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2020年北京代表性甲级写字楼租金下跌7.9%

受疫情影响，2020年北京市写字楼市场持续承压。贝壳研究院今日发布《北京市写字楼市场监测报告》显示，2020年，北京市代表性甲级写字楼净吸纳量同比下降16.0%，租金同比下降7.9%，空置率18.5%，比去年提高7.4个百分点。

《报告》称，今年写字楼租赁市场需求疲软。一季度，北京写字楼市场租赁活动几乎停滞，并出现大量退租现，二季度开始成交热度逐渐上升。但和往年相比，全年整体需求依然维持在较为低迷的水平。全年代表性甲级写字楼净吸纳量仅18.8万平方米，尽管在四季度出现交易高峰，但和去年全年相比，净吸纳量依然降低16.0%。

其中，退租商圈集中在望京和CBD，退租租户大多为承租能力较弱的专业服务类租户。位于CBD和中关村的乙级写字楼商圈也在年中出现大面积退租情况，大多为线下教育类租户。

新租商圈集中在望京，中关村，上地和丽泽金融商务区。上半年北京市多数企业和学校实行居家办公和居家上课政策，在线办公和教育类公司因此受益，也刺激了手游和短视频娱乐类科技公司业务的增长，因此以互联网公司为代表的信息技术行业在2020年扩张迅速，新租面积主要集中在望京，中关村和上地。传统金融，专业服务和地产行业的头部企业依然保持稳定的扩租频率，大多向CBD商圈搬迁或扩张。丽泽金融商务区以优质的楼宇硬件和相对较低的租金价格吸引了一部分更加注重性价比的写字楼租户，租户以传统金融类和信息技术类居多；该商圈去化速度较往年明显加快，单宗成交以较大面积为主，更是在今年下半年录得两宗整租交易。

从甲级写字楼的租赁行业结构看，传统金融，信息技术和专业服务依然占据甲级写字楼市场新租面积排名的前三位。2018至2020年，北京甲级写字楼市场平均每年迎来100万平方米左右的新增供应。预计2021年北京市市场依然会迎来110万平方米左右的新建甲级写字楼项目，大多集中于CBD，丽泽金融商务区和位于通州区的运河核心区商圈。

《报告》预计，大体量的新增供应集中入市会加剧市场竞争，导致空置率继续上升，租金水平持续承压。根据贝壳研究院监测，2020年末，代表性甲级写字楼平均净有效租金为336元每平方米每月（不含物业费），比3季度末下跌2.6%，比去年同期下跌7.9%。代表性乙级写字楼平均净有效租金为167元每平方米每月（不含物业费），比3季度末下降2.9%，比去年同期下降4.0%。甲级写字楼租金同比降幅超过乙级写字楼租金同比降幅近一倍。

针对写字楼空置率方面，《报告》称，北京代表性甲级写字楼市场空置率自2019年一季度开始就持续上升，2020年四季度末达到18.5%的高位。除了疫情冲击带来的暂时性影响，甲级写字楼市场的新增供应持续放量是其空置率高企的最主要原因。

据贝壳商业楼盘字典数据，北京写字楼市场已超过5000个楼宇，总建筑面积超过9000万平方米。2019年和2020年共入市大约200万平方米的甲级写字楼项目，预计2021年依然会迎来110万平方米左右的新增供应。

代表性乙级写字楼市场的租户黏性相对较低，空置率也在2020年一季度开始持续走高，年末录得22.2%。2020年内，虽然接纳了部分受到疫情冲击的原甲级写字楼租户，乙级写字楼本身也流失了部分原有租户。

《报告》称，从未来的经济走势和供给看，明年北京写字楼市场仍然不容乐观。面对充足的市场供应和当前较为疲软的市场需求，加速去化成为了业主的首要任务。行业要加快拥抱数字化，通过技术平台，打破信息壁垒，提升供需匹配效率。

北京写字楼入冬:租金下滑供需失衡 空置率创近8年新高

10月10日，记者来到SOHO现代城某栋10层，这里除了一家店铺之外，其余的房间大多是空的，楼道内的光线微弱，墙体也显得十分老旧。

位于10公里之外的琨莎中心，坐落在朝阳区新源里，交通方便，地理位置优渥。“以前的时候这里都是上班的人，电梯里面都特别挤。现在空置的太多了，人少了很多，好多车位都空着，车随便停。”附近的一家写字楼租赁公司工作人员小刘对记者说。

事实上，供应面积的不断增加与需求的持续降温使得北京写字楼市场连续多月呈现出下行的态势。国际商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)9日发布的一份报告显示，截至2019年第三季度末，北京写字楼空置率整体上升至10.9%，为近8年以来最高水平。

而空置率上升的另一面是租金的下滑。戴德梁行统计的数据显示，2019年前三季度，按建筑面积计算，北京全市写字楼有效净租金为388.16元/平米/月，环比下降了2.0%，同比下降了3.7%。

此外，随着新项目的不断入市，北京写字楼市场的供应量将持续增加，未来，写字楼市场竞争压力还将进一步加剧。合硕机构首席分析师郭毅对记者表示：“预计整个北京的写字楼市场在短时期内应该还是保持下行这样一个大趋势。”

空置率创新高

“现在写字楼的空置确实挺多的。”小刘对记者说。

国际商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)在10月9日发布的报告显示，2019年第三季度，北京写字楼新增供应面积创近10年新高，加之整体市场需求疲软，写字楼空置率再次攀升。

据了解，2019年第三季度，北京共有四个优质写字楼项目入市，全市新增写字楼供应面积超过44.1万平米。虽然不乏优质项目入市，但市场仍然处于降温状态。截至三季度末，北京优质写字楼整体空置率上升至10.9%，为近8年以来最高水平。

戴德梁行的统计数据显示，2019年前三季度，北京全市和五大核心商圈写字楼的净吸纳量分别为23.9万和4.1万平米，较2018年同期分别下降了40.9%和20.6%。在小刘看来，净吸纳量主要来自于新增项目的预租，“如果去除掉新增项目的预租，数据会更少。”小刘对记者说。

世邦魏理仕(CBRE)发布的报告同样表明，若排除预租率较高的新项目，受传统金融、文化传媒及医药等企业整合和退租的影响，现有项目净吸纳量为负值。目前，北京写字楼市场新租乏力，除了传统金融的主力需求之外，科技行业扩张步伐也呈现出了放缓态势，新租占比环比仅为16%。

具体到五大核心商圈来看，戴德梁行统计的数据显示，截至2019年9月，望京-酒仙桥商圈的写字楼存量为83.9万平米，空置率达12.6%;亚奥商圈的写字楼存量为83.2万平米，空置率也突破平均水平达到了13.8%。

“北京这几年写字楼的供应规模比较大，特别是一些新兴区域，比如丽泽金融商务区，都有一些新项目入市，使得整体市场的租赁需求形成了分流，导致部分区域的写字楼空置率提高。”郭毅对记者表示。

优质项目的入市使得老牌写字楼的市场地位岌岌可危，租赁情况也呈现出两极分化的态势。

二期入市不久的国航世纪大厦租赁一片火热，其位于朝阳区霄云路，装潢华丽，设施齐全，目前租赁价格在14元/平米/天。“来这里看房的人特别多，楼比较新，价格也不是很贵。”小刘说。

而和国光景。“琨莎中心外表看着还可以，但是里面的装修比较陈旧，而且不像CBD那边热闹，很多公司都搬去了更好一点的写字楼。”在琨莎中心工作的程女士说。

在郭毅看来，目前一些企业的写字楼办公租赁需求下降，而可选择的写字楼产品则越来越多，两者导致了空置率的上升。

租金下滑明显

空置率上升的另一面则是租金的下滑。

戴德梁行统计的数据显示，2019年前三季度，按建筑面积计算，北京全市写字楼有效净租金为388.16元/平米/月，环比下降了2.0%，同比下降了3.7%。五大核心商圈的有效净租金同样呈下降趋势，为433.64元/平米/月，环比下降了0.7%，同比下降了2.0%。

“现在哪个写字楼不降价啊，市场不好做啊。”小刘对本报记者说。以琨莎中心为例，对外租金在7元-8元/平米/月，但至少可以议价至6.5元/平米/月。“如果要买的话更便宜，差不多是45000元/平米。”小刘说。

而与琨莎中心在同一区域的住宅项目均价在75000元/平米左右，相比之下，售卖价格远不及住宅，但琨莎中心仍然鲜有人问津。“写字楼市场不好，大家不愿意投资，租金回报率不稳定。”小刘认为，这是写字楼出售市场成交遇冷的主要原因。

与此同时，租客也感受到了租金有明显下降的趋势。林先生在SOHO现代城租赁了300平米的写字楼用作开店。“现在SOHO现代城的租金价格差不多降到了5元/平米/天左右，降了1元多，但是这边空置得太多了，开店也不算赚钱。”林先生说。而在好租网平台上，SOHO现代城的最低租赁价格则可以达到3.8元-4.0元/平米/天。

位于国贸的建外SOHO租金价格也开始下降。此前，建外SOHO因地理位置优越，租金在8元/平米/天左右。“现在基本上是在6元/平米/天左右，而且还有议价空间。”某中介工作人员小王对《华夏时报》记者说，“现在基本上写字楼的租赁价格都可以谈，因为空得太多了。”

供应量的增加以及新项目的不断入市使得租金走低，不少业主也不得不采用下调租金的策略来加强竞争力。

天元港中心位于三元桥，距三础价格是8元-10元/平米/天，但是个人业主一般的租金价格在8元/平米/天以下。”业主孟女士说。

附近的一位中介人员同样对记者表示，天元港中心部分由开发商持有，部分由个人业主持有，个人业主的租金要比开发商的租金低一些。“虽然天元港中心空置得不算多，但是因为写字楼太多了，它的优势不强，所以只能是降价出租。”孟女士说。

“寒潮”还将继续

北京写字楼市场下行并非个例，广州、上海等核心城市的写字楼空置率也均处于上升阶段。受经济下行压力影响，写字楼市场动力不足，需求量减少，供应量增加，供需失衡状态更加明显。

虽然供需失衡的状态已经显现，但未来还有不少新的写字楼入市。戴德梁行统计的数据显示，截至2020年，北京全市写字楼市场预计还将迎来241.7万平米的新增供应，其中65.3%位于新兴商圈。

戴德梁行报告认为，在经济形势尚未回暖的状态下，北京的写字楼租金仍然面临较大的下行压力，预计未来一年租赁市场仍将延续成交放缓的态势，新增供应面积的入市也会继续拉动空置率上升。

事实上，早在2017年，北京的写字楼市场就出现了下行态势。受2017年“3·26政策”影响，商办地产项目重回商业用途，不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人，同时商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。这给北京的写字楼市场造成了不小的冲击，写字楼交易量在当年跌至历史最低水平。

空间家的统计数据显示，2017年北京写字楼成交总额环比2016年锐减40%，成交价格也环比减少了1736元/平米。“3·26”政策导致商办库存大量积压，写字楼的租金同时出现下调。

此后，北京的写字楼市场整体不温不火，未能反弹。2018年6月，P2P爆雷潮出现，两个月内有200多家公司在市场上消失。同年12月份，互联网公司的裁员潮登上热搜，“谁在撤离CBD”成为了焦点话题。戴德梁行的数据显示，2018年下半年，北京写字楼市场净吸纳量较上年同期下降了53.9%，但彼时北京全市写字楼的有效净租金每月每平米还可达400.1元。

受访的多位专家以及研究机构均预测，北京的写字楼市场仍然会继续处于“寒潮期”，租金上涨动力不足。“客观来讲，因为整体的宏观经济大背景，整个北京的写字楼市场在短时期内应该还是保持下行的这样一个大趋势。”郭毅说。

北京2015年甲级写字楼租金每平米上涨331.6元

与住宅的波动情况相比，写字楼的市场行情要更加稳定一些。据了解，2015年北京市场的甲级写字楼需求强劲，租金上涨很快，达全国最高。

在刚刚过去的2015年，北京甲级写字楼市场需求强劲，平均租金上涨，截至2015年末，平均租值同比上涨2.3%至人民币331.6元每月每平方米，成为全国最高水平。与此同时，整体空置率继续于低位徘徊，同比下降0.7个百分点至4.7%。

高力国际近日发布的市场研究报告显示，六个甲级写字楼项目于2015年完工入市，市场总存量升至约560万平方米，同比增长6.6%。同时，受年内入市项目的租赁需求所推动，净吸纳量同比上升58.7%至约36.3万平方米。源于金融、IT以及专业服务等行业的内资企业为需求的主要驱动力，年内促成了大量新租、搬迁及续租交易。就子市场而言，约56%的净吸纳量集中于中关村和望京子市场，二者于年内共录得5个新项目完工入市。

金融、IT和互联网相关产业是2015年北京写字楼市场需求增长的主要驱动力，不少新项目业主在达到较高出租率的情况下提高租金。出于对以P2P理财公司为代表的小型内资金融公司潜在较高违约风险的考虑，众多业主，尤其是CBD区域内的业主，对上述类别的公司实行更为严格的租户资质甄选。就子市场来看，由于供应量有限且来自金融企业的需求持续增长，金融街市场继续成为北京最高租金及最大年度租金涨幅，同比上涨7.5%至人民币440.3元每月每平方米。

2015年写字楼投资市场活跃，录得4宗整售成交，其中，中国信达以人民币105亿元从国浩（中国）收购位于东直门优越地段的国盛中心，是北京近10年以来成交金额最大的整售交易。

展望未来，2016年将有总建筑面积约51万平方米的八个甲级写字楼项目计划完工入市。北京写字楼市场在整体经济增速放缓和大量未来供应的叠加效应下，预计2016年市场空置率将上升，同时租金面临下行压力。

“尽管整体经济增速放缓，但北京两个‘全国之最’，将在中短期内支撑北京优质写字楼市场的租赁需求”，高力国际华北区研究部副董事李牧表示，其一是北京服务业稳定增长，其产值已占地区生产总值的80%以上，居全国之首；其二，2015年北京成为全国首个突破万亿元消费品零售额的城市。在这些稳固基本面的支撑下，北京优质写字楼市场和商铺市场的租赁需求在中长期内将保持稳定。

（以上回答发布于2016-01-17，当前相关购房政策请以实际为准）

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北京四环左右的写字楼,50米一年租金大约多钱

根据写字楼条件，每天每平米4元到6元，50平米一年大概7万至11万之间。东四环的略高，其次北、西、南。

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