大家好,今天小编来为大家解答以下的问题，关于旧房改造书店设计，小户型装修颜色搭配20平方超小户型旧房装修改造这个很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！

海淀图书城的历史

一脱颖而出的中关村原生态文化

海淀图书城一带，在旧时就是繁华之地。图书城北侧，原先是海淀镇的老虎洞胡同，是一条商业街，当时有京西海淀镇“小大栅栏”之美称。解放以后，较早在此开店的是中国书店和海淀新华书店。其中，海淀新华书店的面积稍大，在周围很有名气。中国书店门脸较小，但也很吸引读书人。这两个书店差不多就是海淀书店群落最早的“原住民”了。

上世纪80年代，有专家在全国政协提交提案说，科技工作者没有地方买科技书刊，应该设立一个专营科技图书的书市。海淀图书城一带由于文化氛围浓，集中了诸多的高校、院所，因而在选址中脱颖而出。海淀中关村地区的原生态文化得到了发展机遇。到1992年，籍海楼在此开业，整个街区被正式更名为“中国海淀图书城”；后来又建了昊海楼，形成了图书城现在的规模。

二辉煌时期每日人流数曾达到数十万

作为海淀区最有代表性的特色商业街，中国海淀图书城已经拥有近二十年的历史，每日人流数曾达到数十万。这里汇集了全国各地的优秀书刊，成为北京首屈一指的购书场所。“中国海淀图书城”牌楼，就见证了图书城在这一时期的辉煌。

三插上创意产业的翅膀再生

图书城内的两个主要建筑籍海楼和昊海楼建成之后，部分房产以“永久使用权”的名义出售给了部分单位和个人。图书城的其他旧房产业也由各个不同的主导单位或自行翻建或联合翻建，这就在促进图书城繁荣的同时，造成该地区房屋产权关系复杂，经营自主性过大，公共资源有人用无人管等诸多问题。

1999年，北四环路开始建设，图书城被拦腰截断，面积大量缩减，加上此时中关村西区也开始加紧建设，海淀图书城周围的居民开始大量外迁。种种因素，导致海淀图书城开始走下坡路。

随着文化创意产业的兴起，海淀图书城终于迎来了它的新生。

2005年5月28日，以海淀图书城为中心的中关村创意产业先导基地成立，这是北京市的第一个创意产业基地。为将海淀图书城打造成创意产业基地内名副其实的核心区、全国闻名的以图书文化经营及创意产业为特色的北京市文化商业知名品牌，海淀区政府决定对海淀图书城进行改造。改造的计划已于今年7月拉开序幕。预计到年底，作为中关村原生态文化和商业的核心图书商圈将以全新的面貌重塑往日的辉煌。届时，“图书文化特色商业街”将同时挂牌，成为北京10条特色商业街之一。整个区域则被称为中关村文化广场。建成后的文化广场总占地面积近5公顷，总建筑面积22万平方米，是以图书销售为龙头，集文化产品销售、文体用品销售、休闲、餐饮、娱乐等各种消费、服务于一体的大型综合性文化商业区。

四新型城市约会地

在海淀图书城特色商业街改造过程中，街内的市政设施将努力体现现代化、人性化的设计取向。

在设计中，重拾老北京灰砖墙的做法，以各种花砖拼接的方式形成镂空的灰墙，与蓝灰色调的清水漆墙面，形成整个街区建筑形象的底景，使人感受到一种洗尽铅华的朴素和幽雅。

海淀图书城特色商业街虽为外部空间，但能给人一种置身于“院宅”之内的感觉，令人感到亲切、放松，而这种尺度关系也正是对海淀图书城特色商业街传统建筑空间的一种保留与继承，并与周边的现代建筑尺度形成强烈对比。

重妆后的海淀图书城将成为中关村地区独具特色的文化消费、创意产业聚集的中心区，形成图书、教育、健身、时尚、餐饮多业态组合的新型城市约会地。

小户型装修颜色搭配20平方超小户型旧房装修改造

小编的话：以热情的红色墙面从视觉效果上让这间客厅提升了不少时尚度，设计师巧妙的利用沙发背后的墙面空间来作了大面积储物架，不仅能够在这边存放下CD还能摆放许多装饰小摆设，使整个客厅空间也变得丰富不少。

小编的话：在狭长的房型中，墙面空间时常是最能够被完美利用的，这一阅读区域也不例外，以自然的原木色系打造出来的储物空间在功能使用上来说，也是相当实用的一个设计，走到这里就像是来到了书店一般，满眼都是书的海洋。

小编的话：而紧靠储物柜的是一张木质小书桌，让房主在这边不仅能够拥有大容量储物空间，还能够坐在这边进行办公阅读，作为书房来说，阅读氛围也是恰到好处的。

小编的话：书桌旁的墙面房主选择了清新的薄荷绿来呈现，与原木色作搭配的这一色系，给人的整体感觉就是自然清新，这样的色系搭配确实很适合作为书房色系哦。

小编的话：这间便是这间房子里的用餐区域了，延续了书房清新的色调，在这边用餐心情应该会不错吧，墙面上原木色的小木框中能够放置些小摆设作为装饰点缀墙面。

小编的话：设计师在餐厅旁边还作了飘窗设计，狭长形的飘窗虽然不是很宽敞，但在整体视觉上给人以舒适的感觉，配上可以随意调节的百叶窗帘，让这间餐厅显得采光极佳且具有惬意的空间感觉。

小编的话：餐厅空间中只摆放了一张小小的木质餐桌，使得这一空间看上去展现出一种较为宽敞的感觉。

小编的话：这个空间作为客房来使用，墙面则以嫩绿色系来展现，亮的窗框与墙面相搭，是这间客房从色彩上看起来显出活泼明朗的空间氛围。

小编的话：卧室中放置一张舒适的双人床，纯白色墙面让这一空间尽显简洁自然，墙边倚靠着一面木框全身镜，足够平日里供房主在这边臭美个大半天了，这款卧室从装修格局上来讲虽然简单，但却在简单中让人能感觉到一种舒适感。

小编的话：厨房中以黑色来作为空间主色调，而厨房门口的墙面被设计师打造成橘色砖墙，整个空间都显得个性十足。

小编的话：纯黑色L形橱柜与不锈钢台面完美展现出了这间厨房的独特时尚感，墙面上的搁架设计也帮助这间厨房能够更便捷的作收纳用。

小编的话：蓝白相间的墙面加上原木色系的边框点缀，这就是这间20平超小户型中的卫生间了，以透明玻璃作为淋浴区的隔断，墙面上木质边框的镜面也尽显独特，蓝白色相加的清爽色系让这间卫生间看起来整洁干净。

室内设计专业大学排名

室内设计是我们生活中不可缺少的一部分，正是因为如此，室内设计专业人才的需求在不断加大。大多数室内设计人才都是从艺术院校出来的。所以，今天美行思远小编为大家整理了国外室内设计专业大学排名，供大家参考。

美国室内设计专业大学排名

1、普瑞特艺术学院

普瑞特艺术学院提供建筑、平面设计、艺术设计、工业设计、时装设计、珠宝设计、插图、室内设计、数字艺术、创意写作、历史、图书馆和信息科学等领域的教学和研究。，其中，室内设计系排名全美第一，众多的艺术类人才均曾在此学习，其中不乏知名画家、设计师、作家等。

2、萨凡纳艺术与设计学院

萨凡纳艺术与设计学院的室内设计系课程既包括民居住宅设计，又包括商业室内设计，而且延伸到布景设计，甚至包括网络设计。虽然在建筑艺术分院内有250多台计算机和有3个专门的室内设计实验室供学生们使用，教师们还是强调，电脑永远无法取代真正的设计，真正的设计源自大脑、源自心灵、源自手中的铅笔。

3、罗德岛设计学院

罗德岛设计学院是一所集艺术与设计学科为一体的世界顶尖设计学院。罗德岛设计学院各专业都位于领域前端，工业设计(IndustrialDesign)、平面设计(GraphicDesign)、插画(Illustration)、摄影(Photography)、建筑(Architecture)，室内建筑(InteriorArchitecture)及景观建筑(LandscapeArchitecture)专业尤为突出。

4、纽约室内设计学院

纽约室内设计学院，常简称为NYSID，专业性极高，1916年成立至今，并无设置其他科系，完全致力于室内设计领域，并在此领域持续保持全美顶尖地位，毕业生遍布知名工作室。NYSID是一所小型的私立学校，、位于纽约的精华地，也就是曼哈顿上东区70街，学校不大，没有校园，但是该有的设备如艺廊、书店，也是应有尽有。

5、帕森斯设计学院

美国帕森斯设计学院是全美最大的艺术与设计学校，与世界时尚最高学府意大利马兰欧尼学院、英国中央圣马丁设计学院、巴黎ESMOD并称世界四大设计学院。

在1906年，帕森斯在美国建立了第一个室内设计项目。帕森斯和其他程序的早期领导人、一个世纪以后，室内设计专业才逐渐发展成熟起来。帕森斯设计学院的老师经常参与同学们的设计过程，老师会对他们的创作进行一些专业的指导和点评。大四时，学生会加入到设计工作室，为客户设计一个不盈利的项目。

英国室内设计专业大学排名

1、切尔西艺术与设计学院

切尔西艺术与设计学院的室内与空间设计课程的独特之处就是它专注于室内的设计，包括复杂的建筑空间及小面积的空间设计。这将使你对于设计目标有亲切感，并且帮助我们理解反馈给用户的信息是否准确。这门课程是切尔西所有室内设计课程的核心，也是研究生课程的基础以及空间设计研究组集体工作的基础。

2、爱丁堡艺术学院

爱丁堡艺术学院是欧洲最大、建校历史最长的艺术学院之一，其历史可以追溯到1760年的爱丁堡美术学院。现分为两个相连的校园，位于市中心，现有学生两千名，分别来自世界三十八个国家。爱丁堡艺术学院以其独创能力和研究著称，与许多工业企业及国有部门都有联系。学院可以为学生提供到欧洲、美国、日本和澳大利亚学习的机会。

3、格拉斯哥艺术学院

格拉斯哥艺术学院是英国最古老的，也是现存为数不多的独立艺术院校之一。学院下属3个学院，分别为设计学院、美术学院以及麦金托什建筑学院。历史与评论研究系主要承担艺术和设计本科程度的教学，数字设计工作室除了负责最新的研究生科研外，还开设二维、三维动画的研究生课程。

4、英国创意艺术大学

创意艺术大学学院是1980年三所兴盛的院校合并的结晶。学院现在有三个主要校区，分别位于Maidstone，Rochester和Canterbury。学校在学生的创造力培养、经济和文化生活上起了一个关键性的作用。学校在艺术、设计、建筑学、媒体和交流等教育上尤为出色，受到了世界各国学生的肯定。

5、伯明翰城市大学

伯明翰城市大学是英国现代化、综合性的高等学府之一，拥有来自全球80多个国家约25,000名学生，6大学院，300多种课程。学校重视学生的社会实践能力，所开设课程具备较强的实践性和创新性。BCU在伯明翰共有8个校区，拥有先进的现代化教学设施和实验室，提供给学生较好的硬件设施，包括图书馆，活动中心等。

以上内容就是对国外室内设计专业大学排名的介绍，哪个是你向往的院校？如果还有关于室内设计留学疑问，可以在美行思远艺术留学网站留言，我们将有专业的老师会为你一一解答。

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房地产基础知识

房地产基本知识：

一、什么是房地产？

是房屋和土地的社会经济形态，是土地作为一种财产的总称。又称为“不动产”。

二、什么是房地产市场及其分类？

包括地产市场和房产市场。一级市场土地市场

二级市场增量市场

三级市场存量市场

三、房地产的基本概念？

商品房：商品房是指具有经营资格的房地产开发企业（包括外资）开发经营的住宅。包括住宅和非住宅两类。商品房的所有权包括四部分：房屋的使用权、所有权、处置权、收益权。

房改房：是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。哪些家许可凭证明购房？

（1）夫妇双方均为机关工作人员、教师、国有或集体企业职工的家庭；

（2）市政府批准的重点工程建设涉及被拆迁居民家庭和政府组织的危旧房改造项目涉及被拆迁居民家庭。

经济适用房和商品房一样吗?

（1）经济适用住的销售并不是向社会公开销售的低价商品房。

（2）经济适用住房的买卖、转让、出租手续也与商品房不同，实行专门的《经济适用住房产权证》，具体办法正在制定中。

唯一不同的是经济适用住房在出售时，购买人要按经济适用住房所在地标定地价的10%交纳土地出让金。

3、安居房：指实施国家“安居工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下的特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非盈利性住房。

4、集资房：集资房是改变住房建设由国家和单位揽的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

5、多层住宅：指四至六屋楼房住宅称为多层住宅。

6、小高层住宅：指七至十层的楼房住宅称为小高层住宅。

7、高层住宅：指十层以上的楼房住宅称为高层住宅

8、会所：以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施

9、跃层：跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层；一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间的设计空间等。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过光线弥补，通风好，户内居住面积和辅助面积，布局紧凑，功能明确，相互干扰小。

10、复式：复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济羡慕地住宅。是建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6）上层供休息，和储藏用其目的是在有限的窨里啬使用面积，提高住宅的利用率。

11、错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系，但没有完全分成两层，（适合大面积住宅，小户型会显得局促。

四、规划有关概念

1、层高：层的高度，对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的距离，层高减去楼板层的厚度为房间的净高。

2、户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室的数量和大小。

3、户室比：各种户型在总户数中所占的比例称为“户室比”

4、建筑系数：“建筑占地系数”的简称。指一定建筑用地范围内所有建筑物占地面积与用地总面积之比以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的窨要求，并保证足够的道路，绿化和户外活动场地。

五、与产权有关的概念

1、房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权能，是物权的一种。房屋产权指房产所有者，按国家法律规定所享有的权利。

2、房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

3、房地产权登记：房屋所有权登记，通常称为“产权登记”（包括房屋所有权登记和房屋法确认房屋所有权的法定手续。在规定登记范围内的房屋不论属谁所有，都必须按照所有权登记办法的规定，向房屋所在地房管机关申请所有权登记，经审查确认产权后，由房管机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理.

4、共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在又有按份共有权益，并承担相应义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享有同等的权利，并承担同等的义务。

5、房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款，按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只能按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契，抵押即告终结。

6、过户：即更换房屋产权人姓名。

六、房屋结构的基本知识

1、砖木结构：用砖墙，木柱（砖柱）和木屋架作为主要承重结构的建筑物

2、砖混结构：竖向承重结构用砖墙，水平承重构件用钢筋，混凝土楼板作为主要承重结构的建筑物

3、钢筋混凝土结构：房屋的主要承重结构构件全部采用钢筋混凝土制作的建筑物。

七、与面积有关的概念

1、建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用面积。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

2、公摊面积：1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用的建筑面积。

2、单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%

3、使用面积：建筑面积各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。使用面积大于等于地毯面积。

八、房地产开发及预售的相关概念。

五证与两书

1.《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。

《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。

《建设规划许可证》：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

<商品房销售（预售）许可证>：是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。

2、<住宅质量保证书>是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件。

<住宅使用说明>是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用说明。

3、房屋预售：房屋还未建成就预先出售，一般是先收取部分款项作为定金。这种形式有利于房地产开发公司加快资金周转，在房屋供不应求时，房屋出售往往采用这种形式。

契税：指房屋所有权发生转移时，就当事人所订契约，按房价的一定比例向亲的房屋产权人征收的一次性税收。它是针对房地产产权变的一个专门税种，也是购房过程中购房者所承付税额最大的一次税费。

一手楼交易流程

1、看房

2、洽谈

3、交订金

4、签约

5、交全款开三联收拒

6、交进户费

7、进户

8、换正规发票“黑龙江省商品房销售专用发票“

9、办产权所需材料：1发票

2合同

3买受人身份证原件及复印件

4名章

5商品房销售

10、出证

二手房交易指南

一、土地证过户须知

原房主产权证(复印两份)，原房主身份证复印件

现房主的身份证复印件

买卖协议书，原件复印件

二、二手房如何估价？

1、房屋每年折旧费，每年折旧2%

2、户型因素：房屋类型为小厅、小卫、小厨“三小”类型，扣减10%：

房子所在楼层不同价格不一样：2、6层是基准价，5---6层扣减3%，7层减5%，3---4层加3%，楼顶减5%；

3、朝向因素：如房子没朝南的门窗，减5%：

4、小区环境：没有物业管理，扣减5%，小区没有单独封闭减5%属于重点中小学区域的房子加15%

基准价为当地商品房的零售价。

三、什么样的二手房可以交易？

私产房，并且共有人同意出售：房改房，原售房单位允许出让的，无抵押、查封和其它权利问题记录的，没有私搭乱建性质的。

四、卖房者需提供什么证件？

产权证书

房主身份证

有共有权证的，需出具共有人同意出售的证明；

户口

土地使用权证

1、定金：定金是一种合同履行的担保，是指当事人约定由一方向对方给付的作为债权担保的一定货币，它属于一种法律上的担保方式，其目的在于促使债务人，履行债务保证债权人得以实现

2、订金：通常是在购房者与发展商就房屋买卖的意向，初步达成协议后，准备进一步协商签订的临时认购协议，通常做法是在约定的选房号，面积，房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同

六、什么样房产不能转让？

1、根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的

2、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的

3、共有房地产，未经其他共有人书面同意的

4、设定抵押权的房地产，未经抵押人同意的

5、权属有争议的

6、法律、法规或市政府规定其它情形

七、产权证，如何识真假？

在二手房交易中，房产证的作用也越来越重要。在我市日常从事二手房交易和房产租赁过程中，也发生过“假证行骗”的事情，在此市房地产专业人事，向您介绍如何识别房屋所有权证的真伪，不给骗子们可乘之机

1、封皮：材质为进口涂塑纸，封面上部印有中华人民共和国国徽，下部第一行字“中华人民共和国”是用圆体字印制，第二行字“房屋所有权证”为黑体字印制，全部为金黄色。

2、建房注册号：由建设部对每个能够发证的市、县级发证机关进行注册登记并予以编号，哈尔滨市统一建房注册号为23001

3、团花：在封面里页上有红色和绿色两色细纹组成的五瓣叠加团花图案，线条流畅，纹理清晰

4、水印：为宋体“房屋所有权证”底纹暗印

5、发证机关盖章：法定的发证机关是哈尔滨市房地产管理局，房产证上所盖的发证机关印章均是机器套印，印迹清晰，干净，印色均匀

6、用纸：浅粉色印钞纸

7、花边：在首页，有上下左右均等宽对称的咖啡色花纹边框，花纹清晰，细腻

8、填发单位：在第二页右下角为填发单位（盖章）：例如“哈尔滨市房地产产权临理处发证专章”即为房屋产权所在区、县房屋土地管理局印章。

9、编号：在封底“注意事项”右下欠，同一发证机关的权证号码是连续的8位数。以上特点为新房屋产权证所具备的，而假的一般为用纸粗糙，花纹，团花线条粗细不一，印刷不清，而证章多为私刻，大小不一，字体斜歪等，只要稍加注意，很容易区分，如您对交易方手中《房屋产权证》有疑虑，可到房产所在区房屋土地管理局核查，鉴定，制作再好的假产权证也会暴露无遗。

八、落户指南：

1、无公职人员凡在哈购买15万元以上商品住宅，二手商品住宅，贷款购商品住宅一次性交齐15万元以上，抵债，法院判决，经房地产部门评估达15万元以上的商品住宅均可给购房者本人、配偶，及未成年子女落户，（携带本人申请，产权证，商品房销售专用发票，完税证明，户口，身份证，结婚证，原籍派出所证明直接到市公安局申请落户）。

1、买2处商品住宅累积达20万以上

2、购买商品门市30万以上

九、二手房房价分析

1、地点直接影响房价

好地点在房价的构成中占绝对份额

房产地点优劣标准：较好地点表现为城市中心、交通便利、商业发达、配套设备齐全、物业管理现代化、有休闲场所、所属小学教学质量较好等。具有这些条件的二手房与本区域内新建商品房价格相差不大，并且保值增加的潜力很大。因此二手房与商品房的价格调整系数是0—2%

2、成新每五年降价10%

按规定的住宅用房可使用年限为20年，参照《房地产估价理论》中的年限折旧法：房产折旧一般按5—6年为一个成新（折减到最后剩余的10年为残值）。也就是建成5—6年的房产按9成新计算，相应的房产价格也要下调10%同时还应与现场作价法相结合：观察房产的主体是否有裂缝，墙体是否有大面积脱落，门窗是否有变弄等等来判断。二者综合来确定成新。

3、格局：

1、三小户型（小厅，小卫，小厨）承重墙过多，在确定价格时应相对新建商品房下调5%—10%

2、98年后的房产大多为大明厅，大厨，大卫，小卧，现代住宅

4、楼层差价与商品房相同

1、按市场定价标准2.6层是基准层，也就是房产的标准价格

2、3.5层相对基准层较好，在标准价格的基础上上调15%

4层上调20%

7层下调15%

1.8下调25%

注：（1）同时要考虑1.8层为底层最顶层，有渗水、漏雨可能，并且夏天太热，冬天冷，还应在原下调20%的基础上下调5—8%

5、针对不同群体购房，房价还要调查

对于年轻人，高层与低层的价格相差不大，同为爬楼对他们不是问题，反而认为空气好视野阔，安全。

对于上年纪的人，多愿意选择2—5层。所以根据不同的购房者可以随时调整房价，增价或减价率为2—3%

6、心理价格上调10%定价

卖房往往在定价时会提高房价，作为讲价余地

7、特殊需求影响价格：

因人而异给老百姓房产定价时，要仔细考虑其是否还有特殊需求

卖主急于将房产变现：工作调动，出国。购买别处房产、做生意等等。房价相对正常价要低5—15%

买主急于购房：为女子上学，落户口、结婚、低楼层等等可以上调5%

公式：房产价格=同一区域内商品房单价×(1±地点系数)×（1±成新系数）×（1±格局调整系数）×（1±楼层）×（1±心理）×（1±特需要求）

十、七种无效的房屋买卖合同

1、无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的规定，无民事行为能力的由其法定代理人实施民事行为，因此，无事行为房屋买卖应由其法定代理人签订合同，他们不能独立签订合同，否则，属无效合同。

2、限制行为未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。

3、以欺诈签订的房屋买卖合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。

4、以胁迫手段签订的房屋买卖合同。指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。

乘人之危签订的经济合同，是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。

5、双方当事人恶意串通、损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。是指双方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利益签订的房屋买卖合同。

6、当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。

十一、房屋三种产权的异同

目前市场上销售的房屋类型主要有商品房、经济适用住房、集资建房以及房改房、危旧房改造回迁房等。

1、产权的划分：一、从房屋产权来分主要有：按照商品房性质购买的房屋，其产权属于商品房产权，按照经济适用住房性质购买的房屋，其产权为经济适用住房产权；二：通过集资建房性质购买的房屋，其产权有两种：一种是经济适用住房产权，另一种是房改成本价产权；三、按照房改政策购买的房屋，其产权一般有三种形式：成本价、标准价以及标准价优惠；购买回迁房其产权为经济适用住房产权。

不同的产权之间存在共性

在这些不同性质的产权中，除了标准价产权和标准价优惠产权是部分产权外，其他产权在本质上是没有什么区别的，都是属于完全产权性质的房屋。产权人拥有房屋的使用权、占有权和处置权是相同的。

不同产权的房屋销售对象不同

由于房屋产权性质不同，所以决定了其销售对象不同。商品房产权的房屋其价格由于是受市场供需价格决定的，所以在销售对象上没有什么限制，任何人都可以购买。

而经济适用住房则不同，由于经济适用住房是政府为了解决中低收入家庭的住房问题，享受免交土地出让金以及减免相关税费等优惠政策，所以在销售对象方面，有一定的限制条件。首先本市城镇职工，其次是家庭年收入在6万元以下，第三个条件须是无房职工或住房没达标的职工。只有符合这三个条件才可购买经济适用住房。

由于集资建房也是为解决职工自身住房困难，在政府或单位的组织下，自愿建立的，不以赢利为目的建造的房屋，其土地是免交土地出让金的，所以在销售对象方面限定为本市行政区域内中、低收入的城镇居民。

而房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。

危旧房改造是由政府组织实施，根据本地区社会经济发展状况，以及破损程度和改造难易程度，通过开发带危改、市政工程带危改以及房改带危改的形式进行的危改。

商品房与经济适用房产权差异

商品房产权属于最完整的房屋产权，其所拥有的权利除了处置权、使用权以及占有权三种权利外，还拥有完全的收益权。也就是说，拥有商品房产权的产权人在转让、出租或赠与、继承等交易时，不受任何单位或者个人的限制，并且其所取得的收益全部归个人所有。

经济适用住房产权也是属于完整的产权，但是由于经济适用住房的价格是由政府限定价格，土地属于划拔性质，所以再转让时不能办理房屋赠与。经济适用住房再上市时有两种方式：一种是通过直接上市交易。另外一种是产权人先按照市场评估价的3%补交土地出让金后，再凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续。

集资房根据价格分属房改房和经济适用房。

在这里需要说明的是，集资建房有两种产权：一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价，其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。危旧房改造回迁房，其产权按照经济适用住房产权管理。所以该产权性质可参照上述经济适用住房产权和房改成本价产权。

十二、贷款

1、按揭：按揭人将房产产权转让给按揭受益人（通常为提供贷款的银行）作为还款保证，按揭人在还清贷款后按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让按揭人，（简单说，按揭过程中，房子不是你的，直到按揭过程结束，房子才归你

2、人个住房贷款的方式分为三种：

住房公积金：是职工及其所在单位按规定缴存的具有保障性和互助性的职工长期住房储金

商业性人个住房贷款：是商业银行运用自身的本外币存款，自主发放的住房抵押贷款，通常住房按揭贷款

个人住房组合贷款：符合个人住房商业性贷款条件的人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款。

3、公积金贷款

我市职工申请公积金贷款必须具备下列条件：

具有本市区常住户口

具有完全民事行为能力的在职职工

具有稳定的职业和经济收及偿还贷款本息的能力

按规定在市资金管理中心连续足额（月平均工资总额的10—14%）缴存住房公积金一年以上

具有符合法律规定的购房合同或协议

具有所购住房总价30%以上的自筹资金

同意办理住房抵押或有价证券质押

其中最基本的个人条件是男职工60岁以下，女职工55岁以下：客观条件是所买二手房是否经市房改中心确认

2、贷款额度

1、可贷额度最高为所购住房评估价值的70%

2、贷款最高额度为20万元

款年限：最长20年

对质押房产年限的界定：1987年以后的房产方可办理公积金贷款

贷款利率：

个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限一年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

住房公积金个人贷款现行利率为：贷款期限1—5年（含5年），年利率为3.6%（月利率3‰）贷款期限5—20年（含15年），年利率为4.05%（月利率为3.375‰）

流程评估买卖双方交付款签协议

签订协议→办理贷款审批→签借款合同→产权交易过户→房产抵押→放款

交费标准：

中介服务费：600元

评估费：住宅100元，非住宅（按评估额0.25%）

产权交易过户：产权交易税（住宅）1.5%收税，建筑面积每平方6元收费，登记费80元

抵押签证费：住宅80元，非住宅25元

担保费：1—10万×1%×年限；10万元以上×0.8%×年限

4、商业个人住房贷款

办理的有关手续

本人户口、身份证、军官证或其它有效居留证件

借款人要有稳定职业，收入和偿还能力。并提交经济收入证明或偿还能力证明

有银行认可的资产作为抵押

按规定交齐所购住房总价的40%以上自筹资金证明

购房合同，协议书或其它证明材料

抵押物或质押财产清单，权属证明文件，有处分权人同意抵押或质押的证明及抵押物估价证明

2、贷款额度：可贷额度为所购住房评估价约40—60%

3、贷款年限:最长为15年

对质押房产年限界定：1988年以后的房产方可办理商业贷5款

4、利率：

1、个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息：贷款期限一年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

2、1—5年（含5年）利率4.77%，月利率3.975‰；5—15（含15年）利率为5.04%，月利率4.20‰

2、流程（1）如在担保公司办理商业贷款流程同公积金贷款

（2）建行：初评→贷前调查→签约交首付款→产权过户→二次评估→签借款合同、公证、保险→抵押→放款

3、交费标准

1、组合贷款申请条件

本人户口、身份证、军官证或其它有效居留证件

借款人要有稳定职业、收入和偿还能力，并提交经济收入证明或偿还能力的证明

具有购买住房合同或有关证明文件

有住房资金管理中心认可的资产作为抵押或质押：或借款人不能足额提供抵押或质押时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人

符合住房资金管理中心规定的其他条件

贷款额度：最高额度65万元：其中公积金最高额15万元，商业银行最高50万元

十三、应注意的问题

1、每期还款额度还款期限的认定

（1）根据借款人家庭收入与家庭月必须支出确定最高还款额度

每月还款额度不得低于家庭月收入的35%

2、农行贷款必须有土地使用证

办理一手土地证在规定米数内只需33元。超过规定部分另外按每平方米加收

办理二手房土地证变更按该房产所在地区的差别分为：黄金地段、一类、二类、三类、四类及城乡结合部分类计算

4、房产的贷款额度以评估价为准，不把装修计算在内，房改房与商品房还款有所差别，每年为一个折旧期，折掉该房产原价的10%

5、以房屋作商业贷款的，质押人须拥有该房屋的完全产权

文章到此结束，如果本次分享的旧房改造书店设计和小户型装修颜色搭配20平方超小户型旧房装修改造的问题解决了您的问题，那么我们由衷的感到高兴！