日本买房投资如何选择

日本是一个发达国家，其经济有着很大的实力，房价也是居高不下的。对于投资客来说，房产是一个不错的投资。那么日本购房投资如何选择？今天本篇文章就为各位朋友介绍一下在日本买房的人们容易忽视的几个方面，以供各位参考。

1.房屋类型选择

在购买日本的房屋的时候要注意日本各个房屋类型的甄别。日本的房子有三种类型，一种是公寓，也有别墅，还剩下一种我们从未接触过的：自造。相对来讲，公寓花费最高但是所有设施都比较完善而且有物业服务，生活相对来讲较为便利。别墅相比公寓来说，较为自由，可以自行安排装饰庭院中的物品摆设。而自造房屋则是最为自由的一种房屋类型，所有的一切都不受限制，可以自行设计建造。所以在购买时要明确各个类型的差别，以便选择最为合适的房子。

2.房屋年限要注意

有很多人在购买房屋的时候，对年限久远的房子常常不予考虑，即使其各方面条件都不错，但只是因为年日久远，样式老旧。实际上，建造时间较为长久的房子性价比还是十分不错的。尤其是82年开始建造的房子，因为这些房子在建造的时候是采用了新耐震的标准，安全性极有保障。??买房其实除了花钱之外还是需要去??对这个房子的周边信息以及详细情况进行了解。

求日本房产投资攻略

海淘房职业顾问为您解答：

日本房产租赁市场稳定，个人投资者主要以租金收益作为房产投资利润点。

可以确认的是，并不是每个人投资日本房产都能赚钱。这取决于房产投资者能否在复杂多变的房产市场挑选到优质房源。不同的户型、不同的物业类型以及不同区域的房产，房产租金回报率和未来升值空间的差异非常大。

投资日本房产之前需要了解日本房产相关基础知识才能在投资过程中游刃有余。盲目进入日本房地产市场不仅赚不到钱，可能后期需要花费十倍的精力来处理房产的维护和转售过程中出现的问题。

对资金充沛的投资者而言，东京JR山手线车站周边以及市中心的单身公寓都是非常不错的投资房源。公寓单位距离地铁车站的距离直接反应出该公寓单位租金价格水平以及房产价格的高低。

公寓单位距离地铁站距离徒步10分钟之内的房源都是非常不错的。单身公寓套内面积一般以18~25平米居多。

日本房产没有公摊面积，在日本房源盘纸上一般标示套内面积、室内专有面积、壁芯面积等词来表示出售房源真实可用的面积范围大小。

不过也有少部分房产日本中介公司为推广宣传，不以房产壁芯面积来进行虚假宣传，误导客户。

投资者在签署房产合同时一定要仔细查看合同记载的面积是否为壁芯面积。投资者一定要避免犯这种低级的错误，不然后期在维权方面必然要耗费不少精力来处理相关事务。

投资日本不动产市场根据收益率的高低来分，依次是酒店、民宿、一栋楼、单套公寓。投资日本酒店金额相对较大，一般在1000万人民币左右；普通一栋楼投资金额在500~1000万人民币；东京市中心20平米单套公寓价格一般在300万人民币左右；不同区域，房产价格差异较大。

现在市场上投资日本房产的客户多半会选择东京和大阪单套公寓进行投资。

东京房产价格经过近几年的猛涨，租金回报收益率要低于大阪房产租金回报率。东京单套公寓房产净租金回报率一般在3.8%~4.5%；大阪房产净租金回报率在4.5%~5%，有些房产净租金回报率能达到6%。

如果投资者追求稳定就选择东京市中心的房产进行投资，如果更看重房产性价比以及投资回报率就选择大阪市中心房源进行投资；譬如梅田商圈、难波商圈、本町、界筋本町的单套公寓都是非常不错的选择；房产价格相比东京也要便宜30%~50%。

京都时日本的文化古城，京都政府限制对京都城市中心进行现代化建设，犹如中国的西安，保存有许多历史文化古迹；京都旅游人数多，很多投资客都会选择在京都购买一户建经营民宿，再交给当地民宿运营管理公司托管，即可获得不菲的收益。

其次，我们要知道，买房的时候，需要缴纳哪些费用？

房产税、不动产取得税、印花税、中介费、管理费。

为什么在日本买个房子，既然缴纳了“不动产取得税”，为什么还要缴纳“房产税”？

这个要提到日本房产的属性了。和中国不同的是，一旦你在日本拥有了房产之后，就等于，与之相关的土地所有权也是你的了。所以，房主需要为此缴纳包括土地和房屋建筑的税费。

不动产取得税是一次性缴纳的，为房子总价的4%。

而房产税则由两个部分组成，一个叫“固定资产税”，一个叫“都市计画税”，计算方式比较复杂，总归下来，固定资产税1.4%，都市计画税为0.4%，这么算下来，房产税为1.7%。

这里值得注意的是，房产税是以日本政府对你所拥有的房产的估值为准。政府每年会对各个区域的房产进行估价。也就是说，你的房子买来可能是400万（日元），但是估值有可能是200万（日元），也有可能是500万（日元）。咱们简单的理解这个问题，约为你所购买的房屋总价的0.4-0.8%，你每年都得缴纳的费用。

同样，影响收益率的还有物业费和管理费。

物业费，视乎每一个不同房产管理公司的收费标准；管理费，是一项视乎房主需要与否的项目。管理费通常是委托给中介公司，让他们待为管理房子所需要的一切，比如换个灯泡，将房租款额汇款给房主（当然，银行汇款房主自理），还有你每年的缴税。这一个项目，房主也可以自己操办。

其他的费用，都比较好理解，比如中介费用、印花税，在国内购房也有这些项目。当然，这些是不影响收益率的。

所以，购买的时候要多考虑各种因素，尽量事无巨细问清楚，因为每一项都可能影响到你的净收益率

如果是抱着国内投资房产的心态去日本买房，可能会非常失望。

日本经历过房产泡沫，由此，政府对防止房产炒作的政策真的是非常严厉，包括个人和房产商，日本政府的一个大棒就是，各种税。购买地皮后闲置等到地价上涨再去建房出售，那你就要为此付出更高的不动产固定税；个人也是如此，如果房主想等到房价上涨后出售，那么升值部分的40%，要缴纳给日本政府。

由此，大起大落的房价，那是不可能的。目前日本的房子升值率最高不超过5%左右。

即使，你想通过上涨房租来调整自己的收益率，那也是不允许的。

那为什么大家要去日本投资房产呢？

大抵是出于这么几个考虑，一是，为日后国内经济增长放缓做准备，保值；二是，给下一代留一个有土地所有权的房产

日本公寓如何翻新改造(长文多图)

前言：本文摘录NUbyrenovation的《斉藤アリスのリノベーション日记》。

相信很多人都对日本的装修材料以及我们口中所谓的“日式”风格很感兴趣，但其实绝大多数人并不了解日本装修改造的过程，这次就让我们跟随模特AliceSaito全程参与一次日本公寓的改造装修。

其实原版正文从选房设计以及选材开始，我们这里就简化一下，从正式施工阶段开始。

阶段1.拆除和基础结构

正式开工前，平面布局已经确定。

通过几次的调整之后Alice确定的自己家的平面布局，相对封闭的步入式衣帽间（WIC）和开放的睡眠区（BED?SPACE）成为这个空间的特点。

拆除原始房屋内的装修，以及结合上面平面图我们能看到日本此类住宅的中间区域都比较开阔，没有过多的承重结构，保证了空间的灵活性和可变性。

拆除后的确认。

拆除后就可以做日本独有的地面工程，架空地面。

上图红色框里是特殊的减震构件，黑色为橡胶材质。做架空地面的好处是就算在自己家里跑跑跳跳也不会影响楼下邻居，相信楼上住小孩的家庭都深有体会吧。而且地板下部的架空空间还可以用来走水电的线管。

全屋主要的活动区域都会做上架空地板。

日本公寓内的隔墙基本都是轻钢龙骨或者木龙骨制作的，有抗震的需求以及减少日后拆改产生的大量建筑垃圾。

墙体骨架立起来之后房屋的格局也基本就一目了然了。

墙体楼板的骨架做好之后可以做水电工程了，当然前面一定有项目穿插的情况。

从上图我们可以看到这个位置应该是厨房区域的水电布置。其中橙色为热水管，蓝色为冷水管，日本绝大多少住宅给水系统都采用PEX管的中央供水方式。灰色为电线，奶白色为燃气管。

现在在国内能买的进口PEX管常见有沙克贝特、瑞好、日本积水和KVK，如下图。等有机会讲解一下它的特点。

下图灰色为排水管改造。

阶段2.造型及饰面

地板的基础做好了之后就可以做地板的完成面了，Alice家的地地面施工有些特殊，采用了地板和水泥材质的穿插硬拼。

跟设计师确认地板。

首先固定好地板并做好饰面涂料，并保护好四周与其他材质交接的位置。

采用特殊的水泥质砂浆与地板做平，最后形成地板与水泥穿插硬拼的效果。

新建的隔墙都是采用石膏板封面，并在其上面贴砖和涂刷涂料。日本装修一般是不怎么使用腻子的，石膏板补完缝隙就可以涂刷乳胶漆或者贴壁纸。

步入式衣帽间的隔墙被刷上蓝色。

工人师傅在石膏板上贴砖。

阶段3.安装工程

Alice家顶面保留了粗糙的水泥质感，除了墙面和地面，基本上就剩安装工程了。

裸露的烟管和明装的电线管。

Alice的身高是170cm，所以洗面台的高度做到了93cm。

镜柜的墙面直接就刷成了和步入衣帽间一样的蓝色。

安装定制的柜体。

End.完成

最后我们来看看完工的效果！

最后向Alice交付钥匙和礼物。

尾巴：看到大面裸露的烟管、线管以及粗糙的水泥相信很多人都会好奇这就装修完了？这也太出租房了吧。但其实日本很多公寓类的住宅翻新改造都是如此，这种情况其实由很多原因造成的，如日本高昂的人工价格、多震的地理环境、以及人们对住宅及家的理解等等都造成了这种理念上的差异。

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在日本房产维修基金是怎样的

修缮费是为了公寓的长期保养及维持公寓的价值、安全等而收取的。为了避免突然性的庞大修缮开支：如公寓外墙翻新，升降机，水管等大型维修工程。

这是根据长期修缮计划所需的资金，以长期累积的方式收集。

不同的公寓所要支付的修缮费是根据建筑年代、面积、结构而定。

公寓的业主需要按月支付。如果房产是出租状态，修缮费也由房东支付。

在日本的任何一栋公寓建物中，修缮费对于所有楼层的业主来说，都是完全平等的，支付费用时也是平摊的。

日本人的思维是，大家共有整栋建筑，建筑的更安全关乎每一位住户，所以不应分谁多谁少。

正是这种集体主义思维，才使得日本的物业管理中很少出现纠纷与矛盾。