私房拆迁如何补偿

法律主观：

私房拆迁应补偿房屋补偿费、房屋装修费、征收安置费和搬迁费、困难补助和奖励费、房屋内各项家电移机补偿费、非住宅房屋营运损失补偿费等拆迁补偿费用。

私房拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。首先要确定所拆迁房屋的分类，按用途把房屋分为两大类：一、住宅房，即供人们生活居住的房屋，二、非住宅房，即人们用于生产、经营以及公益事业的房屋。按楼层把房屋分为两类：一、楼房，即两层以上结构的房屋;二、平房，即地面上仅一层结构的房屋。其次是被拆迁房屋的合法性，即被拆迁房屋列入补偿范围的，必须是合法房屋。合法房屋包括两方面，一，所有权人合法所有，即所有权人对该房屋所有权证的取得必须来源合法，不得是以赃款购买的、诈骗取得的，或其他非法手段取得的房屋;二、房屋本身合法，即房屋不得是非法、违章建筑，不得是禁止使用的危房等等。如果您所有的房屋来源合法并且权属明晰没有争议，作为房屋的产权人您可以选择拆迁补偿的方式，一、实行货币补偿(经评估);二、实行房屋产权调换。但因市政建设项目和政府土地收购储备项目拆迁的非住宅房屋和拆迁非公益事业房屋的附属物等积累情况不可作产权调换，只能选择货币补偿方案。除此以外，按规定您还可以得到以下几类补偿：一、搬迁补助费;二、搬迁奖励费(金额多少视搬迁速度而定);三、临时安置补助费;四、因拆迁而产生的电话移机费、有线电视安(移)装费、燃气移位补助费，凭发票按足额支付。空调移位按数量进行补助;五、因拆迁产生的居民住宅的自来水表、电表拆除费，由拆迁人按水表、电表的价格，分别支付给供水、供电部门。如您所有的房屋是非住宅房屋，对您因拆迁造成的停产、停业的损失，一般按被拆迁房屋评估总额(含装修)的一定比例给予一次性综合补偿。以上是目前拆迁的补偿范围，各个城市会依据法律法规制定相关的补偿范围及金额，拆迁房屋地段、房屋年份等相关因素都会直接影响房屋的拆迁补偿金额。拆迁补偿拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：(1)房屋补偿费，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定，拆建单位必须严格执行，不得任意更改。拆迁协议拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议，是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同，它适用《民法通则》和《合同法》。房屋拆迁补偿安置协议具有下列特征：(1)房屋拆迁补偿安置协议是房屋拆迁双方的法律行为。(2)房屋拆迁当事人之间的法律地位平等。(3)协议必须是房屋拆迁双方的合法行为。(4)房屋拆迁补偿安置协议是具有法律效力的文件。(5)房屋拆迁补偿安置协议是一种双务有偿协议，协议的当事人依据协议享有一定的权利，同时又要承担相应的义务。(6)房屋拆迁安置协议必须采用书面的形式。房屋拆迁补偿安置协议主要内容有：(1)拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限;(2)安置用房面积、标准和地点;(3)产权调换房屋的差价支付方式和期限;(4)搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限;(5)搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式;(6)违约责任和争议解决的方式;(7)当事人约定的其他条款。拆迁冻结拆迁冻结就是已经决定要拆，但是拆迁之前需要对拆迁区域内的房产进行评估以便对业主给出相应的补偿或者安置方案，在这个期限之内所谓的冻结就是在冻结期内禁止房产持有人变更房产的面积以及归属，禁止人口潜入该房产所在户口，拆迁冻结的期限不等，也许因为安置资金不到位会冻结一到两年，拆是一定要拆的，剩下的就是时间问题了。

房屋拆迁中怎么界定房屋的

伴随着我国城市建设步伐的加快和大规模的旧城区改造，城市房屋拆迁数量也在不断增加，但却在拆迁过程中也激发了不少社会矛盾。造成该矛盾的主要原因之一，就是没有正确的界定社会公共利益问题。在此，笔者结合国内外立法及学者的认识，就在城市房屋拆迁中如何界定公共利益，发表一下认识。

一、公共利益的定义

公共利益(publicinterest)是一个弹性很大的概念，尽管为大多数国家的立法所认可，但至今却没有一个完整明确的定义和范围，而且往往与价值判断密切相关，随着时间空间的转换而有不同的内涵，因为政治、经济、文化和历史背景以及不同的个案有不同的解释。不但立法上存在着解释的困境，学术界也没有统一的学说。由于研究方法的不同，对于“公共利益”的理解亦不同，主要表现为三种理解：“一是公共利益被等同于某些抽象的、重要的理想化的价值和规范，如自然法、正义和正当理性等；二是公共利益被看作是某个特定的个人、群体、阶级或多数人的利益；三是公共利益被认为是个人之间或群体之间竞争的结果。”[1]

由于公共利益内容的不确定性和发展性，无法下一个放之四海而皆准的定义。但是并不是说公共利益不能确定，在一定社会中的政治、经济、文化的客观基础上，通过价值判断，将公共利益成文法化和类型化，并借助法律理念和司法实践，还能够相对确定它的内涵。公共利益是指在特定社会条件下，能够满足作为共同体的人类的生存、享受和发展等公共需要的各种资源和条件的总和。公共性、利益共享性以及非营利性为其特征。公共利益虽然不是个人利益的简单相加，却与个人利益紧密相联。公共利益与个人利益相比具有一定的优先性，表现在国家因公共利益之需可以将个人利益置换为公共利益，因此，公共利益与个人利益置换时并不完全遵守市场经济自愿交易的规则。也正因为这种优先性，公共利益才有致个人利益于不利的可能。人们也正是基于这种恐惧，才要求法律对公共利益的外延作出明确的界定。我国台湾地区《土地法》第二百零八条就采用列举的方法对公共利益的范围进行了严格的限定，日本也如我国台湾一样，对公共利益作了列举式的规定。在梁慧星教授主编的《中国物权法草案建议稿》中，对公共利益作出了一个列举式的解释：“所谓公共利益，指公共道路交通、公共卫生、灾害防治、科学及文化教育事业、环境保护、文物古迹及风景名胜区的保护、公共水源及饮水排水用地区域的保护、森林保护事业以及国家法律规定的其他公共利益。”[2]

二、如何界定公共利益的内涵

综观世界各国，对公共利益的内涵主要通过以下方法来确定的：

（一）从公共使用的角度来确定

通过公共使用主体来确定公共利益是大多数国家最初的做法。一般说来，公共使用主体包括两类：第一类为公众，即全体社会成员或不确定的社会成员。如对于公共道路、体育设施、文化场所、风景名胜区、公共卫生设施、公共教育机构、能源水利设施等一般为社会上不确定成员直接使用；第二类为代表公共利益的主体，主要指国家机构或职能部门，如政府建筑物、国防设施。对于这些事业，世界各国都认为符合社会公共利益，因其为任何一国家都存在的，并经社会广泛承认的，独立于一国现时政策之外的社会利益，同时这一类利益内容很容易为公众所辨别和理解，故称为绝对公共利益。

（二）从公共利益的用途的效果角度来确定

法国行政法院认为，“只要能够满足公共利益就是达成公用目的”[3]。美国宪法修正案第五条将其确限定为“公共使用(PublicUse)，随着公共需要的不断拓展，法院为了使政府免于受制于为了公共使用才可以行使征收权而不得不对”PublicUse“作扩展解释，将”PublicUse“解释为”PublicInterest“(公共利益)、”PublicPurpose“(公共目的)、”PublicNeed“(公共需要)、”PublicWelfare“(公共福祉)。因此，现在美国法律对公共使用的内涵采用了广义的解释。首先，公共使用的规则排除了政府利用行政权利损害某个个体利益的同时使另一个体收益，比如征收A的住房给B开设零售商店，就不能构成公共使用。但公共使用并不意味着政府征收的财产只能或给一般公众使用。政府征收财产又立即转让给多数私人使用，同样构成公共使用。[4]

（三）从拆迁的目的来确定公共利益

房屋拆迁的目的，主要是对房屋之下的土地进行利用，因此，应通过土地利用的目的来确定公共利益内涵。

a是否具有营利性

根据房屋拆迁后土地利用的目的是否具有营利性即商业特征，来判断拆迁行为是否符合公共利益。一般地说，如果拆迁土地的目的具有商业特征，即营利性，例如将房屋拆迁后建立工厂、商业城或商品房，则该拆迁不符合公共利益的目的。

b拆迁是为了增加财政收入

有时政府进行房屋拆迁并非是为了增进公众的社会福利，而是为了解决财政危机，增加财政收入。政府的财政收入虽具有公益特性，但更多体现的是政府利益或国家利益。因此具有此目的的拆迁行为不符合公共利益。“政府为了解决公共财政的措施，其目的虽可以符合公益，但是，仍不得认为符合公共福祉，因而，若必须采征收之途径，则必须具备更进一步之要件方可。国家不可为了积极图利，而行使征收之措施，来牺牲人民之财产基本权利。”[5]

c拆迁是为了显示政绩或其他目的有时房屋拆迁的目的并非是为了社会公共利益或符合城市规划建设，而是政府官员为了显示其政绩，大肆攀比，搞官员工程、腐败工程，因此，大量房屋被拆迁，且被冠之以“公共利益”，但实质上，该拆迁行为是政府滥用行政权力，侵犯了公民权利。

三、我国立法对社会公共利益的规定及其缺陷

我国至今还没有一部专门的房屋拆迁法律，关于房屋拆迁中社会公共利益的有关规定散见在《宪法》、《物权法》中。

2004年3月14日第十届全国人民代表大会第二次会议通过的《宪法修正案》，对公民的基本权利作了重大修改，第二十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”第二十二条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”第二十四条规定：“国家尊重和保障人权。”《宪法修正案》将对土地或公民的私有财产进行征收或征用的范围限定在“公共利益的需要”，启迪人们从限制公权和保护私权的角度，从创建和谐社会法律制度的高度，审视现行拆迁立法的合法性和合理性，提供了依据。

2007年10月1日正式施行的《物权法》对房屋拆迁问题又作了进一步的规定，该法第四十二条第一款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”，第三款规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。《物权法》四十二条的规定，将征收限定在“公共利益的需要”，并且要给与补偿，特别是且第一次将征收的行使规定在“法律规定的权限和程序”的范围之内，更加有利于对私人财产的保护。当然作为征用之一的房屋拆迁也必然要遵循这一规定，是我国房屋拆迁立法的一大进步。《物权法》生效后2007年8月30日，十届全国人大常委会第二十九次会议听取了国务院关于提请审议中华人民共和国房地产管理法修正案(草案)议案的说明，并最终通过该修正案，即在《中华人民共和国房地产管理法》第一章“总则”中增加一条，作为第六条：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”因此，《物权法》的颁行对于城市房屋拆迁问题起到了很好的立法整理作用，而且根据目前的安排，关于城市房屋拆迁问题的具体法律依据将由国务院根据全国人大的授权制定相应的行政法规。

“公用征收必须而且只能出于公共利益，这是它存在的唯一价值、最核心的内容和合理性的唯一证明，也是为世界各国法律所广泛承认的原则”[6]。虽然2004年宪法修正案第二十条和物权法第四十二条都规定，征收土地和单位、个人的房屋及其他不动产的前提是为了公共利益的需要，但对公共利益的概念及范围都没有从立法上给予界定。即使是因为从立法上界定公共利益的技术难度比较大，但在执法实践中却是非常必要的，因为这直接关系到判断行政强制拆迁是否合法的尺度。如果法律规定太笼统，不够细化，实践中也难以操作，仍然会为公权力侵犯私权利留下空隙。如物权法规定征收、征用的前提是“公共利益”，主体是“县级以上人民政府”，方式是“按规定给予补偿”、“合理补偿”，但这远远不足以遏制强大的公权力对私有财产权的侵犯。[7]如果不在立法中界定公共利益的含义，往往会在拆迁实践中给某些拆迁人滥用“公共利益”而谋取私利提供机会，侵害被拆迁人的利益。

四、关于完善城市房屋拆迁中社会公共利益立法的建议

公共利益是一个高度抽象的概念,在不同的时代、不同的认识和不同的地域，可能公共利益的内涵会不一样，公共利益的这种不确定性的特定，使得在立法中对其明确界定是一件非常困难的事，但是明确“公共利益”的范围和界定的方法，在实践中却是非常需要的，科学地明确“公共利益”的范围和界定的方法，可以在房屋拆迁中更好地促进行政机关依法行政，杜绝滥用公共利益的现象，从而更好地规范房屋强制拆迁，保护公民的私人财产，维护社会的安定团结。

（一）明确“公共利益”的范围和界定的方法

纵观西方国家的立法，关于公共利益的界定，一般采用三种不同的立法模式。第一类是概括式规定，即仅原则性规定限于公共利益的目的方可征收、征用土地或者公民的私有财产，但对哪些事项属于公共利益范围没有明确规定。这类国家主要有美国、加拿大、英国等。第二类是列举式规定，即在法律中详尽列举可行使征收、征用权的公共利益事项。这类国家主要有日本、韩国、印度、墨西哥等。第三类是折衷式，即一方面列举公共利益的范围，另一方面又对公共利益作出概括性规定。我国香港地区以列举的方式规定公共利益的范围。在其《收回官地条例》和《土地征用条例》中同时规定,官地收回和征用土地须以“公共用途为目的”,并且详细列举了属于“公共用途”的“收回”和“征用”情况。

笔者认为，我国采用概括式的方式来界定公共利益，更符合我国的立法实践情况，因为采用列举式难以详尽公共利益的范围，难免有遗漏，并且并没有对公共利益的上升到理性认识。而采用概括式，明确公共利益的特征及确认的原则，会更容易一些，减少立法上的技术难度。对于公共利益的特征，前面笔者从其公共使用、用途和目的三个方面作了分析，在此不再重复。在具体实践中，我国立法中界定公共利益可以参考以下几个标准：一是受益对象的数量。“公益”意味着超出个人的范围，按照“少数服从多数”的原则，大多数人的共同利益即可认为公共利益。但少数人的利益并非一定不能成为公共利益，比如老年人占我国人口比重相对较少，但国家为了更好地照顾这些老年人而建立的养老院等也属于公益的范畴。在一个社会，公共秩序和普遍幸福允许对权利作少量的特殊限制，但它们不会允许吞没权利的限制或使权利完全从属于所设想的普遍幸福。也就是说，即使以“公共利益需要”为理由，政府的权力也不是无限的，不能将个人权利完全淹没在公共利益之中。二是是否向社会公众提供公共产品。我们通常所说的公共事业是一种为满足公众需要而由国家组织安排,固定持续地向公众提供交通运输、卫生保健、水、电、热、暖等的公共服务设施；另外，还包括国防、外交、司法、教育等，这些都有非排他性和非竞争性，因为它不能为个人所独占，只能由公众共享。三是是否以促进国家的经济、文化、国防等建设为目标。国家在每一个特定的发展时期都有特定的目标和规划，其中基础设施建设是非常重要的内容，它对于每一个社会成员都是不可或缺的东西。个人在追求私利的同时也可能促进了国家经济、文化、国防等建设事业的发展，如果其实施结果符合公益目的也应当将其归入公共利益的范畴，比如个人办的私立学校等。四是其结果是否确实能使社会公众受益。实践中,有些行为虽然打着“公共利益”的旗号，但事实的结果却使某些个人受益，而公共利益却未得到体现，如政府为解决当地居民住房紧张问题而征收土地,建造经济适用住房，这本属于公益目的，但新建房最终却被某些行政官员购买，普通居民很难买到，这就有违公益目的。[8]我国的《土地管理法》、《城市规划法》等法律根据各自的调整范围对涉及公共利益的具体事项虽作了一定的列举，但很不完善，尤其是涉及城市房屋拆迁的领域。最近下发的《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》(国办发[2004]46号)，明确将“能源、交通、水利、城市重大公共设施等重点建设项目，以及重大社会发展项目、危房改造、经济适用房和廉租房项目”视为城市房屋拆迁中改善城市基础设施、发展公益事业的重要公益项目。上述事项，可通过完善相关单行法予以具体规定

（二）确立“公共利益”的争议确认制度

在城市已有房屋的地区进行建设，与在没有建筑物的土地上进行建设是不同的，因为它涉及诸多的私主体的利益，“为城市建设的需要”，并不能成为可以肆意侵害他人利益的合法借口。因此，私房所有权人不仅应当有建设项目是否直接具有公共利益目的的知情权，而且对非以公共利益为直接目的的建设项目，有拆迁异议权。在欧美国家，包括在我国香港地区，房屋所有权人有权对他们认为不合公益的建设立项提出否决。如果法律标准的模糊导致对于公共利益的理解可能有所偏差，被拆迁人如果认为房屋拆迁不符合法律规定的公共利益标准，可以提起行政复议，也可以向法院提起诉讼，由法院进行认定和判决。在个案中，对公共利益的界定需要行政机关的裁量，而这种裁量的结果也可能发生侵犯公民权利的情形。通过司法程序可以防止行政机关滥用职权随意解释公共利益，使公平正义在每一个案件中都得以实现。

公房拆迁和私房拆迁的区别

公房和私房拆迁征地补偿区别主要包含三个方面，具体表现在:

1、拆迁款享有权益人不同。

私房的房屋所有人为购买者个人，公房的所有人为公房是国家或集体，故拆迁款所有人私房拆迁的是房屋所有人，公房的所有人为国家或集体。

在公有房屋拆迁补偿，公房产权人不应有别于私房产权人。

房屋所有权的性质，房屋的产权可分为公有和私有公房，按管理权属的不同又分为单位自管公房和直管公房，在我国，直管公房一般由各级人民政府房地产行政主管部门管理，房地产行政主管部门作为直管公房所有人的代表，依法行使占有、使用、收益和处分的权能，与国家授权单位自管的公房一样领取了房屋所有权证。公房的所有人作为拆迁关系中的主体之一，其权益理应与其它的所有权主体一样，受到公平、公正的保护，在制订政策和执行政策当中，应保持法规的严肃性和一致性，制订的公房拆迁补偿行政规定，不应有别于私房的拆迁补偿额度和利益分配方法。

2、补偿的对象不同。

私房因为房屋所有权是私人，所以补偿是给拥有所有权的私人。而购房除非当地有特殊政策，否则补偿是给公房产权单位。

公有房屋拆迁补偿遵循等价有偿的民事原则，房屋所有权和土地使用权共同构成房地产的所有权，房地产所有权人依法享有占有、使用、收益、处分的权利，公房经租中，房地产所有权人行使自己的处分权、收益权，将占有权、使用权交给承租人，承租人从房地产所有权人处取得占有权、使用权就必须支付相应的代价给付租金，这是一个等价有偿的双务民事活动。

拆迁也属于民事行为，民事主体地位平等、自愿公平、等价有偿的民事原则，平等地保护民事主体的权益，所以，在拆迁过程中，房地产所有权人应该获得所拆除的房地产价值，包括区位价、重置价及附属物的补偿价，而使用人应该取得因房屋被拆迁使用权灭失的损失补偿，包括过渡费、拆迁费等。承租人同样应享有，但承租人享有的不是房屋的区位价，而是使用权的区位价，因为拆迁，承租人从原有区位迁出，对生活造成了不便，因此我们在制订过渡费、搬迁费等拆迁费用标准时，也应结合房屋的区位价等级差，确定相应的补偿比例，在过渡费、搬迁费等给承租户的补偿中予以体现，即遭受了多大的损失，就得到多大的补偿，更得体现等价有偿的原则，而不是从房地产所有人应得利益中挖出一块来贴补承租人。

3、补偿金额不同。

公房住户只能得到搬迁费、过度费。

私房拆迁可以得到拆迁补偿款或给与回迁政策。

房屋所有人取得重置价结合成新的补偿，区位价等补偿给承租人，被拆迁人与房屋承租人的租赁夭系在拆迁补偿后自动解除，违反了民事活动中民事主体自愿平等、意思自治的原则，租赁双方不能协商一致的，就解除不了租赁合同，而现有的公房已被拆迁，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换的房屋，由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新签订房屋租赁合同，拆迁人提供的安置房也是实行等价交换，超过或不足的价值，互找差价，应该按照双务合同中的权利义务对等的方法，结合情势变更原则，由租赁双方协商解决。

公房是国家财产或集体财产，不能作为私人财产被继承。公房承租人对于所承租的公房只有居住权，和极其有限的处分权。

法律依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定:

(一)国防和外交的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

私房拆迁和公房拆迁的区别

私房拆迁和公房拆迁的区别如下：

1、房屋所有人不同。私房的房屋所有人为购买者个人，公房的所有人为公房是国家或集体。

2、补偿的对象不同。私房因为房屋所有权是私人，所以补偿是给拥有所有权的私人。而购房除非当地有特殊政策，否则补偿是给公房产权单位。

3、补偿金额不同。公房住户只能得到搬迁费、过度费。私房拆迁可以得到拆迁补偿款或给与回迁政策。

扩展资料：

《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》中指出，拆迁补偿不公平不准强制执行。

征收补偿决定存在七种情形之一的，人民法院应当裁决不准予执行：

1、明显缺乏事实依据；

2、明显缺乏法律、法规依据；

3、明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障；

4、明显违反行政目的，严重损害公共利益；

5、严重违反法定程序或者正当程序；

6、超越职权；

7、法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。

参考资料来源：百度百科—拆迁

参考资料来源：人民网—最高法出台拆迁规定：补偿不公平不准强制执行