2018建筑工程合同范本

2018建筑工程合同范本(一)

发包单位：(甲方)

法人代表;

承包单位：(乙方)

法人代表;

按照《中华人民共和国经济合同法》和《建筑安装工程承包合同条例》的原则，结合本工程的具体情况，经甲乙双方多次协商，并达到双方同意，有甲方在开发的工程发包给乙方施工，而乙方同意承包本项工程，为了双方在承包工程施工期间内责、权、利，经双方同意按照合同法、建筑法及国家有关相关的法律条款之规定，特定立如下本合同条款：

一、工程名称：

二、：工程座落位置

三、工程概况和结构;

四、承包方式：甲方是以包工包料、包质量、包安全、包各项设备和各项周转材料给乙方施工;

五、乙方承包本工程范围和内容：(按本工程原设计和变更的水电、土建、门窗、消防、内外装饰屋面和卫生间防水、土方等项工程在内);

六、质量与工期：乙方在本工程施工中，必须按照国家建筑

收规范标准和地方有关强制标准施工，必须达到合格工程，争取优良工程;乙方在本工程施工中，必须按照甲方下达的工期要求完成，施工工期为天，自年月日开工至年月日竣工。

七、工程造价：

经双方确定，本工程合同造价暂定元，作为拨付工程款的依据。按2008版《河南省建设工程工程量清单综合单价》及相关配套解释和有关文件，自行计算承包范围内的工程量、材料价格按《信阳市建设工程材料基准价格信息》为准计入合同总价，人工费按2012年第三季度河南省标准定额站发布的人工指导价66元/工日计入固定合同总价，此部分材料及人工价差计入税前。

八、甲方工作：

1、甲方在乙方进入工地时，保证三通一平;组织技术交底，向乙方提供施工图十套

2.负责办理施工前、后的有关所有手续;

3、各职能部门和四邻关系协调;

4、按本合同支付工程款如期如数付给乙方;

5、交户结算和决算按本合同规定如期办理决算;

6.派出驻工地代表同志负责与乙方的日常工作联系，及时办理工科济、技术签证，并对工程质量进行监督、检查、处理工程技术问题，按国家的验收规范进行竣工验收。

7.负责协调处理乙方与其他施工单位之间的矛盾。

九、乙方工作：

1、乙方在承接本工程时，必须按时支付工程保证金元;开工前10天认真细致地做好施工组织设计，并报有关部门及甲方审核批准。

2、乙方在承包本工程在施工期间，必须严格按照国家工程验收标准和安全标准执行，如果乙方达不到者造成一切后果，均有乙方全部负责包括刑事责任在内;

3、乙方在本工程施工中，所进的各种材料必须要有合格证和部分确认书，同时必须有甲方监理人员现场取样标准，经信阳市质检站检测报告乙方可使用，如没有者乙方使用在本工程，一切经济损失均有乙方全部负责承担;

4、乙方在本工程施工中，一切机械设备和各项周转材料必须满足本工程所用;另外工程技术人员和施工人员也必须达到工程所用

5、乙方在本工程施工中，搞好施工现场的管理工作，做到文明施工，不准乱堆乱放，同时工人绝不准在本施工区内打架闹事和偷盗，如有者一切后果与甲方无关;

6、工程保证金在乙方基础工程到正负零时甲方如数退给乙方保证金;

7、乙方在本工程施工期间必须严格按照国家安全规范标准和信安检站的有关标准，如不按标准者一切责任均有乙方负责;

8.严格按设计图纸、验收规范进行施工。所有隐蔽工程项目必须经甲方及质监部门验收，及时办理经济、技术签证。

9.严格施工遵守操作程序，做好施工成品的保护工作。

10.工程竣工后乙方按规定对工程实行保修，保修时间自通过验收之日算起。乙方向甲方提供完整的竣工验收资料一套。

11.乙方委派同志为现场代表。负责工程的施工质量、安全施工，提供工程进度报表以及负责乙方应该承担的有关事宜。

十、工程款支付及结算方式：

1、经双方确定按本工程实际完成的工程据实结算(变更工程按工程量多少增加和减结算)隐蔽工程以甲方或监理签字认可的方可进入结算;

2、经双方确定本工程从基础到二层主体完工，甲方应支付实际完成的工程款60%，主体工程按每二层支付均同1-2层，主体工程全部完成后经有关部门验收合格后，甲方应按主体工程总款支付到60%，进入内外粉刷完成后，经验收合格甲方支付15%，进入水电、门窗和消防安装完毕，甲方支付总款15%，主体装饰安装全部完成后经有关部门验收合格后甲方按工程总造价支付到95%，下余5%作为保修金待工程保修期满后，再全部无利息清付给乙方。

十一、本合同经双方同意而定，望双方共同遵守本合同各项条文;

十二、本合同未尽事宜经双方协商增加补充协议，补充协议与本合同有同等的法律效力;

十三、工期变动：对以下原因造成竣工日期的变动，经甲.乙双方代表确认，工期相应增减。

1.工程量变化和设计变更;

2.一周内，非乙方原因连续停水、停电每次二小时以上累计8小时以上;

3.由于甲方资金和安装工程影响的时间;

4.人力不可抗拒的自然灾害

十四、本合同一式六份，双方各执三份，本合同经双方代表签字和盖章后生效，本合同在生效期间内有一定的法律效力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日_________年____月____日

2018建筑工程合同范本(二)

发包人(全称)：(以下简称甲方)

承包人(全称)：(以下简称乙方)

依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及其他有关法律、行政法规、遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就建设工程施工事项协商一致，订立本合同。

一、工程概况

1、工程名称：

2、工程地点：

3、备注：

二、工程承包范围

1、钢结构工程的制作、安装。(见附表图纸，以预算单中的项目为准)

2、不含土建、防火及其它附属项目。

三、合同工期

本工程在预付款到位，且钢结构工程具备施工条件，开工日期年月日，竣工日期为年月日，合同工期总天数天。

四、质量标准

工程质量标准：依据钢构有关验收规范合格。

五、合同价款

工程总造价：大写：￥：

六、合同价款支付;

1、合同签订三日内，甲方应付工程总造价的%给乙方作工程预付款。

2、钢架安装完成三日内，甲方再付工程总造价的%给乙方作钢构件材料款。

3、工程施工完毕验收合格，三日内甲方再付工程总造价的%给乙方作工程尾款。

七、发包人工作

1、委派

2、工程开工前，甲方为乙方提供三通一平，水电供至建筑物中心五十米以内，并承担费用，有条件为乙方提供住宿便利。

3、应办理开工前的各种文件及其它施工所需证件。

4、有义务协调地方关系，保证工程正常施工，如有当地干扰或不法收费，应承担责任。

八、承包人工作

1、委派为工地代表，联系方式;

2、严格按图纸进行制作安装。

3、进入工地遵守甲方规章制度，承担自身造成的事故及因此发生的费用。

4、保证施工场地清洁，符合环境卫生管理的有关规定，完工前清理好现场。

九、工程变更

1、施工中甲方需对原工程设计进行变更，应提前七天以书面形式向乙方发变更通知，因变更导致合同价款的增减及造成的乙方损失由甲方承担，延误的工期应相应顺延。

2、施工中乙方不得对原工程设计进行变更，乙方在施工中提出的合理化建议涉及到对设计图纸或施工组织设计的更改及对材料的换用，须经甲方同意。

3、乙方在工程变更确定后7天内，提出变更工程价款的报告，经甲方确认后调整合同价款，与工程款同期支付。

十、竣工验收

工程竣工，乙方向甲方提供竣工验收报告后三日内，由甲方组织工程验收，如不组织验收，视为竣工验收报告已被认可和该工程合格。甲方并承担工程保管及一切意外责任。

十一、竣工结算

甲方收到乙方递交的竣工结算报告及结算资料后三日内，给予确认并支付工程竣工结算价款，乙方收到竣工结算价款后三日内将竣工工程交付甲方。

十二、违约

1、甲方不按本合同第六条约定的时间和数额支付工程款，甲方应从约定应付之日起向乙方支付应付款的贷款利息，并承担停工或工期延误及其损失责任。

2、双方中任何一方违约，即向对方支付工程总造价的3的违约金。

3、发生合同纠纷，甲乙双方协商解决，协商不成，由乙方所在地职能部门解决。

十三、不可抗力

1、发生不可抗力造成工程施工困难，如雨、雪天气，自然灾害工期延误。

2、发生不可抗力造成合同履行困难，双方友好协商解决。

十四、其它条款：十五、本合同自签章之日起生效，该工程结算完毕后，本合同即告终止。

十六、本合同一式份，甲乙双方各执份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日_________年____月____日

2018建筑工程合同范本(三)

甲方(发包方)：

乙方(承包方)：

依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及其有关法律，行政法规，遵循自愿、平等、公平、诚实、信用的原则，经双方协商，就工程施工事宜达成协议并形成如下条款，协议双方共同遵守。

一.工程概况

1.工程名称：

2.工程地址：公园道西侧

3.结构类型：框架，地下二层，地上三十层，地下车库约4万㎡，共计约20万㎡.

4.合同价款：合同价款以正式建设工程施工合同确定的数额为准。

5.施工场地条件：三通一平已完成，(其中施工用水由甲方提供水源，乙方配备供应施工用水机具;施工场地道路由乙方负责，公共道路由乙方负责;费用由甲方承担，甲方提供施工用电源，施工中由乙方按实际发生量和用电损耗支付水电费，具备施工条件)。

6.工期：合同工期为两年，开工日期为年月日至年月日，总工期为：天。

7.工程质量：合格，文明施工达市级文明工地要求。

二.承包范围及承包方式

1.工程承包范围：全部施工图纸范围内的桩基础、土建、给排水、暖通、电气内容。下列项目：电梯、消防、喷淋、通风、弱电等专业分包项目乙方负责预埋、预留等内容。配合专业分包工程项目的界限：

a.基础土方工程的挖土另行分包，土方回填在本合同内。土方回填运距据实签证为准。

b.电梯、消防、喷淋、通风、弱电等专业项目另行分包。

2.甲方要求：本工程合同(协议)签订后，乙方不得以任何形式和理由再行转包和分包整体工程，一经发现，立即终止合同，按乙方违约处理，并由有关部门依据相关规定实施处罚。

三.付款方式

乙方收到工程款同时提供正式收款发票。

1、乙方垫资施工至正负零后7日内拨付已完成工程量价款的80%，以后每月拨付一次，每月的26日乙方上报已完成的工程量，甲方在十个工作日内审核并支付已完工程量价款的80%，如果甲方没有审核完毕，按乙方上报的工程量计算并拨付。

2、工程全部完工验收合格后支付至合同总价款的90%，结算完成后30日内甲方向乙方拨付至工程结算总价款的95%。

3、剩余工程结算款的5%作为工程质量保修金，自验收合格之日起满一年十五日内支付质量保证金总额的60%，满两年十五日内支付至质量保证金总额的80%，满三年后28日内一次性付清。

4、甲乙双方竣工计算，待甲方收到乙方结算书次日算起2个月审核完毕，结算中双方如有争议必须通过当地造价部门裁定。

四.结算方法：

1.工程造价：土建安装工程造价按一类取费总价不下浮，作为甲乙双方工程结算造价。

2.执行2008年《全国统一建筑工程基础定额河北省消耗量定额》、《全国统一建筑装饰装修工程消耗量定额河北省消耗定额》、《全国统一建筑安装工程消耗定额》及相关定额，相关费用标准编制施工图结算，认价以外的工程材料价格以同期《唐山工程造价信息》为主，造价信息没有包含及甲方指定的设备、材料价格。采用经甲方确认的市场价格调整(辅材及周转、摊销材料不做调整)：机械费、人工费、措施费项目按定额规定计算并调整。

3.甲方直接分包的分项工程，乙方可以针对相应的安装工程收取合同价款的2%的配合费，该总包管理费由甲方向分包人代扣后支付给乙方。乙方应配合甲方的专业发包工作，服从甲方总的计划安排，为专业承包人提供必需的施工条件，总包方收取相应的合同总价的2%配合费，分包工程税收由分包方承担。

4.采购价格的认定：采用造价信息价格的材料以同期信息价格为调差依据，采用市场价格的，双方认定的价格为调差依据，进度逾期未完成的工程材料价格的认定方法：工程逾期，但材料价格下降时，以逾期的材料价格为调价依据;工程逾期，但材料价格上涨时，以批准的工程计划规定的完成时间的价格为调差依据。

五.工程设计变更

1.工程施工过程中，甲乙双方应根据项目实施的具体情况按照合同明确的范围，以书面形式对工程变更内容进行现场签证。凡属于工程计划(或变更)范畴的工作内容，必须按计划(或变更)要求施工。凡施工现场需签证的工程洽商或工程变更和涉及工程项目增加你的必须由甲方、监理方和乙方授权代表签字盖章生效，乙方必须将现场签证原件汇总我成册作为工程结算的依据，由此发生的工程费用结算方法执行第四条。

2.设计变更、工程洽商发生后一个月内因乙方责任不办理签字手续将不增加价款调整(如果属于减项则调减工程价款)。

六.材料进场要求及计价

1.及主体工程质量及影响小区统一效果的设备由甲方指定品牌或施工厂家，乙方采购，范围有：钢筋、水泥、商品混凝土、防水、涂料、墙砖、花岗岩、隔墙板、钢筋螺纹连接、散热器、给排水采暖管材。其中钢材：唐钢、承钢、首钢本厂产品及河北钢铁集团

2.指定品牌的材料设备甲方认质认价，由乙方提前做好计划并负责购买。乙方对甲方指定的材料设备严把质量关，材料设备进场前必须做好检验，做施工规定的必要的试验等。经验收合格后，方可进场使用。乙方对甲方指定的材料质量负有全部责任。工程材料、成品、半成品的试验检验费由甲方承担。试验单位须经甲方、监理单位认可。工程定位放线由规划局负责的部分。费用由甲方承担。

3.进场材料设备与设计和样品要求不符合的产品，甲方和监理方应禁止使用。由乙方按甲方和监理方要求的时间运出施工现场，重新采购符合要求的产品，并由乙方承担由此产生的费用，工期不予顺延。

七.工程管理

1.甲方委派工程师现场代表，负责协调各方关系并代表甲方对施工图设计、工程质量、工程进度、施工安全、文明施工、工程质量的确认等进行全面管理，履行合同约定的内容。

2.乙方委派项目经理全面负责本工程施工管理与服务工作，协调现场内所有专业施工队的现场施工组织、管理、进度、技术、质量、安全、文明施工、成品保护、所有材料设备保存，履行本合同约定内容。

3.乙方现场临时设施，各分项加工场地、卷扬机、上料架场地要按照施工总平面图布置，不得影响外网管线及相应配套附属设施工程施工。

4.工程竣工后(以质监站验收日期为准)90日内，乙方按照《城建档案移交目录》的标准向甲方提供三份完整的竣工资料，同时乙方必须为甲方提供办理竣工备案手续的所有相关资料。

5.乙方在施工过程中违反其承诺或不服从甲方及监理的管理，甲方有权直令施工单位出场并终止合同，按乙方已完成的合同范围内的实际工程量并执行河北省2008定额基价进行结算(材料价格调整执行第四条款第二条)，由乙方承担全部违约责任;凡工程存在质量隐患或即成事实的，乙方必须改正;对存在质量隐患或发生质量缺陷不改正的，每发生一次，甲方视具体事项给予经济处罚，由每次向乙方拨付工程款时扣除。

6.存在工程分包的，乙方必须以书面形式呈报甲方，经甲方签认后才能进场，并执行合同约定的相关内容，并由乙方承担由于工程分包而引发的相关责任。

7.为了保证工程质量甲方有权制订工程材料和对材料进行认价，乙方必须根据甲方要求及质量标准采购工程材料。

八.违约责任

1.因甲方原因造成的停工，由甲方驻现场项目经理和监理工程师认可后工期可以顺延。

2.因甲方原因造成的停建、缓建，甲方在1个月内结算完毕并支付乙方已经完成工程量的工程款。

3.乙方不按约定工期竣工，不按时交付工程，每延误一天乙方按合同总价的万分之三向甲方支付日违约金。如因乙方施工力量不足严重拖延工期，甲方有权责令乙方撤场，解除本协议并承担因延期造成的一切法律责任。

4.如乙方工程质量出现较大问题造成甲方损失的，由乙方承担并且乙方应按合同总价的3%向甲方支付违约金并承担一切法律责任。如施工过程中发现乙方有重大质量、安全事故，甲方有权责令乙方撤场并解除本合同，由此引起的后果由乙方负责。

5.乙方依本合同需承担的违约金、赔偿金，可由发包方直接从承包方任何未结付的工程款中直接扣减。

九.双方约定，如因乙方欠付任何第三人债务，被起诉并导致甲方作为共同被告，或依法保全甲方对乙方的责权或因乙方的任何原因导致甲方接受人民法院或仲裁机构的协助执行或财产保全通知的，除乙方在甲方接收上述起诉材料或保全或协助执行材料后10日内全额自行偿还拖欠债务，并协调撤回起诉或撤销保全或协议执行义务，或在10日内按权利人起诉额度向甲方提供保证金，否则，将视同乙方资产及信誉恶化且将严重影响本合同的正常履行，甲方可直接解除与乙方的施工合同并追究乙方的违约责任。

十.此意向书双方签订之日起3日内，乙方向甲方指定的账户内打入保证金贰佰万元人民币，待乙方进场后15日内甲方退还乙方全部保证金，且甲方不支付任何利息。(本意向书签订后3日内保证金未打入指定账户内，此意向书作废)甲方承诺乙方工程最晚在2012年6月15日前开工，如果不开工甲方无条件退还乙方保证金(人民币：贰佰万元整)，如果保证金未能在进场15日内(即6月30日)退还，则由归还，且需按保证金日千分之五计息给乙方，计息起使日期由7月1日开始。

十一本意向书为工程结算的依据，具有法律效力，《建设工程施工合同》只用于办理工程施工的各项手续之用。本意向书与正式建设工程施工合同如有不同，以正式建设工程施工合同为准。

十二.未经事宜双方友好协商，另行签订补充协议，如发生争议可协商解决，协商不成可直接向当地人民法院起诉。

十三.本合同一式肆份，双方各持贰份，自双方签字盖章之日起生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日_________年____月____日

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其实，如果有人欠你1500元，并且长期不还当然是可以起诉的，不过必须要有借据，比如借条什么的，也就是要有物证，因为只有这样才能走法律途径让欠债人把欠款还上。但注意的是，起诉是需要诉讼费的。

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要保留好相关证据（如对方的身份证复印件或身份证号、合同、邮件、手机短信、录音、汇款纪录等），及时起诉要他还钱。

要看欠条上面有没有还钱时间，若有，应在还钱时间到后3年内起诉，若没有起诉，则3年的诉讼时效期间已过，同时要看你有无证据证明有时效中止或中断的情况。若起诉前发现对方有财产，可以申请保全。

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首先法院受理案件，并没有数额限制，有起诉就有审判，如果是1500元的话，一般是50元的诉讼费，诉讼费用交纳办法按照第十三条案件受理费分别按照下列标准交纳：

（一）财产案件根据诉讼请求的金额或者价额，按照下列比例分段累计交纳：

1、不超过1万元的，每件交纳50元；

2、超过1万元至10万元的部分，按照2、5%交纳；

3、超过10万元至20万元的部分，按照2%交纳；

4、超过20万元至50万元的部分，按照1、5%交纳；

5、超过50万元至100万元的部分，按照1%交纳；

6、超过100万元至200万元的部分，按照0、9%交纳；

当法院受理后，会给你寄送案件材料，确定开庭时间后，法院会给被告寄送开庭传票。如果被告不来法院应诉的，法院可以缺席判决。“缺庭”一般不会影响案件的审理，法官判决后会把判决书寄给对方，你败诉这是不用讲的，判决书会告诉你什么时间必须要把钱打到法院的账户。

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针对于民间借贷案件，只要证据完备，不请律师自己也可轻松应对。所以不要以为金额小，就不起诉了，这是对欠钱不还人的一种无形放纵，遇到欠钱不还的.赖皮，请果断准备材料起诉，告他！

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《中华人民共和国诉讼费用交纳办法》

第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。

向法院提起诉讼流程是怎么样的？

(一)、一审程序:

1、原告起诉

2、法院受理后将起诉书副本送达被告

3、被告在十五日内提交答辩状,法院在五日内将答辩状副本送达原告如果被告不提交答辩状,不影响审理。

4、决定开庭审理的案件,法院在三日前通知当事人并公告

5、法庭调查阶段包括:当事人陈述;告知证人的权利义务，证人作证，宣读未到庭的证人证言;出示书证、物证和视听资料;宣读鉴定结论;宣读勘验笔录。

6、法庭辩论包括:原告及其诉讼代理人发言;被告及其诉讼代理人答辩;第三人及其诉讼代理人发言或者答辩;互相辩论。法庭辩论终结，由审判长按照原告、被告、第三人的先后顺序征询各方最后意见。

7、法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。

8、判决宣告

(二)、二审程序：

1、当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。上诉状应当通过原审人民法院提出，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本。

当事人直接向第二审人民法院上诉的，第二审人民法院应当在五日内将上诉状移交原审人民法院。

2、法院受理

3、审理程序大体与一审一样，不同处主要在审查范围和内容上。

承租人单方解除租赁合同究竟要赔偿多少违约金

承租人单方解除租赁合同究竟要赔偿多少违约金?

律师在起草和审查租赁过程中，经常会遇到这样的条款:如承租人单方解除合同，应向出租人赔偿损失1000万元。那么，这类约定巨额违约金的条款是否有效?出租人可否完全按照该约定要求承租人承担违约金?承租人主张违约金过高要求调减的，法院会支持出租人的哪几部分损失?本文将通过北京市各级法院审理的几则案例，对上述问题进行探讨和回答。

裁判要旨

因承租人的根本违约行为导致房屋租赁合同被迫解除，出租人要求承租人赔偿其房屋空置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期限或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。

案情简介

一、2015年1月，印刷物资公司与宝泽康医院签订了《房屋租赁合同》，约定印刷物资公司将位于北京市西城区某房屋租赁宝泽康医院作为办公用房。租赁期限自2015年2月9日起至2018年2月8日止。其中，2015年2月9日至2015年5月8日为免租期，季租金为316909元。

二、2016年1月15日，宝泽康医院向印刷物资公司提交了《退租申请》，内容如下:“我公司因经营状况改变，经董事会研究决定，不再继续租用贵大厦二楼的办公地点，特提出退租申请。”因为宝泽康医院已经明示不再履行合同义务，印刷物资公司对此表示同意，合同遂于当日解除。

三、2016年1月16日，宝泽康医院搬离了涉案房屋，场地内遗留有部分办公用品。

四、2016年8月，印刷物资公司与案外人英利浦公司签署了房屋租赁合同，将涉案房屋租赁给后者，房屋租赁期限自2016年9月16日至2017年9月15日。

五、印刷物资公司向法院提起诉讼，请求:1、判令宝泽康医院支付其欠付房屋租金456134.77元;2、判令宝泽康医院支付迟延支付租金的违约金，以456134.77为基数，自2015年11月14日至被告实际支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率的4倍支付;3、判令宝泽康医院赔偿印刷物资公司3个月房屋空置损失费316909元。

六、北京市西城区人民法院判决:1、宝泽康医院支付欠付印刷物资公司租金456134.77元;2、宝泽康医院支付迟延支付租金的违约金，以456134.77为基数，自2015年11月14日至被告实际支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率的2倍支付;3、宝泽康医院赔偿印刷物资公司1.5个月房屋空置损失费158454元。

裁判要点

关于3个月房屋空置损失费的问题，法院认为:因承租人的根本违约行为导致房屋租赁合同被迫解除，出租人要求承租人赔偿其房屋空置期间的租金等实际损失的，可予支持。根据原告在本案中的陈述:被告宝泽康医院于2016年1月16日将涉案房屋内的物品搬空，但因宝泽康医院在涉案房屋内遗留有部分垃圾，原告于2016年1月31日清理完毕，应视为该院于次日即2016年2月1日交付房屋。鉴于涉案房屋在退还时房屋状态良好，不存在出租障碍，原告完全可以正常将涉案房屋对外出租。考虑到春节前后对房屋租赁市场的一定影响，法院推定原告房屋空置的合理期限为自2016年1月15日起至2016年3月1日止。据此，法院判定被告赔偿原告闲置期限的1.5个月租金损失。

此外，关于原告要求被告按照中国人民银行同期贷款利率四倍的标准支付欠付租金的违约金，法院考虑到原告还同时要求被告支付了上述房屋空置期间的租金损失，故对违约金的标准予以酌情扣减至中国人民银行同期贷款利率二倍的标准。

相关法律规定

《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》

第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》

24、承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理?

承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋，或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外。经法院释明出租人坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同，并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。

出租人因自身事由主张解除租赁合同收回房屋的，不符合合同法规定的法定解除条件，承租人要求继续履行合同的，应予支持，但合同另有约定的除外。

25、房屋租赁合同纠纷中违约金过高的判断标准如何确定?

房屋租赁合同的违约方主张违约金数额过高的，应当依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素予以确定。

承租人主张逾期支付租金的违约金数额过高，经审查出租人实际损失无法确定的，一般以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。

26、房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定?

因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。

实务经验总结

一、租赁合同中约定的违约金很高，不意味着完全能得到法律的支持，发生相应情形时违约方无需被过高的违约金所“唬住”。违约金约定过高的，违约方可以请求法院予以适当酌减，法院应以守约方的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。

二、根据有关规定，并结合本书作者办理同类案件的经验，因承租人根本违约导致房屋租赁合同解除，出租人可以要求其赔偿的实际损失一般包括:免租期的租金损失(按照双方未履行合同期间占合同约定期间的比例，赔偿出租方的免租期租金损失)、房屋空置费损失、重新出租房屋的中介费损失等。例如，假设上述免租期的租金、房屋空置费损失、重新出租房屋的中介费累计为200万元的，人民法院一般最多可以上浮30%，确定违约方应承担的违约责任至多为260万元，而不会按照合同约定的1000万元判决违约金。对于出租方而言，有举证证明其上述各项实际损失真实发生的证明义务。

三、考虑到实践中房屋空置费损失、重新出租房屋的中介费等损失通常客观存在但较难证明，法院未必会准确计算每一项损失的具体金额，而是通常会结合案件的具体情况(双方的过错情况、案租赁合同的约定期限及履行期限、双方关于违约金的约定等情况)，酌定一个合理的费用标准判决承租方承担。由北京法院审理的案件中，损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。

法院判决

按照涉案合同约定，租赁期限自2015年2月9日起至2018年2月8日止。2016年1月16日，宝泽康医院向原告送达《退租申请》，明确表示其董事会已决议不再租赁涉案房屋，要求以先期交纳的合同保证金和装修保证金折抵欠缴的租金和其他有关费用。因为被告已经明示不再履行合同义务，原告对此表示同意，合同遂于当日解除。

原告要求判令宝泽康医院支付迟延支付租金的违约金，以456134.77为基数，自2015年11月14日至被告实际支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率的4倍支付。

依照相关法律规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以为逾期违约产生的损失赔偿额的计算方法。房屋租赁合同的违约方支付违约金数额过高的，应当按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干解释(二)》第二十九条的规定:以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素予以确定。承租人主张逾期支付租金的违约金数额过高的，一般以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。

鉴于涉案合同约定的违约金过高，原告已自行以欠付租金为基数，要求被告按照中国人民银行同期贷款利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整，符合法律规定，但考虑到原告除向被告主张违约金之外，还要求被告支付房屋空置期间的租金损失，故本院对违约金的标准予以酌情扣减至中国人民银行同期贷款利率二倍的标准。

有关原告要求判令宝泽康医院赔偿原告3个月房屋空置损失费316909万元之请求，合议庭认为:当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因承租人的根本违约行为导致房屋租赁合同被迫解除，出租人要求承租人赔偿其房屋空置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期限或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。

根据原告陈述:被告宝泽康医院于2016年1月16日将涉案房屋内的物品搬空，但因宝泽康医院在涉案房屋内遗留有部分垃圾，原告于2016年1月31日清理完毕，应视为该院于次日即2016年2月1日交付房屋。鉴于涉案房屋在退还时房屋状态良好，不存在出租障碍，原告完全可以正常将涉案房屋对外出租。考虑到春节前后对房屋租赁市场的一定影响，本院推定原告房屋空置的合理期限为自2016年1月15日起至2016年3月1日止。据此，本院判定被告赔偿原告闲置期限或寻找替代房屋周转期间的租金损失为15.8454万元【31.690943万元/季÷3个月)+10.5636÷2】。

案件来源

中国印刷物资总公司与秦楚、北京宝泽康国际医院管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书，[北京市西城区人民法院(2016)京0102民初9476号]

延伸阅读

考虑到实践中房屋空置费损失、重新出租房屋的中介费等损失通常客观存在但较难证明，法院未必会准确计算每一项损失的具体金额，而是通常会结合案件的具体情况(双方的过错情况、案租赁合同的约定期限及履行期限、双方关于违约金的约定等情况)，酌定一个合理的费用标准判决承租方承担。由北京法院审理的案件中，损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。

案例1:北京市朝阳区人民法院审理的方文姗与周智佳租赁合同纠纷一审民事判决书【(2015)朝民初字第20580号】认为，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，故为合法有效。双方均应如约履行。合同约定“任何一方提前解除合同，应向对方支付10万元的违约金”，被告虽称双方协商一致解除合同，本案情形与该条款不符，但考虑到被告提出了提前解除合同的意愿，双方交接过程中也未对违约金条款进行变更约定并签订书面协议，原告至今并未放弃向对方主张违约金，故本院认为该条款应当适用，原告主张违约金本院予以准许。至于违约金数额，法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，本案中，被告提出违约金过高，申请法院酌减，在此情形下，本院综合原告后续进驻涉案场地时间、涉案租赁合同的约定期限及履行期限、双方关于违约金的约定等情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌情判处违约金七万元。”

案例2:北京市朝阳区人民法院审理的北京高亿房地产开发有限公司与褚伟男房屋租赁合同纠纷一审民事判决书【(2014)朝民初字第04202号】认为，“原告要求被告支付相当于四个月租金的解除合同赔偿金3735324元......按照合同约定，被告应于2012年12月19日前支付原告押金及第一个月租金，现被告认可其一直未支付，已符合双方在合同中约定的原告行使合同解除权并要求被告支付解除合同赔偿金的条件。故原告要求被告支付赔偿金，有事实及法律依据，本院予以支持。但原告主张的违约金计算标准过高，从公平原则和诚实信用原则出发，结合双方约定的租期，解除合同时间，被告过错程度以及原告实际损失等，本院确定赔偿金以诉争房屋三个月租金标准为宜。”

案例3:北京市朝阳区人民法院审理的赵钢与舒浩租赁合同纠纷一审民事判决书【(2014)朝民初字第15705号】认为，“就免租期损失和空置损失，原、被告在合同中约定免租期系原告给被告经营前装修期间的租金优惠，意在出让部分可得利益，减少被告装修成本，促使相对方与之完成缔约，从而在合同约定期间内获取利益的行为。根据《合作协议书》的约定，双方合作期间为60个月，但被告仅在免租期后3个月即以无法继续经营为由与原告解除合同，致使原告既出让免租期租金利益又无法继续获得合作期间的租金收益，故被告应按照双方未履行合同期间占合同约定期间的比例，赔偿原告免租期租金损失。双方于2013年3月31日协商解除合同，现原告向被告主张合同解除后的房屋空置损失，无事实依据，且原告提交的案外公司工商登记注册基本信息网页打印件不足以证明诉争房屋是否曾出现空置状态，故本院难以支持原告的请求。”

案例4:北京市朝阳区人民法院审理的中农朗逸(北京)科技发展有限公司与北京宏宇方略商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书【(2018)京0105民初20988号】认为，“本案中，原告与被告签订《房屋租赁使用合同》事实存在，双方权利义务明确。被告单方解除合同的行为确已导致合同无法继续履行，由于被告就其所述的因国家政策调整，针对国家机关所有房屋产权进行清理导致其单方解除合同的行为没有举证，故被告应当承担相应的违约责任。原告没有提供充分证据证明其于2017年12月28日搬离房屋的事实，根据原、被告签订的交接清单和原告发给被告的《关于房屋使用租赁押金的函》，原告于2018年1月29日与被告进行了房屋交接。故原告要求被告退还此后租金的主张，本院予以支持，对于退还之前租金的主张，本院不予支持。被告同意退还原告房屋及电话费押金，本院不持异议。关于补偿金问题，从双方合同约定看，该补偿金本质上为违约金。庭审中，被告提出了补偿金标准过高的抗辩，考虑到原告提出的损失情况，合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院对补偿金酌情予以调整......被告北京宏宇方略商贸有限公司于本判决书生效后七日内退还原告中农朗逸(北京)科技发展有限公司房屋押金、电话费押金四万四千八百八十元;被告北京宏宇方略商贸有限公司于本判决书生效后七日内支付原告中农朗逸(北京)科技发展有限公司补偿金四万二千元”。

案例5:北京市第二中级人民法院审理的北京华安房地产开发有限公司与北京倪氏海泰白云餐饮有限公司、北京倪氏海泰餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书【(2015)二中民初字第06217号】认为，“最后，对于倪氏公司、白云公司称华安公司主张的该部分滞纳金过高，请求予以减少的抗辩意见，因滞纳金具有违约金的性质，本院结合双方《租赁合同》的实际履行情况、双方的违约情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法对倪氏公司、白云公司应支付的该部分滞纳金的数额予以酌定。