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多地城市更新政策稳步落地 城市高质量发展步伐加快

人民网北京8月11日电（许维娜）随着我国城市化进程向纵深推进，城市更新成为驱动城市高质量发展的新抓手。眼下，全国多地城市更新工作进入精耕细作阶段，通过立法保障、出台政策、拓宽资金来源等方式，进一步推进城市更新行动有序有力发展。

作为土地改革的关键一环，深圳早在2019年就率先开启了城市更新“市场化”的探索。为进一步尝试破解拆迁难问题，今年3月1日，《深圳经济特区城市更新条例》实施并创设了“个别征收行政诉讼”制度，这也是我国首部城市更新立法。

继深圳率先为城市更新立法后，广州和上海也紧随其后，将城市更新立法提上日程。今年7月7日，广州市住房和城乡建设局发布《广州市城市更新条例（征求意见稿）》，对广州城市更新工作的未来开展提供了有力的法律条例保障；8月10日，《上海市城市更新条例（草案）》也公开向社会广泛征求意见。

随着各地实践发展不断深入，城市更新有了更为丰富的内涵。人民网财经梳理发现，今年以来，城市更新热度持续升高，以广州、深圳、上海等地为代表，逐步形成具有地方特色的城市更新机制。另外，还有不少城市已明确把城市更新列入建设计划，积极探索寻求发展新模式。

当前，各地出台的城市更新相关政策有哪些？又有哪些亮点？下一步该怎么干？

进入6月，多地新一轮城市更新政策纷纷落地，加快了更新步伐。人民网财经注意到，目前已有上海、北京、广州、珠海、重庆等多个城市发布了有关城市更新的实施方案或指导意见。

以上海为例，6月2日，上海宣布率先成立全国最大城市更新基金。据了解，上海城市更新基金总规模约800亿元，为目前全国落地规模最大的城市更新基金，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目，目的在于加快旧改资金平衡，促进上海城市功能优化、民生保障、品质提升和风貌保护。

事实上，自去年7月，上海城市更新中心在上海地产集团正式揭牌时，就已探索建立起“功能性国企参与旧区改造，以市场机制推动政企合作，落实超大城市更新”的新模式。

北京市政府发布的《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》（以下简称《指导意见》）具有首都特色，其中包括首都功能核心区平房(院落)更新等六个主要更新方式，并辅以规划政策、土地政策等配套政策。

《指导意见》中提出，首都功能核心区以保护更新为主，中心城区以减量提质更新为主，城市副中心和平原地区的新城结合城市更新承接中心城区功能疏解，生态涵养区结合城市更新适度承接与绿色生态发展相适应的城市功能。

值得注意的是，这版《指导意见》指出了城市更新的推进原则，即“规划引领，民生优先；政府推动，市场运作；公众参与，共建共享；试点先行，有序推进”。《指导意见》还特别强调了“鼓励和引导市场主体参与城市更新，形成多元化更新模式”，对吸引社会资本参与城市更新给予了特别的政策窗口。

另外，珠海市于7月15日起实施升级版《珠海经济特区城市更新管理办法》，呈现了三个亮点：降低拆建项目启动“门槛”，同意拆建的业主或股东比例从原90%降低到2/3以上；有条件地放开了小地块拆建项目，突破拆建用地不得小于1万平方米限制；首创信用管理和改造项目退出机制，要求城市更新主管部门建立诚信体系，对企业事业单位、社会团体、其他组织和个人参与城市更新活动的信用记录信息进行管理并依法公布。

深圳市也有进一步的行动。7月30日，深圳市规划和自然资源局公开征求《深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定（征求意见稿）》意见，提出要建立城市更新项目基本情况双向沟通机制，规范房屋征收程序，落实《深圳经济特区城市更新条例》的相关内容，着力攻破搬迁难这一更新难点。

中指研究院分析指出，整体来看，我国各地进入了城市更新的快速发展期。由于不同城市的发展程度不同，规划定位不同，各地对于城市更新的顶层设计和实施细则都有较大区别，具体到土地政策、审批流程、实施方式等也存在差异。

在发展模式方面，根据城市定位不同，各地发布的计划独具特色，多地政策也正鼓励发展企业与各类专营单位参与城市更新行动。

在中国人民大学国发院城市更新研究中心主任、原住建部政策研究中心主任秦虹看来，“企业实施城市有机更新的关键路径，在于以科技为力、产业为核、文化为魂、设计为美、运营为要，当地政府则要成立专门的城市更新项目协调机构、搭建信息沟通平台、优先建设配套基础设施、为更新项目提供财政支持、为项目单位运营招商对接资源，与企业、金融机构共同推进城市有机更新。”

“城市更新背后不仅只是改造，还会涉及到金融的支持、基金的导入，以及包括城市更新相关参与企业如何更好地融资等方面内容。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，除老旧小区改造外，城市更新还涉及文化保护、古建筑保护、修复等很多内容，老厂房、老街区也都包含在内。

此外，中指研究院还分析指出，未来的城市更新政策将呈现出三大趋势：一是出台城市更新政策的城市仍将不断增多，特别是一二线城市，政策的出台将首先集中在京津冀、长三角、珠三角、成渝等城市群；二是模式分化，但整体更加强调市场化运作；三是规划、土地、资金等支持性政策加速落地，部分城市力度较大。

旧城改造的策略建议

不同类型旧城改造项目的比较研究

类型一：城市中心区——功能多元，高端引领

通常一个城市的发展大多围绕中心城区展开，城市中心承载着城市功能与活动的主要部分。在城市经济发展的推动下，其市政配套和功能结构一直处于更新与再开发之中，所以城市中心往往成为旧城改造的重点区域。中心旧城区内通讯、供水供电等基础设施非常完备，学校、医院、金融和商店等配套设施也相对集中，并且城市中心区拥有核心区位与交通枢纽优势。但弱势在于建筑密度大，公共绿地少、生活环境质量差、停车场以及停车泊位少等。

城市中心区改造存在的一系列矛盾，诸如商业活动减少、居住环境恶化以及周末和夜晚成为死城等，是开发企业无法回避的难题。由于拆迁成本与容积率的要求，城市中心改造需要边际利润更高的商业项目，但开发企业不能一味地追求经济效益，对承接大面积旧城改造的企业而言，需要注意改造区域内的功能调节。

城市中心改造的项目不能减少街道的数量和面积，以保证人们接触的机会，如果有条件的话可以保留部分不同品质的建筑，在满足区域视觉整体性的前提下，尽量提供针对不同经济能力消费者的多样化功能需求，满足经济能力不同的功能需要，以增加不同时段内区域人口的密集度。下面提供几种城市中心改造产品和改造实例供开发企业借鉴。

高端商业——休闲购物是除居住功能之外最能吸引人气的功能结构，但是私家车的增多，郊区地产以其较低密度居住环境，日渐成熟的内外配套，正不断吸纳从旧城中心迁出的居民，市中心改造的商业要同郊区购物中心直面竞争，就不能再沿用同质的商业产品。从国外城市的经验来看，高端商业从事最好的商业形态，在保证边际收益的同时又能带动整个片区的住宅品质。

步行系统——很多情况下，旧城自带的商业项目已经拥有固定的购物客群，但是其往往同时担负着城市干道的职责，加上传统设施营业场所腹地过于狭窄，容易造成商业流与人流混杂。但是，如果简单加以拓宽，将造成较大规模的拆迁，使开发成本剧增。因此，建议在旧城内的商业项目添加步行系统，如步行街与天桥系统，改变人车混杂的交通危险性，并增强购物的舒适性，通过网络把与平行的零售和服务设施连接起来。

上述可以发现，无论是局部调整商业品质还是拆除重建，成功的商业中心改造都需要耗费极大的成本，如果不能将商业中心的消费档次以及物业租金提高，投资成本根本不可能收回。由此，商业中心改造应该慎之又慎，分阶段分地域逐步改造。与此同时，在保护历史建筑与景观风貌的前提下，尽可能地利用商业以及公共空间，不是简单地开发客源市场购买力，而是要引导甚至重塑整个市场的消费趋势。必要的话将周边的旧城区用地分二期、三期开发，这样可以降低单位开发成本，如果商业中心的带动效应明显的话，后期的住宅利润将更为可观。

类型二：历史文化区——维系文脉，挖掘价值

每个城市都有自己的历史文化遗址，比如北京的四合院、西安的钟鼓楼、南京的夫子庙、黄山的屯溪老街等等。城市历代古城建筑真实地记录了城市个性的发展和演进，是城市不可再生的宝贵资源，也是城市底蕴和魅力所在，更是城市竞争优势的关键因素之一。然而早先的开发改造规划由于对其风貌保护不够重视，导致城市历史濒临绝迹。例如在旧城改造的实施过程中，许多古城门和城墙因为被定位于阻碍城市交通发展而遭到拆除;或者为了单纯的经济效益而盲目改建，例如大量私家园林被改造成高级招待所。对城市古建筑、历史街区进行的大拆大建，其实质无异于杀鸡取卵，损害的不单是开发企业的长期利润，更是一个城区的人气与商业竞争力。

类型三：混合居住区——配合政府，统筹操作

混合居住区通常位于城区的中间圈层，是早期规划短视的产物，由于历史原因，混合居住区内集中了居住、商业、工业、市政设施等多种土地类型，道路狭窄、建筑密集，区域内人口购买层次低，无力承担改善居住置业的成本，且混合区内工业以小型企业居多，徒增拆迁难度。根据国家关于旧区改造的原则，开发商必须对道路进行拓宽或翻修，增设公共配套设施，这样一来改造费用大大增加，加之有许多地块多出于偏街僻巷，市场运作升值空间小，风险非常大。

房地产开发企业对于这些居住密度高、区位条件差、资金难于平衡的地块，通常避而远之，但是政府为了实现统一规划，通常混合区与区位好的土地捆绑推出，成片改造。所以想要参与大面积旧城改造的企业必然会遇到混合区改造，同时出于对提升改造地区的品位和开发档次，房地产开发企业也要顾及到混合区对于其单体项目的影响。

类型四：城市边缘区——城乡一体，建管并重

城市边缘区是近50多年来因城市扩展所包围的原城边村居。所以许多城市边缘区一般仍有集体经济与行政合一的组织机构，建筑杂乱密集，而其中最典型的形态当属城中村。由于二元体制的惯性，这种“都市中的村庄”仍旧实行农村管理体制，因此在建设规划、土地利用、社区管理、物业管理等方面都与现代城市的要求相距甚远，甚至出现管理上的真空。目前，北京、深圳、珠海、广州、南京、杭州、西安等大城市的城中村改造都已纷纷启动，其中深圳渔港村的改造方式值得许多开发企业研究。

类型五：工业聚集区——依托基础，发挥特色

在每个城市的发展过程中，工业企业的布局因为城市规模增大、城市功能调整而变得不再合理。从国外工业化城市发展的历史来看，几乎都经历过工业厂房的调整改造。由于工业区产权结构与建筑结构简单，且容积率较低，拆迁量相对住宅片区要小很多。此外工业区供电、供气、给排水设施的容量优于普通住宅，所以工业区改造往往免除大规模的市政投入。但值得注意的是，这些工业聚集区改造不是简单的厂房拆除和产业置换，而是牵涉到更深层次的产业设计与厂房再利用。特别是牵扯到当地支柱型工业企业的改造，由于该工业区攸关整个城市的发展，必须慎重。在具体更新进程中，工业集聚区的改造一般又可以分为小型工业区的产业置换、混合工业区的渐进改造和大型工业区的产业升级。

小型工业区的产业置换

区域特征:城市传统产业的工业聚集地随着城市的快速发展而呈现与城市环境格格不入的景象。这些规模小，空置率高，同时土地产出效应较低的工业区或者成片的工厂，区域内的工业项目现状与周边的居住、商业极不协调。比如严重污染的旧工业区，需要通过规划调整以及有关措施将工业用地置换为居住、商业、绿地或其他城市功能。

改造策略:随着城市的发展，旧工业区已失去了往日重要的工业用途，其中部分建筑的形象也与新出现的高层建筑不相协调，以往旧企业搬迁后，对于旧工业厂房最简单的也是最通用的做法就是“推倒重来”，这样就等于夷平了城市的工业文化遗产。在国外，对工业文化遗产的保护和再利用已成为一种潮流。通过综合使用功能的再创造，赋予旧建筑全新的功能新概念。

区域特征:指在一些工业区内，存在工业、办公、商贸等共同发展，工业聚集地规模较大，已经形成一定的集聚效应。混合区往往具有如下特点:区位条件通常较好，已形成一定的商业氛围，通常是工业生产和商贸以及办公活动均很活跃的旧工业区，面临调整产业结构、疏散中心城区人口、解决环境污染等多重压力。但其产业和生活环境标准尚未下降到既不能吸引新的工作和商业，也不能维持正常城市生活功能的程度。通过采用某些扶持政策或提升产业与生活环境标准的措施，仍有望继续吸引新的投资等。针对这些工业区，需要考虑到区域内已经形成的功能布局，弹性地改造。

改造策略:混合区的形成缘由是城市居住及商业区域被无序扩大，对其的改建应首先分析原有土地的容量情况，如果可以增加容量的，则可以在改善居住环境的前提下，适当提高容积率。如果居住区出现交通、配套均需要重新修建的旧区，可根据社区邻里原有的社会结构和经济结构，根据其不同的老化程度，分别采取维护、局部整治、拆除重建等多种改造方式。如果区域内用地结构不合理，则需要对用地性质作重新设计，增加更多的商业用地，以提高土地利用的边际效益。

大型工业区的产业升级

区域特征:这类工区集聚区虽然工业出现某些衰败，但是土地产出效应高，或者区内工业是当地的经济支柱产业，对区域发展具有举足轻重的作用，在一定时期内不适合大规模的产业置换。

改造策略:该区域通常采用工业升级模式，该模式强调维持工业区原有的以工业为主的功能和性质不变，改造重点在于产业的重塑，以鼓励同类或者关联度高的企业进驻，再次形成产业集群效应，这一方面国外的工业城市可以提供不少的借鉴。比如德国鲁尔工业区、美国中西部地区的“锈带”、日本北九州地区等世界著名的工业城市都曾经历过这一过程。升级工业区的关键是要将工业产品向出口外向化与附加值提高化发展。

粤港澳大湾区旧改 典型案例库正式启动征集

在11月28日举行的2019粤港澳大湾区“三旧”改造与城市更新年会上，南方报业传媒集团与广东省三旧改造协会现场签署战略协议，共同发起筹建广东省三旧改造协会宣传专业委员会，共同打造“三旧”改造与城市更新媒体智库，深入开展对广东旧改和城市更新工作的宣传报道。当天，由南方报业传媒集团和广东省三旧改造协会共同打造的粤港澳大湾区“三旧”改造与城市更新典型案例库正式启动征集。

记者获悉，该案例库旨在以客观、鲜活的实践样本，全方位展示粤港澳大湾区“三旧”改造取得的新成就，同时为全省旧改工作下一步取得新突破提供参考样本和实践指引。平台重点面向粤港澳大湾区范围内的广州、深圳、珠海、佛山、肇庆、惠州、东莞、中山、江门九个城市近年实施的“三旧”改造项目，包括旧城镇、旧厂房和旧村庄改造三种项目类型。

各地方政府、行业组织、企业及关注广东“三旧”改造的所有热心人士均可扫描右侧小程序，登录案例库提交页面，以“文字+图片”的形式，推荐各类取得成效的“三旧”改造项目。所有资料应做到客观、真实、准确。案例征集采用自愿方式，案例库本身不收取任何费用，已经提交即视为授权向社会公开案例内容。

对于收集上来的旧改案例项目，主办方将在省自然资源厅指导下，聘请权威专家对征集的案例进行研究甄选，并在每年下半年公布一批具有典型意义的案例，结果将在南方+客户端和广东省三旧改造协会官网公布。该案例库及征集办法的最终解释权归南方报业传媒集团和广东省三旧改造协会所有。

南方日报记者葛政涵见习记者魏泓泉

资料来源：广东省三旧改造协会本版图片均为资料图片

案例1

广州永庆坊

用“绣花功夫”活化历史街区

永庆坊位于广州市最美骑楼街——荔湾区恩宁路，东连上下九地标商业街，南衔5A级景区沙面，是极具广州都市人文底蕴的西关旧址地域。

在整体改造之前，永庆坊所在片区一直保留着广州西关传统居屋的空间肌理，建筑布局为传统的竹筒屋，但建筑风貌发展至今已产生较大的变化，传统风貌建筑多被改造，导致整体风貌较为杂乱。

2016年开始，万科陆续获得永庆坊一期和二期的改造资格。永庆坊一期占地面积约8000平方米，更新建筑物约7000平方米，2016年10月开业运营。永庆坊二期占地约9万平方米，更新建筑约7.2万平方米，2018年10月启动改造，部分街区于2019年国庆期间迎来开放。

永庆坊所在片区按照“老城市，新活力”的总体要求注入新时代的城市生活形态，是广州市致力打造的具有历史文化传承和当代都市生活融合的中国新时期城市有机更新的标杆。

永庆坊探索出了“党委统领、政府主导、企业承办、社会参与”的旧城微改造模式，用“绣花功夫”活化广州最著名的历史文化街区，让老街重新焕发新生。微改造模式基于原外轮廓不变的前提进行建筑立面更新，让“旧”和“新”有机结合。

案例2

广州猎德村

旧村改造的“吃螃蟹者”

猎德村位于广州珠江新城中南部，村址面积470亩。改造前的猎德村是广州“城中村”的典型缩影，原有总建筑面积68.6万平方米，都为高密度的农民自建住宅，面积小、质量差，违建问题突出、消防隐患严重、治安环境复杂、卫生条件恶劣，村内部分古民居、古祠堂等因年久失修存在巨大安全隐患。

猎德村于2007年10月开始拆迁，是广州最早启动改造的城中村。到2009年底，整村改造基本完成，全体村民于2010年春节前搬入新居。

作为广州城中村改造中引入房地产开发商参与的首个试点，猎德村采取开发商垫资、政府出政策、村委会协助的方式，解决村民拆迁安置和集体物业发展要求，实现改造项目自身经济平衡。猎德村引入富力、合景泰富、新鸿基参与改造，三家房企股权平均各占三分之一，分两期发展，富力负责甲级写字楼和五星级酒店、酒店式公寓部分，合景泰富负责公寓部分，新鸿基专注商业部分。

猎德村改造开创了“政府主导、市场参与”的改造模式，“拆一补一”的拆迁安置方式、规划设计方案等都引起广泛关注。随着全面改造成功、村民全部实现回迁安置，猎德村也为随后的其他城中村改造工程提供了宝贵的经验。

案例3

广州西关泮塘

旧城微改还原西关文化核心

西关泮塘项目位于广州城西荔湾湖公园东北侧，北临中山八路，西侧为洋塘五约新街，南侧是龙津西路。根据广东省委的指示精神和广州市委、市政府的工作指示，荔湾区拟进一步整合资源，完善各类要素，丰富西关泮塘的文化内涵。

西关泮塘项目总体规划定位为展示岭南和广府文化的岭南园林式城市客厅，形成西关泮塘“一池一庙一庵”、“五约五秀五馆”、“七星七园七亭”的空间格局:一池，荔湾湖；一庙，仁威庙；一庵，福胜庵。五约，泮塘五约；五秀，泮塘五秀莲藕、马蹄、菱角、茭笋、茨菇；五馆，海山仙馆史料馆、西关民俗馆、荔园文献馆、西关非物质文化遗产馆、荔湾博物馆。七园，桃花园、藏舟园、宛亭园、绿阴园、浅水园、五香园、芳华园。

西关泮塘微改造有三大特点——保留历史风貌建筑，打造泮塘古村村落；以水为魂，净化水面，打造岭南水乡；划分功能，适度引导，调整泮塘古村商业业态。未来西关泮塘将打造“吃、住、行、购、旅、娱”的“最广州”全方位体验，延续广州西关2000年从皇家苑囿到行商园林到市民公园的发展历史，再现西关能工巧匠的精湛技艺。

目前，该项目已基本完成房屋拆迁工作，正在编写西关泮塘微改造的项目建议书，编制项目投资估算表。

案例4

广州民间金融街

再现“十里洋场”商业文化气场

广州民间金融街位于广州市越秀区长堤大马路区域，毗邻珠江北岸。历史上的长堤有“中国金融第一街”之美称，街区风光秀美、骑楼林立，是岭南文化集散地、“十里洋场”商业文化发源地和广州金融发源地。

该区域建设较密集，涉及改造规模较大，规划区内建筑外立面原有景观风貌特征破坏明显，基础配套设施逐渐老化，传统街巷肌理也不断遭到侵蚀。2012年初，广州确定了建设集资金借贷、财富管理、支付结算、信息发布为一体，为中小微企业和居民个人提供全方位、多样化的金融服务的民间金融集聚区的目标。

按照发展设想，金融街地块通过长堤大马路及周边“一轴两街六区”的规划改造，分两期实施：一期为长堤大马路为核心的改造区域，为金融街核心区，用地面积约6公顷，主要针对长堤大马路段的改造，以环境整治、立面修饰、市政设施改造为主，吸引金融机构进驻。二期改造规划拓展到西至人民南路、东至解放南路、北至一德路以北沿路街区、南至沿江西路，规划范围约41公顷。

金融街的改造立足于其发展现状与区位条件，新旧并置的地区特色使其开发模式不同于一般的经济金融中心，保护与更新的协调成为重要议题。要兼顾保留地区特色街巷与空间尺度、保护历史遗存与激活地区活力、提供产业升级转型载体的多重功能。

案例5

广州潭村

自主改造引资整村拆除重建

潭村位于广州市天河区珠江新城东部，是广州市政府纳入第一批全面改造的52条城中村之一，是珠江新城需要改造的3个旧村中的一个，也是广州市、天河区两级政府2011年重点推进的“三旧”改造项目。

2012年4月5日，潭村城中村改造项目获得批复，采取自主改造，整村拆除重建模式。自主改造引入合作企业，充分利用社会资金和专业特长。融资地块通过协议转让的方式交给村自主改造开发。改造范围内的公建配套无偿交由政府管理。

潭村改造范围总用地合计8.34公顷，改造房屋栋数628栋，总拆除建筑面积17.59万平方米，改造后总建筑面积为31.95万平方米，改造范围内户籍人口1913人，共966户，另有一座占地300平方米的姚氏族宗祠原址保留。

2017年9月28日，潭村举行复建房交楼仪式，当年10月15日完成百分之百收楼任务目标。改造后的潭村区域环境和人居质量都显著提升，村民经济收入水平也有所提高。潭村改造过程快速、高效、和谐，获得广大村民积极配合，实现多方共赢，充分体现城市更新的深远意义——不仅在于旧村换新貌，提升城市形象，盘活经济的更新，更在于激发出社会大众追求先进、勇立潮头、自我更新的精神担当。

案例6

深圳华润城

广东最大城中村整体改造项目

华润城即大冲旧改项目，是目前广东省内最大的城中村整体改造项目，位于深圳市南山区深南大道与沙河西路交界处、深圳高新技术产业园区中区东片。在改造前，大冲村集体经济主要依靠集体商铺、厂房出租。村内楼房密集、小巷狭窄、街道凌乱、居室昏暗，与周边现代整洁的城市风貌形成巨大反差。

大冲旧改项目占地68.5万平方米，涉及近1000户原村民、300多户非村民的动迁，约7万居住人口的搬迁及1500多栋房屋的拆除。2007年，华润与大冲实业股份公司签订合作意向书，2011年9月基本完成拆迁安置工作，同年底开始全面开发建设。

如今，回迁物业大冲城市花园、大冲商务中心、大冲大厦已完成规划验收并投入使用。作为商品房项目的润府一期和二期（一区）已完成规划验收，二期（二、三区）和三期陆续建设中。华润置地大厦（二期）已于2017年12月完成规划验收。

“政府主导、市场化运作、股份公司参与”的运作模式在大冲村获得空前成功。华润城成为超大规模、现代化的商业、商务中心及居住社区，是深圳高技术产业园区和华侨城景区重要配套。区域环境获得极大改善，当地村民还能参与回迁物业、写字楼和酒店的管理。村内大王古庙和郑氏宗祠两个历史建筑的重建，也为大冲人守住了精神家园和历史记忆。

案例7

深圳方大工业园

“工改M0”的有益探索

方大工业园城市更新单元位于深圳市宝安区西乡街道，毗邻宝安中心区。该区域改造前为旧工业建成区，用地面积合计26997.5平方米，以1-3层的低层建筑为主，大部分落成于1992至1993年。由于建筑建设年代较早、建设标准较低，部分建筑老化严重，经过长期的使用，水电管线失修，存在一定程度的消防隐患，空间环境较差，亟待更新。

2016年10月9日，《深圳宝安方大项目合作协议》正式签订，各类审批手续于2017年陆续办妥，2018年10月30日正式取得预售证。该项目采用政府引导、市场运作的模式，实施主体为碧桂园控股的深圳市天安中益实业有限公司。改造遵循与城市功能紧密结合的原则，确定合理的建设规模与产业发展方向，高效、集约利用土地，充分发挥土地潜在效益。根据规划，方大工业园改造成地块用地性质为新型产业用地（M0），用地面积为19323.2平方米，主要用于发展新型产业，未来该园区将建设环境优美、产业先进、配套完善的创意设计产业园。这也是宝安区城市更新局成立后批复的第一个“工改M0”项目，很多审批标准及权限都在摸索中进行，具有开创意义。

案例8

珠海富华里

都市综合体项目“工改商”样板

富华里位于珠海市香洲区九洲大道与白石路交汇处,地处拱北商贸核心。富华里旧改项目原址为珠海市富华复合材料有限公司厂区，以生产玻璃布产品为主，其建筑风格为上世纪80年代的工业建筑。

2009年9月，珠海市决定采用政府回收方式，将该厂整体搬迁至高栏港经济区，原用地收回并签订补偿协议。2010年1月，该项目作为珠海首个“三旧”改造土地公开挂牌出让，由珠海市永福通房地产开发有限公司（中海全资附属公司）取得该土地使用权。2014年，该项目作为落实九洲商贸中心区规划的核心项目，列入香洲区十大重点工程。

富华里是珠海首个都市综合体项目，诞生之初就被赋予了“完善城市功能，改善商业格局，提升人居环境，塑造城市新形象”的重要使命，建设过程中作了大量尝试，力求节约集约利用土地，并在上下挖潜、功能集成等方面不断推进城市功能完善，切实提升资源承载能力。

通过改造，富华里项目实现了促进经济发展和完善城市功能的双赢局面，原工业项目搬迁后获得更广阔的发展空间，新项目投入使用后为珠海增加城市活力，富华里所在城区的空间品质得到提升。富华里为完善珠海城市功能、优化城市环境发挥了积极作用，同时也对城市规划布局优化、政企合作、城市综合体运营等方面提供了宝贵的经验。

案例9

佛山广佛国际商贸城

重组土地权属关系

广佛国际商贸城中心区位于佛山市南海区城市中轴线北端，区位优势突出。该项目所在区域改造前曾是全国有名的废旧塑料加工区，集中分布着2000多家塑料、化工、五金等小型污染型厂企、店铺，厂容厂貌脏乱差、环境污染严重，严重影响了村民的身体健康，环境污染问题也曾被各类媒体曝光。此外，该区域土地权属情况复杂，历史遗留问题突出，土地利用效益也相对低下。

广佛国际商贸城项目属于佛山市南海区城市更新第一轮十大示范片区，也是改革试点中片区综合整治和制度的雏形。项目涉及改造面积共1837亩，是南海区大沥镇迄今为止改造面积最大的项目，改造主体为大沥镇政府成立的国资公司——广佛商贸城发展有限公司，以国资公司为集体土地整备中心原型，在基层实践中建立集体土地整备制度。

项目通过权属调整、自愿转国有等方式，打破了产权壁垒，推动集体土地与国有土地、商服与住宅等多权属、多功能、多业态的混合使用，打破产权壁垒，促进土地整合开发。政府通过招商和统筹，引导集体土地产业转型，落实公共用地，促进城乡面貌改变。该项目在改造过程中，探索多种利益分配方式，实现国家、集体、企业的多方共赢。目前该项目已基本建成。

案例10

江门白石村

打造“山、水”的城市空间形象

白石村旧改项目位于江门市蓬江区，地处中心城区东部。村内居住区和工业区混杂，基础设施还停留在村级水平，建筑密度大，容积率偏低，属典型城中村，与城市规划该片区所承担的城市商住区功能很不相符，迫切需要通过城市改造更新完善片区功能、提升区域形象，充分发挥有限的城区土地资源。

白石村旧改项目采用拆除重建的改造模式，由白石股份合作经济联合社投入约80亿元资金自行改造，计划分三期实施，自2010年启动改造工作，预计2020年完成整体改造。

整村改造后规划区的功能以居住为主，配套建设完善生态绿地、商务、文化娱乐、学校、综合服务等生活基础设施。扩建村办医院，配套小学和中学、社区服务中心、休闲广场、商务大楼、肉菜市场等生活设施,改造完成后，白石村将成为宜居、商务、文化娱乐的商住区。

目前，白石村“三旧”改造项目仍在按规划分期进行中，将致力在目标时间内打造与北新区、滨江新区一体化发展，共同构成整体环境优美、配套设施完善的现代化活力城区。同时，发挥自身特有生态环境优势与地方文化特色，打造“山、水”的城市空间形象，建设沿港口路商业街区、白石活力中心，将白石村片区打造成江门一个多元化城区。

旧改案例征集标准

只要取得以下任何一项或多项成效的旧改项目，均可向案例库进行推荐：

（一）提升用地效率，增强建设用地供给能力；

（二）带动投资和消费，促进经济高质量发展；

（三）优化用地结构，推动产业转型提升；

（四）改善人居环境，推进宜居城乡建设；

（五）传承历史文脉，强化城市文化品牌；

（六）夯实基层治理，维护社会和谐稳定。

珠海西海花园有可能拆迁吗

很有可能，近期，界涌村更新改造项目就拟公开征集合作改造主体《交易方案》进行表决。投票结果显示，《珠海市香洲区界涌村更新改造项目公开征集合作改造主体交易方案》以97.05%同意率高票通过，这意味着界涌村改造又迈出重要的一步。

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资料图：界涌村

现场公示了一份关于《珠海市香洲区凤山街道界涌旧村更新改造拆迁补偿框架兜底协议》，合作改造主体必须按不低于以下的拆迁补偿标准履行补偿义务：

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协议部分内容：

1、合法认定面积按1:1.1标准补偿；

2、合法认定面积以外的永久建筑按3平方米换取1平方米的回迁安置房面积，其余按政策补偿；

3、各征拆户的租金计付期限为房屋拆迁补偿协议签订日至收到回迁房之日止。租金按测绘认定面积以31元/平方米/月的标准计算所得。经核定全体合法权益人户(即征迁户)签达90%时，一次性向签约户付清自签约之日起到全体合法权益人户签达90%当月的租金。合法权益人户签达90%之次月至收到回迁房之日止的租金，逐月支付，并在每月的十日之前付清。

界涌村是珠海三溪科创小镇项目的重要组成部分，旧村改造项目涵盖了住宅、商业、教育等功能。

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三溪科创小镇项目占地范围

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三溪科创小镇规划图，界涌村位于信息科技谷附近

2020年8月9日，媒体发布关于界涌村更新改造项目意愿表决的结果公示。根据公示，界涌村更新改造范围包括界涌村全部旧村场、生活留用地和生产留用地，同意率95.17%。

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此次投票通过，意味着离更新改造更近了一步。

界涌村改造项目约为62.87万平方米，体量庞大。其中，住宅面积为4.67万平方米，工业及工业用地面积5.53万平方米，仓储物流面积4524平方米。

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三溪科创小镇效果图

三溪科创小镇是香洲区科技创新、产业升级、提质增效的重要载体。2017年起，香洲区联合格力集团打造总投资超86亿元、总计容建面超84万平方米的三溪科创小镇启动区产业以及产业配套项目，其中产业用房面积超61万平方米，办公、酒店、商业等产业配套约22万平方米。

一期项目——格创·集城

2020年3月动工，打造具有完善产业生态和服务配套的智慧型产业园区，重点引进光电、5G＋智能制造和数字经济三大产业，满足入驻企业的轻生产及办公研发需求，预计2023年6月竣工。

项目累计完成总投资额约9亿元，占总投资计划的40%，目前S1地块主体结构已顺利封顶，产招中心已正式启用，在谈拟入驻企业超90家，已明确高达30万平方米的生产及办公研发用房面积需求。

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格创·集城效果图

二期项目——漫舒·溪里

2022年4月动工，与苏曼殊故居、简氏宗祠等整体打造，建设集文化创新、旅游休闲、商务办公、酒店商业、生活居住于一体的综合产业配套基地。

项目预计2025年12月竣工，当前累计完成总投资额约10.27亿元，约占总投资计划的36.4%，现场基坑支护及土方开挖施工稳步推进中。

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漫舒·溪里效果图

园区配套项目建设稳步推进

三溪幼儿园、三溪小学、邻里中心、三溪路（一期）等一批园区公服配套及市政配套重点项目正稳步推进。

其中，三溪幼儿园预计2022年9月正式开学，三溪小学预计2023年6月完工；三溪路（一期）预计2023年5月完工通车；三溪邻里中心和三溪公园于2022年4月动工，目前正稳步推进施工建设。

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三溪幼儿园效果图

作为三溪科创小镇项目的一部分，

界涌村旧改工作已提上日程，

一个崭新的界涌村即将崛起，

这里未来或成为珠海的信息科技谷，

让我们共同期待。

好了，关于珠海旧厂房改造新政策和珠海西海花园有可能拆迁吗的问题到这里结束啦，希望可以解决您的问题哈！