市面上那么多神户型,哪些是虚的

似乎我们每个人买房，都听说过神户型

一旦出现以下几种情况，面积紧凑、开间无敌大、赠送超级多...

或者满足以上三点中的任意两点，基本项目就会宣传这是个神户型无误了

手机搜索你也会发现各种楼盘都会自定义自己为神户型，但是其实各位想想

对于那么多神户型，有多少会集中于生活和居住体验

几乎没有

一个户型，本来就没有什么多神奇的地方

对于“神户型”而言，更多的在于紧凑、在于赠送、在于多功能

所以我们买房，千万别被「神户型」这三个字给骗了

都知道最近几年的户型都有一个特点：在尽可能小的面积里做出多功能性

这些年，随着一线城市房价的不断攀升，户型需要越做越小，已经成为共识

怎样把面积和空间两者结合，做到极致的小但是功能极致的全，成为了所有开发商不可逃避的方向

从90平的两房，到90平三房，到80几平的三房，开发商打出神户型的噱头，吸引刚需买房者

甚至有的神户型，能够做到70多平三房，甚至60平三房

户型在控制面积上是神乎其技了，但这样的户型不一定是好户型

为什么

首先，很多时候是为了多规划出一个卧室，然后压缩了公共空间，导致的户型不方正

因为追求极致的小，和极致的功能齐全，很多面积是挤出来的

规划出来三个空间，每一个房间是很小的，甚至只能放下一张床，再也放不下别的普通家具

这是我在上海内环内看到的的80多平三房，这也能算得上是一个房间吗，顶多只能说是一个小黑屋吧

因为需要更多空间来作为休息区，所以整个户型的动线会很混乱，你会发现住在那样紧凑的房子里，人与人之间行动起来总是会相互干扰，总归还是面积太小了

还有所处于的小区，大概率不会是板楼而是塔楼，而为了多一个卧室，客厅的朝向会被牺牲，带来的更多的人口密度，也会影响到物业管理水平和居住体验

第七次人口普查出来，中国人口的家庭结构正在不断缩减，平均每个家庭户的人口为2.62人，比2010年的3.10人减少0.48人

家庭户规模继续缩小，主要受我国人口流动日趋频繁、住房条件改善和年轻人婚后独立居住等因素影响

在这样的前提下，在这两年大量产出这样的小户型之后，我们还真的还需要大量77平的三房，或者89平的四房这样的神户型吗，我持有怀疑态度

多年后，过于紧凑的小三房，并不一定好卖

反而是70-80平左右简简单单做好一个舒适两房，100平做好一个正三房，会更吃香

人长期处在一个很狭小的空间内，情绪会受到很大的影响，特别是你所处的那个空间还很压抑的时候

这里所谓的神户型，在控制面积上是神乎其技了，但在居住体验上却没有什么值得夸赞的地方

对于大开间的盲目崇拜，都是被所谓的神户型带起来的

拉大开间，减少进深，简直就是这两年神户型的金科玉律

现在的新盘，总在营销一个概念，叫做“我做了大开间，大横厅”

我们也对这样的广告语非常熟悉：“89平，户型南向开间12米，超级神户型”

不信随便打开一篇神户型的文章，没有意外，肯定有一个户型是长这样的：

现在但凡一个开间大的户型，就可以定义为神户型

但真的是开间越大，进深越短，就是好户型吗？

我们要分两种情况来看，一种是这样的完全没有浪费面积的大开间

还有另一种，不可避免的，如果户型开间过大，或者是开间进深的比例不合理

超大的开间，很短的进深，或许能够做出大横厅，提高采光面

但是没办法避免的一条长长长长的走道，不论多大的户型，这是必然存在的

对于本来就是小面积的户型来说，拉大了开间，那么走到就又是额外浪费了面积

走道浪费了面积后，无疑是对其他空间面积的挤压

从而产生的蝴蝶效应是，本来就很扁长的设计，走道又占据了一部分的进深，从而导致每个空间的进深都是极短的

这就是极致最求大开间的结果，最后让每个房间的使用率都不高

这种户型到了最后，就是很像宿舍，你想象一下，每个家庭成员回到家就选择一个卧室关门睡觉，这就不是神户型了，甚至可以说是奇葩户型

比如这样：

但对于开发商来说，这是一个非常容易在营销阶段提亮出小户型亮点的产品，甚至包装成为神户型也是没有问题的

实际上是要考虑一下，我们现实生活中，到底需不需要那么大开间的户型

我认为在小户型里规划大客厅的关键点，不在于大开间而是在于尽可能减少过道面积的浪费，这一点其实和大开间是违背的

户型的超大开间，一定程度上也削弱了收纳功能，因为墙体不够

没有足够的竖向空间和墙体，其实意味着户型储物空间的减少，这在当下这个消费时代，其实是有弊端的

在户型阶段，如何设计规划出强大的收纳空间成为关键，如果一昧追求大开间，整体户型收纳空间大幅减少，神户型也就无从提起

那么，开间和进深的比例达到多少，才是比较合适的，科学上说开间和进深，黄金比例应该为4比6

一个好的户型，一定不是开间越大越好，进深越短越好，而是越方正越好，在方正的前提下，追求大开间，并没有任何问题

如果是为了大开间而大开间，实在是没有必要

超大赠送空间，未必是是好户型，反而增加了购房隐形成本

先给大家看一个户型，被称为去年一个二线城市的神户型，绝版户型

面积大概120多平左右，但是因为是顶楼还送露台，光赠送面积就有80多平

先不论赠送面积，我们单看户型的话，这个神户型，真有那么好吗

首先，想要吐槽的就是厨房，对于一个面向高端客群的产品来说，这个Z型厨房的设计我是有点看不懂了

如果你仔细一看，会发现这个户型存在蛮多硬伤，实际上内部设计小细节并不好，厨房不仅面积尴尬，形状奇怪，和餐厅的联动不紧密，还有过道的浪费

虽然120平赠送80平，但要记得这80平，其实是不计入产证面积的，但购房者却要为此付出更大的单价

售楼员卖房的时候，会这样说

“因为赠送了80平，实际上我们这个户型才是最划算的，平均下来单价还要便宜2000元”

但实际上，这个户型小区里只有顶楼有，在售卖的时候，单价要比其他楼层贵3000元一平

所有的赠送面积，并不是白送的，当神户型的单价提高后，那么这些赠送面积也是需要花钱的

在大赠送和大露台的视觉冲击下，很多人的思考会跟着营销话术走，认为买了这样的神户型就是捡了便宜

实际上，提高了房价，面积不好用，还不上产证，反而是买房者吃了大亏，太浪费钱

最近很流行一种双钥匙公寓的神户型

什么叫做双钥匙公寓呢，实际上就是一个4.5米层高的商住公寓

隔成为上下两层，做了两个入户门，以一个房子两把钥匙，其实也是两套公寓的名义卖给购房者

理论上，双钥匙公寓带来的一定是出租回报率的双倍，但是舒适型非常差，每一层的层高也就2.3米左右，大家想想空间会有多压抑

楼上楼下其实还是同住一屋，在这样的空间里，是没有办法完全隔开的，也不安全

那么，所谓的双钥匙公寓，其实就是一个复式公寓被隔成了两间，舒适型都很差的房间，如果是出租还好

如果买来是自己住，可能就是灾难

对上海新房感兴趣的朋友，扫描下方二维码添加好房君微信进入上海新房讨论群。

进群暗号：上海新房

所以小心，别被以上这些“神户型”骗了

很多喊着神户型口号的，就是一个将某个特点放大到极致：面积压缩到极致、开间做大到极致、赠送面积超级多、空间买一得二等等

在我眼里，其实这些都是噱头，为了吸引眼球，大部分时候买房其实不必被神户型的噱头影响，而是回归当下居住需求

真正的好户型，大概就是从一张图纸，用户就能够看到未来的生活场景

当口号被喊烂了的时候，也就没有所谓的神户型了

以上为正文，来自乔不丝

关于选户型,我有话要说

在我们的各种分发平台的私信里中，除了一些求买房选地段、房产置换投资建议的留言外，问的最多的，就是“老师，最近在看房，能帮忙看一看这两个户型哪个更好吗？”

买房，就是一件不断选择不断纠结的事情，虽然每次都会左右思量给出一个建议，但还有很多人仍旧陷于其中，既然这样的烦恼很多，那今天就把挑选户型这件事系统的说一说。

1

那些我们看过的惊艳户型

虽然房产市场争奇斗艳，每一个项目都有自己的华丽卖点，但真正能沉淀下来，为消费者设计好产品的开发商并不多。所以即使看过了千千万万套房子，能让我们念念不忘的房子依旧很少。

每次聊起户型，我都会想起那几个我们内部一致好评的户型。

我们曾在“万科称王”的东莞，看过一套面积没有丝毫浪费的住宅。

这套面积仅115㎡的住宅，万科做到了四房，而同面积段下，很多开发商甚至做3房产品都很局促。

从户型图上可以看出，这是一个全明户型，格局方正，南北通透，房间L型围绕餐客厅排布，整个布局基本没有过道浪费，室内的每一寸面积都被合理规划。

入户双玄关，空间利用妥帖，门口有足够空间置放家庭出行便携品，U型厨房，厨房可同时容纳两人，且“取洗切炒”都在一转身的距离间。处处细节，都是匠心的体现。

与之媲美的把空间极致利用的，还有这个郑州和昌的户型产品。

见惯了南方90多平的三房两卫的产品设置，回到郑州一水的独卫户型还真叫人有点不能接受。可是和昌做了，不仅做了还把这个九十平的户型做得性价比十足。

单从户型图上来看，这依旧是一套南北通透的全明户型，厨房贴近入户门，采购的菜品入户后可以很快得到归置，三开间朝南，使用率最高的房间坐拥好朝向，另外公卫还做到了干湿分离，这个95㎡的户型功能完备，布局合理，更是叫一位看过却没买到朋友想起一次心痛一次。

最后再看一个户型，如果你看过样板间，你大概很难猜到这个户型的面积，单是看到这个敞亮的洗手间，很多人可能就把心理的面积抬上了120㎡。

可实际上，这又是一个不足百平的小三房，建面仅96㎡。

除了和上面两套差不多的优势外，且听我再细细盘一遍这个户型的优势。

1.房间全明，都是正常配建房间，没有偷面积，且带五个大飘窗；

2.公卫和厨房布置于入户门两侧，洗手置物，回家必须先做的两件事，都被布置在了门口；

3.巧妙利用飘窗面积，厨房洗菜洗碗池和主卧卫生间台面都利用了飘窗面积，给屋内释放了更多的空间面积；

4.餐客厅面宽5.9米，主卧面宽3.3米，采光面充足；

5.主卫加飘窗面积大于6㎡，宽敞不局促，公卫干湿分离，各有优势。

整套房屋5个全送大飘窗一个半送阳台，合理合规的高赠送率+巧妙的设计布局，高得房率又贴合居住需求的好户型就这样诞生了。

2

那些挑选户型时需要注意的细节

房子是我们与生活共情的载体，想要选择一个好户型，这些细节不能忽略。

1.面宽和进深

这里需要介绍一个小知识点，关于房屋的进深和面宽：

进深：房子南北墙之间的宽度，决定相同面积能得到的居室数量。

面宽：房子东西墙之间的宽度，决定能有几个南向厅室，越大越好。

通常来说，进深开间比介于1：1.5之间较好。其中客厅进深需要4-5米，不能太深，否则采光不好，卧室面宽需要3-4米，越宽则居住越舒服，卧室、卫生间面宽至少1.6米以上。

2.空间布局

买一间户型方正的房子是很平凡的追求，这样的住宅通透性都比较好，也不容易被浪费面积，对比一些不规则形状的房屋，缺角、长走廊等都大大浪费了房屋的使用面积，方正的户型这样的问题就少很多。

3.房间尺寸

面宽和进深部分大致告诉了大家房间的尺寸标准，现实中有很多人，明明买房时看样板间配置齐全，可是等到自己收房入住，卧室却摆不下两个床头柜。

看户型图时明明3*4米的卧室，收房也就10平多一点，为什么呢？是被欺骗了吗？并不是。

一般户型图的尺寸是标在墙体中缝处的，不要忘了家里的每一面墙都是有厚度的，计算房屋的净面积，是要减掉这些墙体的厚度的。

通常墙体分为厚墙和薄墙，厚墙24公分，薄墙12公分，如下图示意：

例如图中的主卧，实际面积应该是：

（4.2米-0.12米）*（3.2米-0.18米）≈12.3㎡

这样算出来的面积才是室内净面积，在添置家具时，也是要以这个尺寸去衡量的。

4.动静分区

动区是指家中的客厅、厨房、餐厅这样的区域，静区则是卧室、书房这样需要安静的区域。

动静分区即这两部分区域没有或尽可能少量的交割，这样的好处就是尽可能的，让处在不同居住空间的家人间不相互干扰，各自都能更轻松自在的享受空间。

另外需要跟大家强调的是，100㎡以内户型，没必要讨论动静分区，这样的户型得房率按照75%来算，套内也就七八十平，家里但凡有点声响，在哪间房屋都听得一清二楚，非要讨论动静分区没有意义。

5.朝向选择

我们有些过关于选择朝向的内容，大家可以点击详细了解《房子朝向怎么选？95%的人都不清楚》。

这里就简单的提醒大家，不论选择何种朝向的房屋，客厅和主卧都位于主采光面的户型才是比较好的，例如一套南向房中，客厅和主卧都位于正南向的户型最好，因为这两间房屋的使用频率最高，值得最优势的朝向。

3

那些全生命周期的户型

全生命周期户型又被叫做“会长大的房子”，这样的户型产品，可以陪伴我们不同的成长阶段。

之所以能称为全生命周期的房子，原因就在于这样的户型，是可以对室内空间进行自由改动的，在不同的阶段我们可以根据个人的居住需求，决定要在这套房子里设置几个房间，以此实现房屋的居住价值。

这类房屋的特点一般是承重墙（不可改动）在外围，房屋内部基本都是可以改动的非承重墙，这样我们就可以实现扩大厨房、餐厅，打掉次卧与客厅墙面制造大横厅等的空间改动。

同样是一个我们看过的中海某项目的户型，便符合我们说到的全生命周期的户型特征。

下图中是一个面积为85㎡的三房户型，房屋内框架，仅卫生间处为承重墙，可改造空间非常大。

因此在开发商的户型图中也展示了房屋的改造方案。

厨房区域可以改造成中西双厨形式再加一个吧台，主卧与客厅间的次卧，即可以改造成功能区，做成儿童游乐区或茶台，也可以与主卧打通，做成套间，变成衣帽间和书房为主人提供服务，当有二孩或者三代同堂时，又可以回归卧室的居住功能。

在传统的户型中，这样全生命周期式的改造是无法实现的，不过这样的户型在近几年越来越多的出现了，意味着在置换成本高昂的当下，我们有了可以一步到位的选择，一开始就购买这样的全生命周期大户型，给未来预留改动的空间，又缩减了自己的置换成本，美事一桩。

结

在我们买房子的过程当中，地段、学位、物业等都有可能比户型本身更重要，好的户型是锦上添花，为的是我们的居住更便利和舒适，因此不必过于抬高。

挑房子时，多想象我们在房子的生活场景，最终，适合自己的才是最好的。