求房屋维修管理制度及房屋维修概念

房屋维修管理制度

1．为规范房屋主体维护修缮工作流程，确保房屋主体维护修缮的质量，制定本制度。

2．本制度适用于公司各物业管理处的公共部位房屋主体维护修缮工作。

3．职责

1）各物业管理处主任/管理员负责房屋主体的日常检查和现场勘验，并根据勘验结果提出维护修缮方案，报工程部审批；

2）工程部负责公共部位房屋主体维护修缮方案的审批和供方评审；

3）各物业管理处负责公共部位房屋修缮施工现场的监督检查；大型的维护修缮由工程部派员支持；

4）工程部负责组织公共部位房屋修缮施工的验收。

4.房屋主体问题的发现

1）物业管理处负责房屋建筑主体的日常检查工作，发现异常应填写《管理处工作记录》；

2）顾客反映、投诉房屋主体问题时，应记录于《管理处工作记录》；

5.房屋主体问题的现场勘验当检查发现或顾客反映房屋建筑主体问题时，物业管理处应组织相关人员到现场察看，察看后分析原因，分清责任。

6.房屋主体问题的处理

1）公共部位的房屋主体问题，物业管理处应提出处理方案，报工程部审批。对于需由业委会审批的项目还应报业委会审批；

2）当异产毗连部位出现房屋主体问题，物业管理处应进行协调，由责任当事人负责处理，或由责任当事人委托物业管理处处理；

3）物业管理处对顾客反映、投诉房屋主体的问题应及时将原因分析及处理方案向顾客反馈。

7.房屋主体问题处理方案的审批

1）工程部应对物业管理处提交的维护修缮方案从原因分析、方案的可行性及有效性等方面进行审核，并根据公司的人员、工器具情况决定由公司自行维护修缮或是委托专业公司维护修缮；

2）对委托维护修缮的专业公司应进行评审，评审按《采购程序》第5.9条款的规定执行。

8.房屋主体问题处理施工的检查

1）各物业管理处应根据相关的施工规范每天对施工现场进行1～2次检查，并记录在《管理处工作记录》，必要时可另行制作表单记录；

2）物业管理处应加强施工现场工程质量和环境卫生的管理。检查中发现的问题应及时纠正，对不纠正的应上报工程部，并以《工作联系单》的形式书面通知施工单位，《工作联系单》由物业管理处填写，工程部经理签发；

9.验收

1）施工结束后，物业管理处应上报工程部，由工程部组织人员按相关的验收规范进行验收；

2）对验收中发现的质量问题应通知施工单位进行整改，整改结束后应再次组织验收直至全部合格。

房屋的维护与修缮是物业管理的什么内容

物业维修养护的范围只是针对公共区域内的设施设备以及公共道路进行维修养护。其他部位如果要进行大型的维修需要经双三分二业主同意动用大修基金进行维修。

房屋管理与维修的概念和特点 房屋维修管理的内容是什么

房屋管理与维修的概念和特点房屋维修管理的内容是什么？在此，为大家进行了整理，希望为您提供参考。

房屋管理与维修的概念和特点以及房屋维修管理的内容是什么？在此，为大家进行了整理，希望为您提供参考。

房屋维修管理是指物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求，对企业所经营管理的房产进行日常维护修缮管理。它包括房屋日常质量安全检查的质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维修的行政管理。物业管理的好坏，很大程度上取决于房屋维修管理的成果。房屋维修管理是物业管理的主体工作和基础性工作，它不仅关系到物业管理的好坏，还关系到物业管理企业信誉的好坏。

房屋维修管理的特点

(1)复杂性

房屋维修管理的复杂性特点是由房屋的多样性、个体性和房屋维修的广泛性、分散性决定的。由于每一幢房屋几乎都有独特的形式和结构，有单独的设计图纸，因此，房屋维修必须根据不同结构、不同设计、不同情况的房屋，分别制订不同的维修方案，组织不同的维修施工，这给房屋维修管理带来了复杂性，要求房屋维修管理也必须分别情况，实施不同的管理方法。同时，还要对零星、分散又广泛的房屋维修进行组织管理，这也使房屋维修管理呈现复杂性。

(2)计划性

房屋维修过程本身就存在着各阶段、各步骤、各项工作之间一定的不可违反的工作程序。因此，房屋维修管理必须严格按维修施工程序进行，这就决定了房屋维修管理也必须按这一程序有计划地组织实施。

(3)技术要求高

房屋维修管理的技术性是指房屋维修管理活动本身具有特殊的技术规定性，必须以建筑工程专业以及相关的专业技术知识为基础，制定相应的技术管理规定和质量评定指标，并配备高素质的专业技术人员和技术工人才能较好地完成。房屋维修活动的特殊性又决定了它具有独特的设计、施工技术和操作技能，其技术水平的高低直接关系到维修工程质量的优劣。

房屋维修管理的内容

房屋维修管理的主要内容包括房屋维修计划管理、房屋安全与质量管理、房屋维修技术管理、房屋维修施工管理和房屋维修费用管理等。

(一)房屋维修计划管理

房屋维修计划管理是指物业管理者根据房屋的完损程度，用户对房屋保养与维修的要求，以及政府对保养与维修的有关规定，为科学制定并实施房屋的综合保养与维修计划所进行的各项管理下作。房屋保养与维修往往是交叉进行的，而在实际下作中，房屋维修厂作在一定程度上总会影响房屋的保养，比较容易打乱房屋的保养计划，所以，在制定房屋保养与维修计划时，应充分考虑各方面工作的实际，注意其科学合理性。

房屋保养与维修计划根据计划周期的不同，可以分为短期计划、中期计划及长期计划等。作为整个房屋的保养与维修管理，管理者会充分注意长期计划的制定与管理，如房屋的5年、10年乃至全寿命的保养维修计划，特别是房屋的改良性维修计划，这对于有效维护房屋的使用性能及经济价值都是十分有利的。通常，房屋的保养与维修计划周期越短，则越强调其实际操作性，往往要求也越详细、具体；而计划周期越长，则往往强调其可控性、协调性。

房屋保养与维修计划的内容应包括保养与维修的目的、内容、实施办法、人员、材料、费用及质量考核等方面。

(二)房屋安全与质量管理

1．房屋安全与质量管理的概念

房屋维修管理中的安全与质量管理，主要是指房屋日常使用过程中的安全与质量管理，即在房屋的使用过程中，通过定期和不定期对房屋的质量鉴定、安全检查以及危房的鉴定和排险工作，随时掌握房屋的质量分布状况，为房屋的合理使用、维护管理和计划修缮提供基本的依据，确保房屋的完好和住用安全。

2．房屋安全与质量管理的内容

房屋安全与质量管理包括三方面的下作：房屋质量等级鉴定，房屋使用安全检查及危房的鉴定和排险。

(1)房屋质量等级鉴定。房屋质量等级鉴定是指按统一的标准、项目和方法，对现有整幢房屋进行综合性的完损等级评定。评定的依据是建设部1985年颁布的《房屋完损等级评定标准》。房屋质量鉴定的基本任务就是要搞清现有房屋的质量分布状况，为房屋的管理、保养、修缮提供基本依据。

房屋完损等级评定是根据房屋的结构、装修及设备三个部分的完好和损坏程度，将房屋划分为完好、基本完好、一般损坏、严重损坏和危房五大类，其中：

①完好房，是指房屋的结构、装修和设备各部分完奸无损，不需进行修理或经一般小修就能具备正常使用功能的房屋。

②基本完好房，是指房屋的主要结构部件及构件基本完好无损，或虽有轻度损伤，但仍能稳定使用、保证安全；装修与设备部分也有轻度损伤，但不影响正常使用；经一般维修能修复的房屋。

③一般损坏房，是指房屋的结构部分有一般性损坏，并已影响了房屋的安全性；装修、设备部分有损伤、老化或残缺，使其不能正常使用；经中修或局部大修就能修复的房屋。

④严重损坏房，是指房屋的主要结构、装修及设备部分有明显损坏，房屋已无法使用，需经大修或改造才能修复的房屋。

⑤危房，是指房屋的结构、装修及设备全部破坏，房屋不仅不能使用，而且有倒塌或事故危险，无修复可能的房屋。

(2)房屋使用安全检查。房屋安全检查就是通过对房屋的经常性检查，了解房屋完损情况，发现房屋存在的隐患，及时采取抢修加固和排除险情的措施。房屋安全检查与房屋质量等级鉴定的工作性质、基本目的和主要作用大致相同，即掌握房屋完损状况，为房屋的管、用、养、修提供基本数据。但它们还有一定的区别，主要是：安全检查是一种经常性的工作，质量等级鉴定是阶段性的工作；安全检查的侧重点是发现和排除隐患，而质量等级鉴定是对房屋情况的全面评定。

房屋的安全检查按时间间隔划分，可分为定期检查和不定期检查；按任务和内容划分，可分为日常性检查、抽查、重点检查及普查等类型。

(3)危房的鉴定和排险。危房的鉴定，可由政府危房鉴定机构、物业管理企业的房屋安全鉴定部门或指定技术人员负责此项工作。根据建设部颁布的《危险房屋鉴定标准》和各地人民政府颁布的有关规定，按照初始调查、现场查勘、检测验算、论证定性等程序，在掌握测算数据、科学论证分析的基础上，确认房屋的建筑质量及安全可靠程度。根据鉴定情况，对危房作以下四方面处理：

①观察使用。适用于采取技术措施后，尚能短期使用，但需随时观察危险程度的房屋。

②处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解危的房屋。

③停止使用。适用于已无修缮价值，暂五条件拆除，又不危及相邻建筑和!影响他人安全的房屋。

④整体拆除。适用于整幢危险且无修缮价值，随时可能倒塌并危及他人生命财产安全的房屋。

(三)房屋维修技术管理

1．房屋维修技术管理的概念

房屋维修技术管理是指按国家技术标准，对房屋维修过程中的各个技术环节进行的科学管理。

2．房屋维修技术管理的内容

房屋维修技术管理的内容或基本环节为：房屋维修设计、施下方案的制定，维修施工质量的管理，房屋技术档案数据的管理及技术责任制的建立。

(1)房屋维修设计、施下方案的制定。这是对房屋维修、改善、翻建、改建、更新等各项维修工程的范围、项目、概预算及施工方案进行设计和审查的工作。

(2)维修施工质量的管理。维修施工质量管理包括两个方面：一是维修施工过程质量控制，二是维修工程质量的检查、验收。房屋维修工程的质量检验与评定按分项、分部、单位工程三级进行。分项工程是指按修缮工程的主要项目分；分部工程是指按修缮房屋的主要部位分；单位工程是指以一幢大楼为一个单位。工程质量分为合格和优秀两个等级。

(3)房屋技术档案数据的管理。房屋技术档案是记述和反映房屋建设、装饰和修缮活动，具有保存价值的房屋技术数据。房屋技术档案数据管理的基本任务是为房屋的管、修、用提供必要的信息数据。技术档案数据的主要内容包括：

①房屋新建竣工验收的竣工图及有关原始资料；

②现有的有关房屋及附属设备的技术资料；

③房屋维修过程中产生的技术文件。

(4)技术责任制的建立。技术责任制是指房屋管理单位和修缮施工单位根据需要设置总工程师、主任工程师、技术队长等技术岗位，实现技术工作的统一领导和分级管理，形成有效的技术决策管理体系以及以总工程师为首的技术责任制体系。

(四)房屋维修施工管理

房屋维修施工管理是指按照一定的施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效的科学管理。其内容主要包括：维修施工队伍的选择，维修施工的组织与准备，维修施工的技术交底，施工的调度与管理，施工工程的竣下验收及数据的交接。

(五)房屋维修费用管理

房屋的维修费用主要是指房屋保养维修过程中所花费的人工、材料及设备使用等方面的费用。房屋保养与维修的费用管理要求物业管理企业根据物业管理委托合同及政府的有关规定，本着科学与合理的原则，核定及控制费用的来源及支出，以保证整个保养与维修工作的顺利开展。

房屋的保养与维修费用一般包括房屋日常养护费用及各种类型的维修费用。房屋日常养护费用主要是指物业管理人员用于检查、维护房屋公共区域及公共设施的费用，一般由管理费中支出；而房屋的维修费用则用于房屋各种维修项目，包括紧急性维修项目与计划性维修项目的维修费用，也包括小修、中修、大修、翻修及综合维修的费用。

房屋的保养与维修项目可以是物业管理企业通过日常性巡访或计划组织的项目，也可以是用户随时的报修项目。这些项目既包括房屋公共区域及公共设施的保养与维修项目，也包括用户单元内部的保养与维修项目。根据权利与义务相一致的产权理论，物业管理企业应科学界定不同项目的费用承担者。一般的原则是：

(1)房屋公共区域及公共设施的各种保养与维修费用，一般由物业管理企业承担。

(2)用户拥有单元内的保养与维修费用，原则上由用户自行承担；在保修期内，且属于保修范围的维修费用，用户可不子承担，而由发展商或施工单位承担。

(3)对于公共区域及公共设施的维修，如果是人为原因，即使是房屋保修期内保修项目的维修费用，也均由责任者承担。

房屋保养维修费用管理的另一个内容，是合理监督和控制各项保养与维修费用的支出额，特别对于中修以上的维修工程应严格按照国家及地方政府的有关规定，结合各种材料、人工及设备使用的价格水平，合理征收或支付各项保养维修费用，以保障广大用户的利益。

房屋维修管理的原则

房屋维修管理工作必须为人民群众的居住生活服务、为社会经济服务。总的原则是美化城市、造福人民、有利生产、方便生活。具体来说有如下原则：

(1)坚持“经济、合理、安全、实用”的原则

经济，就是在房屋维修过程中，节约与合理使用人力、物力和财力，尽量做到少花钱、多修房。合理，是指修缮计划要制定得合理，要按照国家规定与标准修房，不随意扩大修缮范围。安全，就是通过修缮，使物业不倒、不塌、不破，主体结构牢固，用户住用安全。保证物业不发生伤人事件，是房屋维修的首要原则。实用，就是从实际出发，因地制宜，以适应用户在使用功能和质量上的需求，充分发挥房屋的效能。

(2)采取不同标准、区别对待的原则

对于各种不同类型的房屋，要依据不同的建筑风格、不同结构、不同等级标准，区别对待。

(3)维护房屋不受损坏的原则

这一原则强调的是“能修则修，应修尽修，以修为主，全面养护”。各类房屋都是社会财富的重要组成部分，及时修缮旧损房屋，对房屋注意保养、爱护使用，保持房屋正常的使用功能基本完好，维护房屋不受损坏，这是房屋维修管理工作的一项重要任务。

(4)为用户服务的原则

房屋维修的目的是为了不断地满足社会生产和人民居住生活的需要。因此，在房屋维修管理上，必须维护用户的合法使用权，切实做到为用户服务；建立和健全科学合理的房屋维修服务制度；房屋维修管理人员要真正树立为用户服务的思想，改善服务态度，提高服务质量，认真解决用户急需解决的修缮问题。

(5)修缮资金投资效果最大化的原则

房屋修缮资金的管理原则就是获得最大投资效果，少花钱，多修房，修好房。各类工程维修费用的多少，必须确定一个合理的标准，不得随意浪费。

物业维护服务

物业维护的涵义：从如何预防和发现房屋的“衰老”和“死亡”、如何维护和养护房屋、如何规范和指导房屋的主人(业主或使用人)正常合理地使用房屋、如何明确房屋维修养护的责任人等方面的工作；

物业保养服务内容及服务标准：

服务项目

服务内容

服务标准

基础结构养护及巡检1.每半年对建筑混凝土结构进行巡查，发现腐蚀、渗漏、开裂和建筑垃圾、污杂物沉积要及时处理。

2.钢筋保护层损坏应及时修补，以防止钢筋锈蚀。

3.每年的10月下旬对建筑物的散水进行一次修补。

4.发现墙体、基础有严重开裂、倾斜的及时采取措施。

1.各参数达到安全要求及正常使用要求；

2.外观无损坏，不影响环境。

公共区域门窗的养护及巡检1.每季度应对公共区域的门窗进行一次巡检，发现有损坏的及时修缮。

2.每三年对公共区域的门窗进行一次刷漆翻新。

1.各参数达到安全要求及正常使用要求；

2.外观无损坏，不影响环境。

建筑外饰面及公共区域内装饰维护保养1.每日对公共楼道进行清洁，擦洗脏污物。

2.每年对建筑外饰面及公共区域内装饰重点巡检，发现的问题及时修缮。

1.各参数达到安全要求及正常使用要求；

2.外观无损坏，不影响环境；

道路养护及巡检1.每年对道路进行一次全面巡检，发现问题的及时处理修复。

2.在日常巡查中发现道路基有严重下沉、路面有较大的坑及管道井盖缺损时，应及时处理。

3.每个季度对交通标识、减速带等交通设施进行一次巡查，发现问题及时处理；每年对交通标识进行一次全面修理。

完好率：95％

建筑物屋面维护1.平时屋面漏雨及时修复，严重漏雨采取修补办法，不能解决的通知客户进行挑修屋面。

2.屋顶上的压顶、出线、屋脊、天沟、檐沟、雨水斗、落水管等每年进行一次全面检查，有损坏的应及时修复补齐。

水管网运行维护1.日常运行维护检修内容：

1)及时处理出现的问题；

2)特别注意井盖、雨水篦子的完好情况；

3)检查各提升泵的运行情况，确保排水可靠；

2.每月维护检修内容：

1)是否有杂物和积水；

2)各阀门是否漏水；

3)应及时处理发现的问题。

3.每季度维护检修内容：

1)井盖标识是否正确，井盖的井圈是否完好；

2)地沟内是否有杂物和积水。

3)阀门是否漏水；

4)污水、雨水管道是否排水畅通；

5)清理各提升泵井内的杂物，检修各提升泵；

6)根据实际情况清掏化粪池。

4.年度维护检修内容：

1)每年4月应对所有雨、污水管网进行一次全面疏通、清淤。

2)每年7月对所有生活热水井进行一次全面的检修；对管道进行水压试验并检修漏点，试验各分路阀门应关闭严密。

3)每年11月上旬应对所有自来水井进行一次全面的检修并做防冻保护处理；对暖气管道进行水压试验并检修漏点，试验各分路阀门应关闭严密。

4)对各井内的阀门螺杆及其连接螺栓涂油防锈。

完好率：100％

弱电设备维护保养1.每季度第一个月的第一个星期，由设备责任人拆下摄像机的防护罩进行内部（镜头除外）及防护玻璃的清洁除尘，清洁除尘时须使用干燥、清洁的软布、毛刷和中性清洁剂（如泡沫清洁剂），以防止产生静电、磨花、腐蚀摄像机镜头，并在《定期维护作业书》中记录。

2.对云台的摄像机进行维修保养时还需对云台的机械部分加适量的润滑机油，以确保云台转动灵活。

3.图像模糊、看不到监控部位等效果不好的摄像镜头，必须及时调好焦距、方向等，保证安装牢固，并由监控中心值班人员确认符合安防使用要求，在《定期维护作业书》中记录。

1.各参数达到安全要求及正常使用要求；

2.能够实现原设计功能，并能够满足使用的需要；

3.外观无损坏，不影响环境；

4.记录资料齐全；

5.弱电设备维护保养率100％

水泵维护保养1.检查泵的出水压力是否正常；

2.检查、调整各部间隙，紧固基础螺栓；

3.检查润滑状态，保持转动灵活；

4.检查或更换易损件及轴封；

5.除去设备表面油污，对外表破损部分进行补漆；

6.视使用情况更换轴承，按规定加好润滑油；

7.根据设备使用情况进行部分或全部解体检查或清洗，调整水平度。

8.日常巡查工作内容：

1)检查电源指示灯应正常；

2)检查控制箱门应关锁好；

3)检查转换开关应在“自动”位置；

4)相关的区域应没有溢水现象；

5)正在运行的雨、污水泵应无异常声响；

6)管道应没有漏水现象；

7)发现有故障的应及时处理，并及时报告。

9.每周检查

1)每周所有水泵应做一次主/备用泵轮换。

2)做一次手动启动试验并做相应的检查：

3)做日常巡视工作内容；

4)每台泵都应做一次手动启动试验，应启动正常；

5)检查井内不应杂物；

6)检查各泵出水流量、流速应正常；

7)确认泵在自动位置应能启动；

8)发现问题及时处理，并汇报。

1.各参数达到安全要求及正常使用要求；

2.能够实现原设计功能，并能够满足使用的需要；

3.外观无损坏，不影响环境；

4.运行噪音达标，达到节能环保要求；

5.资料齐全；

6.公共设备设施运行正常率达到100

排水系统定期检修1.检查所有排污阀门是否良好；

2.检查所有的排水管保养是否良好；

3.检查集水井运转是否正常，并清除集水井内的沙泥和杂物；

4.检查雨水口和地漏是否畅通；

5.排水管补漆。

1.各参数达到安全要求及正常使用要求；

2.能够实现原设计功能，并能够满足使用的需要；

3.外观无损坏，不影响环境；

4.运行噪音达标，达到节能环保要求；

5.资料齐全；

6.公共设备设施运行正常率达100％

给水系统维护保养1.检查系统的压力是否正常；

2.清洗减压阀的滤网和Y型滤网；

3.检查所有的阀门是否正常，如阀杆锈蚀、磨损严重等影响开启、关闭的都应更换；

4.检查管道是否良好，要求干净、无腐蚀现象，无油污，对破损部分应补漆；

1.各参数达到安全要求及正常使用要求；

2.能够实现原设计功能，并能够满足使用的需要；

3.外观无损坏，不影响环境；

4.运行噪音达标，达到节能环保要求；

5.资料齐全；

6.公共设备设施运行正常率达到100%。

自动喷淋系统1.检查系统的压力是否正常；

2.检查所有阀门是否良好；

3.检查所有喷头和供水管保养是否良好，要求干净、无腐蚀等；

4.检查水泵的运转情况；

5.检查水泵控制柜的所有功能是否正常运作；

6.开启系统的泄水阀，测试水力警铃及压力开关是否正常。

1.各参数达到安全要求及正常使用要求；

2.能够实现原设计功能，并能够满足使用的需要；

3.外观无损坏，不影响环境；

4.运行噪音达标，达到节能环保要求；

5.资料齐全；

6.公共设备设施运行正常率达到100%。

消防栓1.检查所有阀门是否正常，其运作是否良好；

2.检查所有消火栓是否良好，要求干净、无腐蚀；

3.检查水泵的运转情况是否良好；

4.检查水泵控制柜上的所有功能是否良好；

5.检查系统流量是否符合要求。

消防设备设施完好率100%

污水泵1.检查水泵绝缘是否良好；

2.检查马达声响是否正常；

3.清除吸水口垃圾，保持正常吸水量；

4.检查转轴是否良好，并注润滑油；

5.紧固紧固件；

6.检查浮球是否良好；

7.检查控制柜各种功能是否正常。

8.每周检查

1)每周所有雨、污水泵应做一次主/备用泵轮换。

2)做一次手动启动试验并做相应的检查：

3)做日常巡视工作内容；

4)每台泵都应做一次手动启动试验，应启动正常；

5)检查井内不应杂物；

6)检查各泵出水流量、流速应正常

7)确认泵在自动位置应能启动；

8)发现问题及时处理，并汇报；

9.每季度检修

1)对所有污水泵积水坑作一次清掏或反冲洗。

2)对所有污水泵的控制电路作一次检查。

3)对所有污水泵的进水口进行清理。

4)检查水浮开关位置应正常。

5)发现问题应及时处理，并汇报。

10.年度检修

1)每年11月份对所有污水泵进行一次全面检修。

2)把泵拆下来，对泵体去锈、刷防锈防腐漆等。

3)必要时解体更换轴承、水封等。

4)对所有的固定螺丝紧固，锈蚀的应更换。

5)对绕组及线缆做一次绝缘摇测，用500V的摇表，其绝缘阻值应不小于0.5MΩ。

6)对控制箱内的各压线点紧固。

7)检查浮球开关完好情况。

8)发现问题应及时处理。

1.各参数达到安全要求及正常使用要求；

2.能够实现原设计功能，并能够满足使用的需要；

3.外观无损坏，不影响环境；

4.运行噪音达标，达到节能环保要求；

5.资料齐全；

6.公共设备设施运行正常率达到100

轴流风机1.检查风机运转中有无异常振动及杂音；

2.紧固风机吊架螺栓及相邻风道吊架螺栓；

3.风机表面及吊架进行保洁（如必要除锈、刷漆）；

4.轴承加注润滑油脂。

1.各参数达到安全要求及正常使用要求；

2.能够实现原设计功能，并能够满足使用的需要；

3.外观无损坏，不影响环境；

4.运行噪音达标，达到节能环保要求；

5.资料齐全。

冷却水塔1.检查进出水温差；

2.检查布水管出水口是否脏堵；

3.轴承及其它转动部分加注润滑油；

4.调整、更换风扇皮带；

5.检查轴承磨损情况；

6.阀门支架除锈、刷漆。

1.各参数达到安全要求及正常使用要求；

2.能够实现原设计功能，并能够满足使用的需要；

3.外观无损坏，不影响环境；

4.运行噪音达标，达到节能环保要求；

5.资料齐全；

6.公共设备设施运行正常率达到100%。

冷却水泵1.检查水泵运行是否平稳，有无杂音或噪音过大；

2.检测运行中电机及轴承温度是否在允许范围之内；

3.检查水泵有无漏水现象；

4.检查进出口阀门是否正常启闭；

5.清理进口过滤器滤芯及检查有无损坏；

6.校对电机、水泵轴心对中；

7.解体检查叶轮、泵轴、轴承磨损情况，轴承加注润滑油；

8.电机、泵体、进出口阀及基座外部清洁；

9.电机、泵体、进出口阀、管道及基座除锈、刷漆。

1.各参数达到安全要求及正常使用要求；

2.能够实现原设计功能，并能够满足使用的需要；

3.外观无损坏，不影响环境；

4.运行噪音达标，达到节能环保要求；

5.资料齐全；

6.公共设备设施运行正常率达到100%。

冷冻水泵1.检查运行是否平稳，有无异常声音及振动过大；

2.检测运行中电机及轴承温度是否在允许范围之内；

3.检查水泵有无漏水现象；

4.检查进出口阀门是否正常启闭；

5.清理进口过滤器滤芯及检查有无损坏；

6.校对电机、水泵轴心对中；

7.解体检查叶轮、泵轴、轴承磨损情况，轴承加注润滑油；

8.电机、泵体、进出口阀及基座外部清洁；

9.电机、泵体、进出口阀、管道及基座除锈、刷漆。

1.各参数达到安全要求及正常使用要求；

2.能够实现原设计功能，并能够满足使用的需要；

3.外观无损坏，不影响环境；

4.运行噪音达标，达到节能环保要求；

5.资料齐全；

6.公共设备设施运行正常率达到100%。

新风机组1.检查送风管道和阀门是否泄漏；

2.更换润滑油；

3.停车对其设备表面进行保洁，滤网进行清洗；

4.检查防火阀是否处于开启状态；

5.检查机组运行是否平稳；

6.紧固紧固件，如底座、联轴件；

7.管路进行清洁；

8.检查三角带磨损情况（如必要予以换新），皮带轮是否处于同一平面（如必要予以调整）。

1.各参数达到安全要求及正常使用要求；

2.外观无损坏，不影响环境；

3.运行噪音达标，达到节能环保要求；

4.资料齐全；

5.公共设备设施运行正常率达到100%。

送排风机及消防排烟加压送风机1.检查风门及防火阀、排烟阀是否灵活；

2.检查风机运转中有无杂音，运行是否平稳；

3.检查电机轴承温度是否正常；

4.转动部分加注润滑油脂；

5.消防用风机试运转；

6.检查软连接是否完好；

7.检查风机吊架、风道等有无松动；

8.检查风机吊架、风道吊架有无锈蚀（若有除锈刷漆）。

1.各参数达到安全要求及正常使用要求；

2.能够实现原设计功能，并能够满足使用的需要；

3.外观无损坏，不影响环境；

4.运行噪音达标，达到节能环保要求；

5.资料齐全；

6.公共设备设施运行正常率达到100%。

空调补水泵1.检查水泵运转是否平稳，有无杂音及振动过大；

2.检查水泵有无漏水；

3.检查进出口阀及压力表是否正常；

4.解体检查叶轮、泵轴及轴承磨损情况，轴承加注润滑油；

5.外部清洁、除锈、刷漆；

6.紧固地脚螺丝。

1.各参数达到安全要求及正常使用要求；

2.能够实现原设计功能，并能够满足使用的需要；

3.外观无损坏，不影响环境；

4.运行噪音达标，达到节能环保要求；

5.资料齐全；

6.公共设备设施运行正常率达到100%。

二次供水1.清洁；

2.检查浮球阀是否正常。

3.水位计显示良好

4.检查泄水阀、溢流管是否正常

5.二次供水应办理卫生防设部门核发的“供水卫生许可证”，并张贴于醒目处。

6.保持供水设施周围的环境整洁，每周检查一次。

7.水箱水池要加盖加锁，并每年清洗消毒一次。

8.保证供水安全，每年进行二次水质化验。化验单应保管好以备随时检查。

9.供水管理与操作人员应按规定进行健康检查，并取得健康合格证。

10.保证供水不间断，大修时要按相关要求提前通知。

诱导风机1.检查风机运转中有无异常振动及杂音；

2.紧固风机吊架螺栓及相邻风道吊架螺栓；

3.风机表面及吊架进行保洁（如必要除锈、刷漆）；

4.轴承加注润滑油脂。

电机维护保养1.使用中的电机应至少每班进行次巡视检查。根据实际情况对电机进行定期的维护保养：一般负载率在0.5以上的电机每半年进行一次小修、每两年进行一次大修，其余每年一次小修、每三年一次大修。电动机出现故障及时修理或更换。

2.电机日常巡查：

1)应保持电动机清洁，进、出风口必须保持畅通，不允许有水滴、油污和其他杂物落入电动机的内部；

2)运行时，电动机的负载电流不得超过额定值；2检查三相电流是否平衡，三相电流中任一相电流与三相电流的平均值之差不允许超过10%，超过此值说明电动机有故障，必须查明原因消除故障后，才能继续运行；

3)检查电动机的电压、频率应正常，并同时检查三相电压应对称；

4)检查电动机不应有漏油等现象；

5)检查电动机外壳的温度应正常；

6)检查电动机的振动、噪音及是否有不正常气昧，是否冒烟。如发现有不正常振动噪声及不正常焦味时，应立即停车检查，待消除后才可继续运行

1.各参数达到安全要求及正常使用要求；

2.能够实现原设计功能，并能够满足使用的需要；

3.外观无损坏，不影响环境；

4.运行噪音达标，达到节能环保要求；

5.资料齐全；

6.公共设备设施运行正常率达到100%。

日常报修处理接到保修电话10分钟到达现场维修及时率100％

照明灯、疏散灯及其他灯具维修维护1.每日记录检查情况及时更换检修；

2.每月全面检查检修一次；

3.保持照明洁净。

维修维护率100％

维修工程质量1.建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度；

2.拥有一批有较高技术水准的维修队伍。

维修工程质量合格率100％

物业修缮：

1、房屋防水保修期是5年，5年之内出现质量问题，是由开发商负责修缮，当然，这个时候你可以请物业公司帮助你联系开发公司进行维修。

2、过了房屋的防水保修期，如果出现质量问题，要分是公共部分还是个人部分。你所说的，楼顶漏水是公共部分，那么这部分的维修，是由谁来负责呢？如果你们的物业合同上有约定，让物业公司来维修的话，就应该由物业公司负责来修缮。但是，这里面要涉及一个敏感的话题，就是：用谁的钱来修？这也是问题争执的关键。

如果，你们有维修基金，则要动用你们的维修基金，如果没有维修基金，那么，所受益的业主就都应该承担这部分的维修费用。

再来说说物管是做什么的？《物权法》对此有解释：是除个人专有部分以外的共有部分进行管理。说直一点，业主关上门以外的物管负责，但是，涉及的一些需要动用业主的维修基金时，物业如果不能用这笔费用进行维修，那也只能爱莫能助了。

希望对你有所帮助，谢谢采纳！