优势，在综合类项目的改造和建筑上具有明显优势;地产基金由于资金实力雄厚，在旧改上往往采取轻重资产结合的方式去运营，在资金和运营上具有一定优势。”

福州路的上海

上海开埠前，福州路原是通向黄浦江的四条土路之一。19世纪50年代初，外滩至界路(今河南中路)一段，筑成泥砂石子马路，早期称劳勃三渥克路，因附近设有基督教伦敦会传教机构，故称布道路，又称教会路。清咸丰六年(1856年)向西延伸至第二跑马场(今湖北路)。清同治三年(1864年)筑完全程抵泥城浜(今西藏中路)，次年12月以福建省城市名命名为福州路，俗称四马路。东起中山东一路，经四川中路、江西中路、河南中路、山东中路、山西南路、福建中路、湖北路、浙江中路、望平街、广西北路、云南中路，西迄西藏中路，与人民大道相接，全长1453米，是一条沥青混凝土路面。有17、49、123、503、584、801、864、隧道三线、上川专线、隧道夜宵线等公交线路西向单行经过。其南侧为广东路、汕头路，北侧是汉口路。

19世纪40年代起，英、美、日等帝国主义列强开始在上海强辟租界，福州路东段已有外商建屋设洋行。咸丰三年，小刀会起义，大批华人拥向租界，原在县城的富豪商贾纷纷北移，福州路、广东路、河南路棋盘街一带，报刊书肆、笔墨笺扇、仪器文具行业相继创设，戏园，茶楼竞相峥嵘，中西菜馆、服务行业随之兴起。至19世纪末，福州路及其附近，报馆、书局、笔墨文具店集中；戏园、电影、茶园书场、游乐场、舞厅等文化娱乐场所密布，专业戏班演出频繁，文化街已初露端倪；酒肆、旅馆等服务业聚集；洋行、药铺、百货、照相、钟表行、拍卖行、烟号、茶食等商业粗具规模，商市繁荣，形成申城最早的现代热闹大街之一。20世纪初，因南京路兴盛后，福州路才屈居于后。望平街(今山东中路、福州路北侧)附近，报馆云集20余家，《上海洋场竹枝词》述“集中消息望平街，报馆东西栉比排。近有几家营别业，迁从他处另悬牌”。成为上海的新闻发布中心，人称“报馆街”。《申报》、《新闻报》、《时报》三大报馆，在申城形成三足鼎立之势，争夺上海报业盟主。中华、大东、世界、传薪、开明等大型书局(店)先后开设；全国最大的商务印书馆发行所迁入福州路河南路口，1912年落成新馆，以出版教科书闻名于市。中国首创唯一的科学仪器馆开业，传统的文房四宝行业老周虎臣、周兆昌、曹素功、胡开文等笔墨庄迁入福州路附近营业。大小古旧书店林立，文具用品业毗邻相连，经营日趋兴旺。丹桂第一台，是上海四大戏园之一，颇有名气，周信芳、梅兰芳等京戏名角在此登台挂牌。

1912年，报纸大量创办。1916年，望平街大型报纸发行机构51家。辛亥革命前后，于右任、宋教仁、蔡元培、章炳麟(太炎)、梁启超、邵力子等一批民主革命派，创办进步报刊或担任主编，极力抨击、揭露封建专制统治，唤起国民，同情革命，提倡维新，并与改良主义针锋相对，报纸成为宣传民主革命阵地。20～30年代，受五四运动新文化影响，报纸又成为支持爱国运动，倡导新文化，宣传十月革命，传播马列主义学识和抗日救亡运动的急先锋，望平报界热闹非凡。出版业兴旺发展，茅盾、胡愈之、沈雁冰、田汉、金仲华等一批左翼作家，进入各大书局任职编辑或领导工作，邹韬奋在1932年于福州路创办生活书店，出版进步刊物，沙千里任主编，利用书刊编辑投入反帝爱国抗日救亡运动。

20世纪20年代后，福州路东段，高楼大厦拔地而起，租界行政机构、巡捕房、洋行、银行、大饭店、大药房等集中于此。两端有大鸿运、大西洋、老聚兴、老正兴、会宾楼、王宝和等一批中西菜馆闻名于市。一批老式戏院相继拆除，新型剧场、舞台陆续兴建。1926年2月，天蟾舞台(初名大新舞台)在福州路701号建成开幕，其规模是沪上四大京剧舞台之最。与此同时，1925年租界对妓院开禁，福州路西段妓院云集，成为藏污纳垢之地。

福州路，从开埠至解放前，经历百余年的沧桑与发展，集行政机构、报馆书局、文具仪器、茶楼戏院、中西菜馆、旅馆百货及妓院烟馆于一路，还冠以“药房街”美称。在其两侧还有古玩、化工颜料、衣庄、绣花鞋等特色市场，是一条与其他商业街不同的奇特大街。文明与野蛮交织、进步与堕落并存、新旧思想之搏斗、光明与黑暗之选择、蕴含和散发的文化之光，吸引无数文人墨客，为推翻封建王朝，抗击外来侵略，传播进步思想和革命文化，有着令人难忘的辉煌。

1949年5月27日上海解放后，山东中路的申报馆，首先由解放日报社所接收而停刊，福州路经整顿改造，取缔妓院烟馆，荡涤了旧社会的污泥浊水。河南中路以东，为行政机关、专业局、企业公司等办公机构所在地。河南中路至福建中路，图书业、仪器文具业经撤、并、迁、转重新组合，新建一批专业特色书店和文化用品名特专业商店，仍显文化街色彩。福建中路至西藏中路，仍保持原有特色，饮食、酒家、菜场、剧场、旅行社、服装、土杂等商店一应俱全，在社会主义革命和建设中，发挥精神文明和物质文明的智力支柱作用。1959～1961年，国家经济困难时期，原料短缺，文化用品、图书等供应紧张，受到严重影响。十年“文化大革命”，扫“四旧”，批“封、资、修”，文化街遭受冲击摧残，损失惨重，但对笔墨、纸张、浆糊等某些商品恰需求剧增，供不应求。

中共十一届三中全会后，经拨乱反正，改革开放，文化街又现转机，改变滞后状况，刻不容缓，发展福州路势在必行。90年代，随改革深入，改造福州路列入黄浦区政府重点建设项目。挖掘历史底蕴，结合现代新型城市特征，以“大文化”范畴为着眼点，建设具有上海文化艺术独特个性的海派文化街，于1994年2月正式启动。面对15幅地块124户商业网点，作出全面规划和改造方案，保留原有名特商店，探索老店新特色，结合街坊改造，拾遗补缺，增设网点，至1999年12月，福州路商业网点149户，其中文化类占51.7%。其布局：河南中路以东，仍保持市级机关、主管局和企业公司办公机构为主，如市公安局、中、高级人民法院和检察机关等，靠外滩有浦东发展银行、江西中路口的新城饭店等。河南中路至湖北路，以图书、仪器文具用品业为主，保留原中国科技图书公司、上海图书城(上海书店)、外文书店、古籍书店、上海博古斋、长征测绘仪器商店、杨振华笔庄、汇丰纸行、美丽华(百新)文化用品商店、上文精品总汇等一批名特优老字号外，又增设省版、工具、医药保健等10余家专业书店；1995年10月18日，在福州路355号新建的上海文化商厦开业，是一座专业性、多功能的大型文化购物商厦；1998年12月30日，福州路465号又矗立起一幢设施先进、中西合璧、典雅宏伟，具有世界一流水准的超级书店——上海书城，为繁荣文化街奠定了坚实基础。除书店、文化用品店高度聚集外，还有杏花楼、吴宫大酒店、仁济医院以及药房等特色行业作伴。湖北路至西藏中路，以文化娱乐和商业设施为主，有东方艺术中心、天蟾京剧中心、逸夫舞台、浙江电影院、黄浦区少年宫(即青少年活动中心)、黄浦区图书馆和档案馆等，西端上海旅行社仍在；商业网点有老正兴、老半斋、王宝和、稻香村、八仙集团菜场及超市、文都办公用品公司等。云南中路171～173号(天蟾舞台隔壁)是中共“六大”后党中央政治局机关旧址，市级文物保护建筑。

结合城区改造，拆旧房建新厦，自东至西，有山东中路口的百滕大厦、浙江中路与湖北路之间的中福城商住高层、广西北路口的金陵海欣大厦和图书大厦，上海闻名的会乐里小区将建起来福士广场。

1998年，福州路西端，西藏中路天桥上建起一座大型跨街灯饰，大鹏展翅艺术造型，勾画“科教兴国”主题，意寓乘风破浪向前，体现文化性、现代性和景观性，充满文化氛围；沿街两侧竖起的“百年大计，教育为本”、“科教兴国，科教兴市”的灯箱牌，使路人体味浓浓的文化气息。书卷翰墨又飘香，如今漫步福州路，浓郁文化多风采。河南中路221号：中国科技图书公司

福州路290号：扬振华笔庄福州路305号：汇丰纸行福州路318号：百腾大厦福州路355号：上海文化商厦福州路390号：上海外文图书公司福州路401号：上海社科书店福州路402号：上海美术用品商店福州路424号：上海古籍书店福州路424号：上海图书公司福州路465号：上海书城福州路579号：大众书局(福州路店)福州路还是一条美食文化街，拥有像杏花楼、老正兴、老半斋等许多家喻户晓的中华老字号美食品牌。

福州路343号：杏花楼（粤菜）

福州路556号：老正兴（苏州菜）福州路600号：老半斋（淮扬菜）河南路口以东大多保留，属于外滩历史文化风貌区。河南路口以西，在1990年代大多改建为现代建筑。

汇丰银行大楼(外滩)17、19号：旗昌洋行大楼44号：正广和公司89号：中兴银行汉弥尔登大楼都城饭店上海公共租界工部局大厦185号：上海公共租界总巡捕房209号：美国花旗总会379弄50号：江苏旅社福州路地处南昌市的东端，街长1200余米，路幅30米，东西走向，连接八一大道和二七北路，为市交通要道，车流及人流量较大，停车场、水、电、电话、公厕等公共设施齐全。目前，福州路商业网点共有229家，经营面积约76636平方米，休闲娱乐业态有酒吧餐饮、娱乐、体育健身、健身运动器材等。

驻街人民公园是该市几代人休闲娱乐的场所，江西体育馆也是几十年来南昌人体育运动、娱乐健身的好地方。改革开放后，福州路上的经济活动逐渐发展壮大，并逐渐地形成以旅游、休闲、餐饮等为主的较繁华的商圈。到目前为止，旅游、休闲、餐饮企业已占该街企业总数的79%，达180家之多，并分布在各个档次上，以适应社会不同阶层的消费需求，体现出鲜明的经营特色。在此街上，如果您想找个娱乐休闲的地方有；老树咖啡、迪欧咖啡、阿玛尼、苏荷、CD1925、莱薇、韵海之颠、情缘吧、至尊会所；还有尚歌、挪威森林、水手吧、蝴蝶梦等歌吧。如果想吃到各种特色菜，这里有远东、0791、阳光粥城、福膳坊、阿一鲍鱼、王子音乐厨房、阳光春天、尚厨、熊记烧烤、南昌美食城、燕子家等高中低档酒店。如果想购买运动服饰及运动器械则有李宁、双星、耐克、曼奴、康威、迪亚多纳、兰狮、阿迪达斯等驰名品牌以及澳瑞特、励悦、威腾、雷迪等各类健身运动器材。各种高雅的休闲娱乐场所有康谷体检中心、南昌人民公园、南昌动物园、江西游泳场、金天地大剧场、室内门球场、扬州浴城、迪斯高滚轴溜冰场等，基本形成一个自然景观和人文景观相兼融，历史文明和现代文明相结合的旅游、休闲、餐饮一条街的雏形。用发展和超前的理念进行特色街的创建，可以从两方面入手。软件上应营造一个政府、机构投资者、民间资本积极参与的氛围，通过适当返还所得税，税额总数奖励等机制鼓励民间资本流入该街，建立有意投资的客商信息档案，以保证该街店面的满员使用。加大特色街宣传及招商力度，吸引具有较强经济实力的客户进驻；简化入街创办企业的相关经营手续，给客商一个安全合法的经营环境：提高驻街管理机关的执法素质，强化服务意识；做好入街商户的经济、法律、政策咨询服务工作，为其经济活动“保驾护航”；成立专业街商会，以求得客商自主化管理，真正做到诚信守信经营。

硬件方面，为提升该街的整体环境，应对该街实施技改，进行墙体“穿衣戴帽”美化市景，市政修整、铺设人行道地砖及路沿石，设置各式美化亮化艺术灯具及广告灯箱，设置街头艺术雕塑、休闲椅、风雨亭，统一规划安装店面牌楼，设置各色优美造型的电话亭，增设三至四个流动公厕，在专业街大型经营场所设立残疾人绿色通道，以便他们共享专业街的各式服务，沿街设立自动售货机，以方便广大入街消费者即时消费，沿街设立科普、文艺、旅游知识宣传栏，通过上述手段把福州路真正打造成南昌人民的旅游休闲餐饮街，商家的生财街，政府的形象街。

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