大家好，今天来为大家分享美国房产投资回报率的一些知识点，和美国房产投资的五种方法及收益介绍的问题解析，大家要是都明白，那么可以忽略，如果不太清楚的话可以看看本篇文章，相信很大概率可以解决您的问题，接下来我们就一起来看看吧！

美国房产值得投资吗

在16年雄安新区的事情一出来，雄安的房价就开始大涨啦！在中国，买房绝对是一件大事情。要说买房的回报有多少，基本上在街上随便问个人，他都会回答你买房基本都不带亏的。现在更是作为投资移民，买房也变成了一种刚需。那么在美国买房，到底值不值得投资呢？

著名财经作家吴晓波曾说过这么一句话，非常有道理。他说，为什么你努力奋斗，还是一无所获?就是因为你老是不肯借钱买房!

美国现在的市场情况

一句话一语道破现在的市场投资趋势。房产已经成为中国乃至世界各国最火爆投资方式之一，而这种投资绝不是跟风或偶然。股票、基金、债券已经不能满足人们的投资欲望，选择房产投资则是进行最合理化的资产多元化配置，获得稳定可靠的投资回报。

作为世界第一大经济体，美国是当之无愧的掘金宝地。美国房产具有收益稳健、省时省力等优势，在美国买房置业是高净值人群的必选项。

现在一夜暴富机会越来越少，在市场越来越规范的环境下，选择正确的房产投资尤为重要。而另外一方面，市面上形形色色的房产吸金方式又令投资者不知如何下手，能在浩瀚的投资机会中，甄别出真正有价值的房产投资目标也不是一件易事。

投资美国房产有两个方面需要考虑：一个是租金回报率;一个是升值的潜力空间。后者比租金回报率更重要。

一般来讲，在美国投资房产的租金回报率分为长期收益和短期收益。短期收益一般指的是房价不高但回报率高的房产，购房地区最好选择人口较为密集的地区，这样地区的房屋往往更容易出租，租赁价格会比较高;注重长期收益的投资者，建议选择价格相对较高、地区较好的学区房子，房屋的条件和状态要尽可能好一些，这种房子可能租金回报率可能并不是非常高，但是市场和地区的升值潜力巨大。

在升值空间方面，根据不动产调研机构数据显示：2017年美国房屋价值增长6.5%，涨幅或达2万亿美元，总市值达到31.8万亿美元，美国今年房产的增值速度达到2013年房市开始复苏以来的最高点。报告同时指出，洛杉矶是全美房市价值最高的地区，估值达2.7万亿美元，纽约排名第二，估值达2.6万亿美元。美国十大最有价值都会区房产达11.3万亿美元，占整体房市价值的36%。

美国劳工部2017年9月发布的调查报告显示，去年7月全美职位空缺数达617万，并连续两个月人数超过600万，是自2000年以来劳动力市场表现最好的新水平;并且美国失业率基本维持在4.3%~4.5%的历史低位水平。

从喜人的数据显示可以看出，目前美国经济增长态势良好，经济实现了充分就业，人们对生活水平的要求也会越来越高，从而增加购房意愿与房产购买力。再加上美国房产市场状况成熟稳定，也是非常合适投资美国房产的时机，更有利于推动全美房产的向上增长。

美国买房成本有多高

养房成本一.房地产地税

这个部分占的比例最大，在美国不同的城市、不同的地区房地产的税率都不一样。

比如，在加州相对老一点的城市税率一般在1.12左右，而在某些新城市的房产税率可能在1.2-1.6不等。

税率之所以不一样是因为，在房子较老的地区，税率都被摊薄了;而在新房子的街区，有学校、政府设施等更多，这些都是要摊税的。

养房成本二.房屋保险

现金购买房屋，房屋保险方面没有规定，而如果是贷款买房，房屋保险就是规定要买的。

在加州所有的房子都是木质结构，容易引起火灾，所以一定要买一个火灾保险。一般价值50万的房子，火灾保险一年600块钱左右。火灾保险保费的高低不是根据房价的多少，而是根据房子所在的位置。如果房子是在山里或其他易于引起火灾的地方，那么火灾保险保费自然会高。

此外房屋保险还包括很多种类：地震险、责任险，在龙泉风多发地还可以买个龙卷风险。

养房成本三.物业费

如果你购买的房子是联体别墅、公寓、condo这种，那还要缴纳物业费。

物业费一般在200-600元左右，一些很高级的公寓也有1000元以上的物业费。物业费之所以高可能是因为它涵盖内容多。现在在一些新的成片规划的小区，即使single

house也是要缴纳物业费的作为这一片区域公共设施的费用。

买房这件事情，顾虑跟中国还是有些类似，你买了房基本就相当于将自己的流动资金变为固定资产，一定程度上更是透支自己未来的钱。但是未来的回报有多大，那就是见仁见智的问题啦！

美国房地产100年发展趋势

美国房地产100年发展趋势：

美国房价年平均增长率与通胀率的关系精准地预测着美国房价，投资者的回报率是否足够高，是否能达到分散投资的目的，都可以此为参考。

美国的房价在过去100多年中的年平均增长率约为3％，略高于美国的通胀率(2.8％)。如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。

这个规律是如此精准，以至于在这100年中只有1943～1947年是唯一明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。这个规律不仅适用于美国，而且适用于一线城市。到2013年，美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均，并不是货便宜，而是意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3％。这个回报率是否足够高，是否能达到分散投资的目的，见仁见智。

根据美国最权威的凯西·席勒(2013年诺贝尔经济学奖获得者)房价指数，从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的(占23％)，95年是上涨的(占77％)。

其中跌得最深的是2008年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18％。连续下跌达到5年的只有两次，第一次是1929～1933年的大萧条时代，累积跌幅达26％；第二次是2006～2011年由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累计跌幅达33％。

美国房产投资的五种方法及收益介绍

很多人会选择美国房产，如果你全款购买的话呢，租金就是你的纯收益啦。下面和我一起来了解美国房产投资的五种方法及收益介绍，欢迎阅读。

第一种方式：买卖房产，获取租金收益

这种方法比较常规，购买房子、坐等收租、等到房子升值那天，出售。

不过如果你是贷款买下的，真正的收益得等房贷还完之后才能算。无论贷款或是全款，房屋如果是增值的，投资者都能获得一定收益。

优势是：

投资和收益都是稳定的，如果买到了旧金山湾区的好地段，收益翻番大有可能。

缺点是：

你需要操心许多事，一个是买房前要做的准备工作。了解这个区域的房产市场情况，包括房屋租金近几年来的变化、房价涨幅情况;要买房子的地段如何、居住人群经济水平及素质分析等。

等房子到手了，管理房屋的工作来了，日常维修、防治白蚁、挑选合格的租客……亲力亲为的话需要不少精力，请专业的代管机构呢，预算又不得不考虑进去。

第二种方式：短期持有房产，翻新后出售

与第一种方法类似，需要先购买房屋，不同的是，这类方法不收取租金收益，投资者只持有房产3个月左右，在这期间重新装修房子，卖出去赚取中间的差价。这类房子在挂出来时通常价值被低估，翻新后房价确实可以增涨。

优势是：

可获得的回报周期短，一旦产生收益，可能会很高。

缺点是：

市面上很少能碰到该类房屋。再就是贷款不好办，办下来了利率也较高，如果短时间内卖不出去也会亏损。另一个翻新、设计规划要准备好预算开支，有些地方会限制短期房屋买卖交易，需查好当地法律法规。

第三种方式：合伙购房、交由代管公司管理

如果投资者不想自己管理房屋，可以考虑用这种方法。

有些公司买下或者自己建造了一个社区，投资者自发成立一个团，通过这这家公司购房，共同拥有房产产权，不过所有的一切运作管理都交给公司，扣除掉公司的佣金，获得的租金收益按购房份额发放给房主们。

优势是：

不用操太多心，且之处的托管费都是几位房主平摊，压力相对小，收益回报稳定。

缺点是：

唯一的缺点大概就是管理公司不太好找，投资者们要擦亮双眼。

第四种方式：投资参股，按比分利

项目通常由公司、开发商、托管方发起，征集投资者们投入资金共同开发项目，你不用参与到具体管理，只要资金参股了，就可以按照占比分得收益。

可获得的收益来源分两部分：一个是项目建成后房产售出的收益;一个是项目运营时的盈利。

优势是：

和第三种差不多，不用自己管理，回报率高。

缺点是：

要承担项目有可能卖不出去的风险，而且真正好的项目很难发掘，因为可能早已被房产大鳄们捕捉到了。

第五种方式：房产投资基金和房产共同基金

运用华尔街精英的方法，不动产变为股票。

房产投资基金是一种基金，用投资者的钱来进行投资房产，基金本身可以像股票那样交易。投资者的回报是基金收益和房产升值的收益。

优势是：

风险比较小，投资体量不用太大。

劣势是：

收益没那么高，另外股市有风险，入市须谨慎!

美国房产投资,如何将利益最大化

本文为您科普一些投资房产的税务知识，如果你能坚持看完，绝对能顶大半个CPA！不管你是准备买房，还是已拥有一套以上房产的有房一族，甚至你已决定使用公司名义来投资房产，希望此文都能给你一些帮助。知己知彼，才能百战百胜！

买房准备

作为一个精明的买房族，从开始准备买房起，你就要计划怎样最大化的减少你将来需要缴纳的税额。简单来说可以从以下几点出发：

用途：是否用于自住，还是用于出租从产生现金流

时间：是否在不久将来打算卖掉，是否期待升值

身份：是否是美国税务公民（不同于移民法律规定的美国公民）

债务：是否考虑资产保全，或房产债务与个人分离。

为何要考虑用途？

因为房屋的用途关乎到你需要与什么税表打交道，关乎哪些支出减免你可以使用，哪些凭证文件需要保存或记录以待报税时使用等等。同时你也需要考虑以什么形式来拥有房产，能更好的实现你的用途。

房产的主要拥有形式：

个人直接拥有

如果是自住，你的房子只有支出没有收入，那么你只需要用到ScheduleA，分项扣减额（ItemizedDeductions，以下简称SchA）。如果全部或部分出租，那么你就要使用到ScheduleE，房产以及其他投资收入（RentalandRoyaltyIncome，以下简称SchE）了。

公司形式拥有

房产投资通常以合伙企业(Partnership)，有限责任公司(LimitedLiabilityCorporation)，或是小型企业股份公司(S-Corporation)形式运营。以公司形式运营的好处是，公司投资的房产出现意外时个人可以规避相关的法律责任。

但是，你会需要额外报公司Form1065或是Form1120S税表，其中有一页Form8825就是你的房产明细。公司会在报税完后给你发一张ScheduleK-1，流入你的个人所得税表Form1040（IndividualIncomeTaxReturn）中。

为何要同时考虑卖出时间和用途？

美国“主要住宅”(PrimaryResidence)卖房可以享受25万美元（单身纳税人）至50万美元（夫妻纳税人）的免税额。

简单来说就是，你的房子卖出时若是增值了，只要满足以下几个条件便可以免除增值税：

1)必须是你的“主要住宅”

2)持有房屋所有权5年

3)在卖房前的5年内至少有2年住在这里

而且呢，每一次房屋买卖的间隔不能少于2年。是不是很简单？下面我们来举几个例子：

?A君买了第一套房子作为主要住宅，自住2年，出租3年，然后卖出赚了25万美元。那么，这25万美元增值完全免税哦！

?B君买了第一套房作为主要住宅，自住1年，出租三年，搬回来住1年，然后卖出赚了25万美元。买房后自住不到两年导致“主要住宅”动机被损，第一年的自住在出租三年后不再有效，那么只有最后1年自住有效，而IRS就搞出了个案例说是按最后自住的1年/2年的比例来计算增值税。于是B君按照比例12.5万美元的增值需要缴资本利得税（CapitalGain，税率15%)，也就是在他的ScheduleD上白白供上1.875万美元的税哦！

?C君买了第一套房子作为主要住宅，自住2年，出租4年，然后卖出赚了25万美元。虽然他一共自住了2年，可是他在卖房前5年内并没有满足2年自住这个条件（第1年自住是5年前），居然整个25万美元增值全部都要交税，也就是3.75万美元资本利得税。

?D君买了第一套房子作出租使用。出租3年后，搬入房子自住2年，然后卖出赚了25万美元。虽然他一开始动机并非自住，可是那都不是事，关键只要他在卖房前5年内满足2年自住这个条件，所以变卖房子的25万美元增值税全免了。

?E君买了第一套房，自住两年，买了第二套房并搬入，第一套房开始出租。三年后卖掉第一套房赚了25万美元，同时买了第三套房，第一套房的25万美元增值免税。这一年，D也搬入了第三套房居住并将第二套房出租，两年后，他卖掉第二套房，哇，又符合了所有免税条件。也就是说，这个优惠可以循环使用。

购买房产

买房成交后你一定会收到一张“房地产交易完成单”(Closing/SettlementStatement)，俗称HD-1，里面记录着详细的结算时间，房产地址，以及所有完成交易的费用列表。这是一张看着就头疼的清单，可是你一定要保留好它，因为它决定了你卖房时和计算增值税时的房子成本(Basis)。

上面有买卖双方交易金额明细，但你只需要关注买方(Buyer)的明细即可。你的成交费用(ClosingCosts)包括佣金(Commission)，产权费用(TitleCosts)等等都可以加到你的购买价格上增加房子成本。

比方说，房子买价50万美元，你的HD-1表上显示各种费用2万美元，那么卖房时你的成本就是52万美元，这样增值部分就减少了2万美元，开心吗？若是以公司名义买房，你的成交费用(ClosingCosts)以及贷款费用(LoanFees)需要计入无形资产，然后按贷款时长来摊销（类似折旧）。

另外得单独说一说房产税/地税(PropertyTax)。房产税会与其他上面提到的费用一样混在HD-1表中，它永远需要被拎出来单独对待。如果你的房子这一年自住，那么请把房产税放到你的个人税表1040的ScheduleA分项扣减额(ItemizedDeductions)中第6行。如果你的房子用于出租，那么请将它放到ScheduleE房屋出租收入(RentalandRoyaltyIncome)的第16行Taxes费用。

如果你是贷款买房，那在就会在第二年年初收到贷款利息(MortageInterest)1098表。如果房子是自住呢，你可以开心地把这个利息填入你的ScheduleA分项扣减额(ItemizedDeductions)第10行。如果房子用于出租，那么则需要放到到ScheduleE房屋出租收入(RentalandRoyaltyIncome)的第12行贷款利息支出(MortageInterest)。

☆通常来说，刚买房的前几年付的房贷利息的比例特别高，所以可以扣税的金额也非常可观。贷款银行收取的点数(Points)也可以以类似利息方法处理，视情况在买房当年全部抵扣或是按贷款的年限来摊销抵扣。

美国买房后如何获得最大投资回报

持有增值

持有增值，是指购买美国房产后，不以出租获利为主要目的，追求的是“低买高卖”或资产增值的投资方式，比较适合于资产雄厚的投资者。为此，此种投资方式极为注重投资者入市及出市的时机。

美国房地产周期平均在十五年左右，所以理论上持有房产时间愈长愈有把握稳赚不赔，如果长期投资，持有五年可能有六成的机会获得利润，如果十年几乎是一定会有利润的。

假设你在房价的高点买进的房子，在低点时卖出，那你的利润是负值。如果，你买房是为了居住，你可以自己选择售房的时机，不必在房屋市场低谷时售出你的房屋，而可以选择在有利润或有较高利润的时候出手。

出租赚取租金

通过出租房产，获得固定的租金收入，即投资回报，是最为常见的投资手段。那么，投资者该如何计算自己投资的房产，每年能给自己带来多高的回报率呢？

3种常见出租方式：

委托经纪人

交给经纪人帮助租赁可以大大节省工作和时间，经纪人可以帮助投资人选择条件较好的租客，最主要就是帮投资者找到租客的客源，筛选出符合条件，合适的租客。

委托物业管理公司

物业管理公司提供的是出租管理的综合服务，帮投资者收房租，还有日常的维护服务。对于精力有限、想省事的投资者来说，找到一家合适的物业管理公司就能解决所有相关问题。

自己寻找租客

这个方式比较适合在海外拥有多套房产的投资人或是住宅房屋有多余的投资人。

文章分享结束，美国房产投资回报率和美国房产投资的五种方法及收益介绍的答案你都知道了吗？欢迎再次光临本站哦！