在天河核心区换房 选一手还是二手

2月28日，天河区黄埔大道646号宅地正式竞拍。时隔四年，天河终于再次推出宅地，对于想置业天河的购房者而言，意味着未来的选择更多了。

随着居住环境的提升、交通配套以及教育资源的不断投入，天河无疑成为广州各区里物业价值最受认可的片区之一。但天河区在售一手项目有限，且入市门槛比较高，多数换房客都将目光投向二手房市场。数据显示，目前在天河北、珠江新城、东圃板块，属于“置换型”购房的成交占比高达六成以上。业内人士表示，目前要想在天河顺利换房，需要更新一下置业观念。

随着奥体、牛奶厂板块各楼盘新货的销售进入收官阶段，天河区一手在售楼盘的选择变得越来越有限。目前在售新品的楼盘主要有珠江花城、兰亭盛荟、新世界天逸等，也因推货节奏而时常出现供应紧张状态。

在周边板块

今年迎来全新盘

统计数据显示，2008~2018年的十年间，天河区合计供应宅地仅20宗。此前，元岗粤隆客车厂地块建成了远洋天骄，广日电梯地块建成了金茂府，油制气厂地块建成了珠江花城，这些新盘都已上市。

进入2019年，天河终于可见零星新盘供应。近日，2013年出让的岑村火炉山南侧地块建成的海景慧源山庄终于亮相。项目推出52~128平方米的一房到三房，以60~80平方米的两房为主打，还有52平方米、66平方米的一房户型。

接下来，还有地段位置更好的新盘值得期待。2017年阳光城通过股权收购方式获得的天河东莞庄两住宅用地，今年将会推出市场，将成为天河难得一见的全新大盘。

随着居住环境持续改善，交通利好呈现，加上教育资源投入不断增大，天河区已经成为很多置业者向往的区域，尤其是换房置业，在新盘选择不多的情况下，二手楼市成交也相当活跃。广州中原品牌营销部何嘉丽透露，据广州中原研究发展部整理提供的近半年成交数据显示，天河区的天河北、珠江新城、东圃板块的置换型购房占比多达六成或以上，不同板块的置业门槛各有高低。

在珠城换楼：

置换型客户占七八成

以最受关注的珠江新城来看，据合富置业天河保利香槟二分行主管温晓雯介绍，珠江新城的换房客成交占比约六成左右，主要来自外区，整体需求以三房单位为主。

广州中原地产隽峰分行资深营业经理郭亚峰则对记者表示，首次置业即选择珠江新城的客户非常少，置换型的客户占珠江新城板块总成交量的70%~80%，并以天河北或其他市中心板块置换到珠城的居多。他透露，选择置换在珠江新城板块的客户，除一些首选学位房的客户外，一般不会选择价格较低的楼盘，因为这类物业或因楼龄较旧，或因小区规模较小，都不会成为对居住舒适度要求较高的客户的首选。

在天河北换楼：

很多买家就盯学位房

因可选择的小区和价格层次多，天河北板块则是外区换房置业选择最集中的区域。广州中原地产耀星华庭分行高级营业经理谭田贵表示，置换型客户占天河北板块成交的60%，多以外区置换到天河北为主，其中主要是以学位房为购入条件，或以总价预算来选房。近半年，经中原成交的天河北板块三房户型，套均总价450万~500万元起，四房户型套均800万元起。

三房单位成交的热盘有东区的帝景苑、穗园小区、芳草园、金田花园；西区的中怡城市花园、天誉花园、侨林苑及侨怡苑。据介绍，板块内有4所比较优质的学校，分别为华阳小学、龙口西小学、体育东小学、华康小学，而且天河区的小升初政策是对口直升，能对口直升广州中学、天河中学等优质初中的学位房，尤其受欢迎。

在东圃附近换楼：

不同小区价差大

相对而言，天河公园以及东圃板块的换房客主要来自本区域。合富置业天河东逸新世界分行主管胡峥表示，天河公园板块有换房需求的买家大概占比为八成，这些换房客当中，有部分是二孩家庭。据广州中原地产上寓分行营业经理张志勇介绍，天河公园板块不同的小区单价差别较大，由“4字头”到“8字头”不等。

据广州中原地产中海康城分行高级营业经理翁杰敏介绍，东圃板块电梯楼均价约在“4字头”。合富置业天河汇友分行主管吴勇富表示，该区域内适合换房客的二手楼盘有东圃广场、中海康城、旭景家园，楼龄基本在20年左右。

成功换房三大策略

最近两年，天河区的新盘极少出现在最核心的区域，供应最集中的牛奶厂、奥体板块在天河区最东边，新盘海景慧源山庄所在的岑村板块，也属于位置相对较偏的区域。想在天河核心区域换楼置业，入市门槛不低，对于预算有限的买家来说，如何才能实现顺利换房？业内人士表示，只能更新一下置业观念了。

策略一：以距离换价格

每个换房客对置换的物业都有不同的需求，价格的接受程度也不一样。从目前市场成交数据来看，对于想在珠江新城换房的买家来说，总价预算集中在800万~1000万元之间。

天河北和天河公园板块的选择较为丰富，不同预算可对应不同选择。预算在500万~800万元的，可选择天河北板块的中端楼盘，楼龄多在20年左右。预算在800万元以上的，可选择天河北板块较优质的三房单位，面积约120~140平方米，如富力天河华庭、峻林苑、天河新作、芳草园、协和新世界及保利中宇广场等。预算在1500万元以上的，可选面积140~160平方米的更优质的四房单位。

东圃板块的三房户型套均400万元左右，四房户型则接近500万元。

建议：想在天河换房入市门槛不低。如果预算有限，那么只能以距离换价格，选择相对较远一些的区域。在这样的情况下，选择时主要看区域未来交通发展前景，是否有地铁、小区居住环境如何，户型配套状态如何等。可以考虑天河区的新房，例如珠江花城等新盘，新盘设计上更能满足新时代的需求，在户型面积利用、装修标准上也更高。

策略二：以地段换面积

张先生近期一直在纠结，他目前居住的是海珠区的一套三房单位，想在珠江新城换一套房，但看了一轮楼下来，他发现珠江新城可选择的盘源并不算多，三房单位已经稍稍超过自己的预算，四房单位根本负担不起。将手头的房子卖掉还要加数百万元，却只能换一套和原来居住面积差不多的单位，究竟值得吗？

珠江新城的发展以及物业价值有目共睹，让不少人看好。近半年，经中原成交的热门楼盘保利心语花园，三房两厅面积110平方米左右，总价在800万~900万元/套。

建议：由于地段价值不同，物业价值随着时间推移还是会形成差距。如果在预算有限的情况下，选择更好的地段只能牺牲面积，让总价在可接受范围内，或是解决纠结和焦虑的无奈选择。

策略三：租房过渡也无妨

不管什么预算范围的换房客户，普遍存在一个问题：须卖出一套后才有名额和足够资金去买入，房子放盘的同时也在看房。但有时看到合适的，自己的房子还没卖出，又无法买入；当自己的房子有意向客户看中的时候，自己又未看中房子，担心卖出了又买不回来。纠结当中，错失了优质的买家，又错过好的房源。

建议：对于换房的客户，中原张志勇认为，在楼市调控长效机制下，目前市场平稳，价格不会有太大波动，有合适的买家可以先卖出，资金在手，租房做过渡，再慢慢挑选心水房源，换套理想的房子。

“半价”买新房东莞“三限房”来了

“半价”买新房？东莞“三限房”来了，已有5个项目超4000套房源在建

近日，东莞市住房和城乡建设局发布《关于公开征求<东莞市三限房运营管理实施细则（征求意见稿）>意见的公告》（以下简称《征求意见稿》），对“三限房”的审核配售申购对象、分配方式、申购流程、规划建设、销售模式以及产权登记等相关标准做出了明确规定。。

根据上述文件，三限房（限房价、限地价、限销售对象）是指政府投资或提供政策优惠，按照有关标准筹集建设，限定套型面积，限制使用范围和处分权利，实行政府与承购人按份共有产权，面向符合规定条件的东莞市无房家庭供应的保障性住房。

《每日经济新闻》记者注意到，目前东莞在长安、虎门、凤岗、塘厦、大朗等5镇试点的5个“三限房”项目正在建设中，预计将供应超过4000套房源。其中大朗的三限房花园项目去年4月已完成备案，预计明年底交付。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析认为，“从东莞三限房的内容看，其实和共有产权住房的内容是相似的。不过在认购对象方面有一些重要约束，即无房、本地户籍或养老保险缴纳、学历或职称、限购一套等要求等，但此类门槛能够较好地保障相关就业者的认购权益和认购机会。从这个角度看，其对于全国其他城市共有产权房方面的工作是有启发的，即要优先保障项目所在片区职工等的购房权益，同时注重限购一套的规则运用。”

来源：东莞市住宅和城乡建设局官微

在建三限房源超4000套

实际上，这并非东莞首次提出三限房的概念。

早在去年8月，东莞市人民政府办公室就发布了关于印发《东莞市三限房（共有产权住房）建设和分配试点方案》的通知，拟在长安、虎门、凤岗、塘厦、大朗等5镇试点建设三限房（共有产权住房）项目，建筑面积限定在70-80平方米，户型为2房2厅1卫或3房2厅1卫，实施基本装修交付。

具体到土地竞拍价格实施，三限房的出让地价按照东莞现行一手住宅价格备案规则测算土地竞拍总价，在此总价一半的基础上下浮10%（不低于评估价的50%）作为起拍价；如低于评估价50%，取评估价50%作为起拍价；上浮10%作为最高限价。

来源：东莞市住宅和城乡建设局官网

而具备从事房地产开发经营资质或资格的企业法人，需在土地交付并签订《国有建设用地使用权出让合同》后18个月内办理商品房预售，30个月内完成竣工验收交付使用。

房价制定方面，东莞市住房城乡建设局根据所属区域（园区、镇街）2020年以来一手商品住房成交均价以及商住用地拍卖成交价，预测三限房销售期间所属区域（园区、镇街）的房价水平。

去年9月，东莞东莞市公共资源交易网挂牌的首宗位于长安区的“三限房”地块，被东莞市东实旗云投资有限公司（以下简称东实旗云）以5.88亿元斩获，折合可售楼面价约11700元/平方米。根据出让文件，该三限房项目以70-80平方米两三房为主，实施基本装修交付。销售时符合三限房试点方案的承购人按总价的50%出资购买50%产权，此部分销售均价不能高于41791元/平方米，另50%产权由政府指定代持机构有。

也就是说，在购房初期，购房者只需按照总价的50%出资即可购得新房，购买单价不超过20896元/平方米。

《每日经济新闻》记者通过启信宝查询发现，东实旗云的股东为东莞实业投资控股集团有限公司（以下简称东实集团），持股比例为100%，而东实集团的股东为东莞市人民政府国有资产监督管理委员会。

目前东实集团已斩获东莞4宗三限房地块，分别位于长安、虎门、凤岗、塘厦，均已在去年11月中旬通过了项目备案，项目名称分别为长安东实旗康苑、虎门东实旗盛花园、凤岗东实旗晖花园、塘厦东实旗景花园。加上大朗镇三限房花园项目，5个三限房项目总投资超过63亿元，预计提供房源超过4000套。

按照18个月内办理商品房预售、30个月内完成竣工验收交付使用的要求，东实集团这四个项目最迟在2023年5月前办理销售证并入市，在2024年底交付使用。而去年4月已完成备案的大朗镇三限房花园项目，预计将于明年底交付。

“一进一出”操作更规范

在如此利好条件下，哪些人才可以购买“三限房”？

根据《征求意见稿》，三限房的承购人需要有配偶或共同生活子女，承购人及其配偶、共同生活子女在东莞市均无自有产权住房，且申购前3年内在东莞市没有住房转移登记记录；具有东莞户籍且在莞累计缴纳养老保险满3年，或不具有东莞户籍但在莞累计缴纳养老保险满5年；与三限房销售区域用人单位签订劳动合同并逐月缴纳养老保险满1年（劳动合同签订单位与养老保险缴纳单位须一致）。

来源：东莞市住宅和城乡建设局官网

但如果购房人放弃选定房屋或选定房屋后未签订认购书或购房合同，则取消三限房购房资格，3年内不得再次申购三限房（共有产权住房）。

此外，三限房交付一定年限后，在缴清购房款及税费后，承购人持代持机构提供的书面证明，到不动产登记中心办理不动产转移登记，共有产权住房变更为市场化商品房。

而且，承购人满足限定条件时，可在购买政府持有份额时可享受折扣优惠，即承购人取得不动产权证书满5年（以不动产权证书登记日期为准）且入户东莞满3年的，承购人可按届时市场评估价8折一次性购买政府持有份额。或依据《东莞市优才卡管理暂行办法》（东府〔2020〕81号）申领并持有莞香卡的可按届时市场评估价7折购买，持有玉兰卡的可按届时市场评估价5折购买。

值得注意的是，《征求意见稿》还规定，承购人在东莞购买商品房，包括新建商品住房及二手商品住房前，需取得三限房完全产权或退出三限房。

在房价高企的一线和二线热点城市，共有产权房的规划和入市，为新青年居住提供了保障。

《每日经济新闻》记者梳理北京、上海、南京、广州、深圳、东莞、烟台等各地已实施的共有产权房政策发现，在各个城市具体规划和建设中，名称和操作细节略有不同。如东莞叫“三限房”，也有些城市将此前推出的可售型人才房、安居房等细分概念划进了共有产权房。

不过，各城市共有产权房的共性是承购人与政府共同拥有产权，只是各城规定的承购人所持产权比例有所不同，在50%-80%。关于共有产权房的出售转让，各地的规定一般是承购人取得不动产权证书或缴纳契税完税满规定年限后，允许转让其所持有的全部产权份额，并可自行上市交易，同时因特殊原因确需退出时允许产权退出。

“此次东莞的政策有很多亮点，如三限房退出过程中，允许通过中介机构进行买卖，有助于在退出过程中提高效率。对于通过伪造购房资格等来骗取购房项目的，此次政策也给予了很多严格的规定。类似做法都值得其他城市学习。”严跃进表示，此次东莞实际上在三限房“一进一出”方面是有各类规范性操作，即在认购和退出方面规定翔实且比较全面，有助于三限房（共有产权房）的运营更加稳定。

对于我国现在的房屋价值走势,买一手房保值还是二手房呢

一、环境。现在的新房在户型设计上都比较下功夫。也更加科学。户型方正、通风采光都不差。另外新房一般都是在郊区的缘故，遮挡物不多。楼距也足够远。所以很宜居。二手房尤其是早期的二手房，很多设计不够规范。布局不合理。甚至有些厨房连厕所的。体验是真的不好。如果是年份比较新的二手房可能在这点上相差不大。

二、学位。很多购房者都绕不开的话题。对小区学位的要求。如果是近期就有上学的需求。这点选择二手房是比较保险的。二手房发展比新房要成熟。教育资源已经可以用作对比。而新房却在这方面有所缺失，很多新房在交房之前都没有明确分配的学校，甚至有些开盘时承诺的学位都没办法兑现。要么就是学校的配套没有建好。这种情况也造成了不少业主“围攻”售楼中心的原因。

三、购房资金。新房直接按照房子的总价计算。首付三成，贷款七成。处理要交一手契税就没有其他费用。而二手房除了首付款还有契税、增值税、个税、中介费用。购房后还需要简单修缮。所以，同等价位的房子新房首期款更低。

四、交易流程。新房流程比较简单，主要为签约-付款-贷款-收房验房-入住。其中杂七杂八的手续都是由开发商一手代办的。二手房相对就复杂了一点。看房选房房-签约-付房款-贷款-缴税过户-水电煤气物业过户-放贷款-交房入住。交易手续流程复杂，其中还需要数次需要本人亲自到场办理。

五、产权。新房的产权清晰，年限70年。二手房可能会出现多位共有产权人。还可能出现抵押解押的事。而且在交易过程中，需要每位产权人到场确认买卖。在交易过程中无形添加不少麻烦。年限也随之减少。

好了，以上是我整理了五条关于新房二手房的条件对比。希望对您选房时有一定的帮助。

综上所叙，新房的优势非常明显，投资置业首选粤港澳大湾区洼地的石滩板块，可以先看碧桂园星禧，1字头，投资自住两相宜。